NOI - zaslužek pred obrestmi in davki: kakšna je razlika?
Čisti poslovni dohodek (NOI) določa prihodek podjetja ali premoženja, zmanjšan za vse potrebne poslovne odhodke. Ne upošteva obresti, davkov, kapitalskih izdatkov, amortizacije ali amortizacijskih stroškov.
Nasprotno pa je dobiček pred obrestmi in davki (EBIT) manjši od prihodkov, brez davkov in obresti, vendar upošteva stroške amortizacije. EBIT določa dobičkonosnost podjetja.
Čisti poslovni prihodki
NOI se običajno uporablja za analizo trga nepremičnin in zmožnosti stavbe za ustvarjanje dohodka. Nepremičnine lahko ustvarijo prihodke od najemnin, parkirnin, servisiranja in stroškov vzdrževanja. Nepremičnina lahko ima stroške zavarovanja, stroške upravljanja premoženja, komunalne stroške, davke na nepremičnine, hišne provizije, odstranjevanje snega in druge stroške vzdrževanja in potrebščin na prostem.
Glavno pravilo je razvrstiti stroške kot stroške poslovanja, če ne bi poraba denarja za te stroške ogrozila zmožnost sredstva, da še naprej ustvarja dohodek. Davek na dohodek in hipotekarne obresti ne vplivajo na potencial podjetja ali nepremičninske naložbe, da prinaša dohodek, zato niso vključeni v NOI.
Enačba NOI je bruto prihodek, zmanjšan za stroške poslovanja, enak čisti poslovni prihodki . NOI določa tudi stopnjo kapitalizacije nepremičnine ali stopnjo donosa. Kapitalizacija nepremičnine se izračuna tako, da se njen letni NOI deli s potencialno skupno prodajno ceno.
Zaslužek pred obrestmi in davki
EBIT se izračuna tako, da se od njegovih prihodkov odšteje strošek prodanega blaga družbe (COGS) in njegovi poslovni odhodki. EBIT je mogoče izračunati tudi kot poslovni prihodek in neoperativni dohodek, zmanjšan za stroške poslovanja.
Predpostavimo, da je družba ABC ustvarila 50 milijonov dohodkov in v zadnjem proračunskem letu je imela COGS v višini 20 milijonov dolarjev, stroške amortizacije 3 milijone dolarjev, neoperativni dohodek v višini 1 milijon dolarjev in 10 milijonov dolarjev. Njegov izid EBIT je bil torej 21 milijonov dolarjev. Njegova enačba EBIT je 50 milijonov dolarjev (prihodek) plus milijon dolarjev manjši 10 milijonov dolarjev (stroški vzdrževanja), manjši od 20 milijonov dolarjev (stroški prodanega blaga), je enak 21 milijonom dolarjev.
Primer čistih poslovnih prihodkov v primerjavi z dobičkom pred obrestmi in davki
Predpostavimo, da investitor v stanovanjski pogodbi kupi stanovanjsko stavbo. Nepremičnina ustvari 20 milijonov dolarjev najemnin in pristojbin za servisiranje. Stanovanjska zgradba ima obratovalne stroške, ki znašajo 5 milijonov dolarjev, in stroške amortizacije 100 000 ameriških dolarjev.
Rezultat NOI, ki ga ustvari stanovanjska zgradba, je 15 milijonov USD (20 milijonov manj kot 5 milijonov USD), ker amortizacija ni vključena v ta izračun.
EBIT stavbe je drugačen, ker EBIT upošteva stroške amortizacije. Zato dobljeni EBIT, ustvarjen s tem stanovanjskim objektom, znaša 14, 9 milijona dolarjev (20 milijonov dolarjev manj za 5 milijonov manj kot 100 000 dolarjev).
Ključni odvzemi
- Izračun NOI vključuje odštevanje obratovalnih stroškov od prihodkov nepremičnine.
- Za izračun EBIT se uporablja enaka enačba, odštejejo pa se tudi stroški amortizacije in stroški prodanega blaga.
- Davek na dohodek ne vpliva na NOI ali EBIT podjetja, vendar so davki na nepremičnine vključeni v enačbo.
- Poslovni odhodki so opredeljeni kot tisti stroški, ki so potrebni za ohranjanje prihodkov in donosnosti sredstva.