Uporabite Nepremičnine za odložitev davčnih računov

Vlaganje v nepremičnine je še vedno eden najboljših načinov za pridobivanje bogastva in znižanje davkov. Prednosti vključujejo možnost povrnitve stroškov nepremičnine, ki ustvarja dohodek, z amortizacijo, uporabo 1031 izmenjav za odlog dobička iz naložb v nepremičnine in najemanje lastniškega kapitala za dodatne naložbe ali za druge namene. Poleg tega lahko lastniki stanovanj izkoristijo oprostitev osebnega prebivališča, ki ščiti dobiček pri prodaji osebnega prebivališča od davka na kapitalski dobiček, pa tudi odbitka hipotekarnih obresti. Preberite nadaljevanje, če želite ugotoviti, ali je ena ali kombinacija teh strategij primerna za vas. (Za osnovne informacije preberite Vlaganje v nepremičnine .)

Amortizacija

Stroške najemne nepremičnine, ki ustvarja dohodek, lahko povrnete z letnimi davčnimi olajšavami, imenovanimi amortizacija. Kodeks o notranjih prihodkih določa odbitek amortizacije kot primeren dodatek za izčrpavanje ali obrabo, vključno z razumnim dodatkom za zastaranje.

Vlagatelji v nepremičnine običajno uporabljajo metodo amortizacije, imenovano Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), pri kateri se nepremičnine za najem stanovanj in strukturne izboljšave amortizirajo v 27, 5 letih, medtem ko se aparati in drugi napeljave amortizirajo v 15 letih. Odhodki za amortizacijo pogosto vodijo do čiste izgube naložbenih nepremičnin, čeprav nepremičnina dejansko ustvarja pozitiven denarni tok. O tej izgubi in o stroških, kot so komunalne storitve in zavarovanja, se poroča v seznamu E, zvezni dohodninski obrazec 1040, in se odšteje od navadnega dohodka.

1031 Izmenjave

Borza 1031, imenovana za oddelek 1031 zakonika o notranjih prihodkih, omogoča vlagateljem odlog davkov s prodajo ene naložbene nepremičnine in uporabo lastniškega kapitala za nakup druge nepremičnine ali nepremičnin enake ali večje vrednosti. Do te izmenjave mora prišlo v določenem časovnem obdobju. Čeprav lahko zamenjava 1031 na splošno vključuje različne vrste premoženja, se velika večina poslov nanaša na nepremičnine. (Če želite prebrati več o tej vrsti menjave, preberite pametne transakcije z nepremičninami .)

Lastninski predpisi
Za uspešno izvedbo izmenjave 1031 morajo lastnosti izpolnjevati naslednja merila:

• Skupna vrednost nadomestnih lastnosti mora biti enaka ali večja od vrednosti opuščenih lastnosti.
• Nepremičnine, vključene v transakcijo, morajo biti takšne, kar pomeni, da nepremičnin ni mogoče zamenjati za drugo vrsto premoženja, kot je na primer nepremičninski naložbeni sklad (REIT). (Za več informacij o REIT-u preberite Osnove obdavčenja REIT. )
• Izmenjane nepremičnine morajo imeti "proizvodne namene v poslu ali trgovini" (naložba).

Vsaka gotovina ali nepremičnina, prejeta s transakcijo, ki se ne šteje kot lastnina v naravi, se šteje kot začetna in je obdavčena. Gotovinska škorenj ne vključuje samo gotovine, temveč tudi fizično lastnino, kot so na primer pribori. Hipotekarni prtljažnik se nanaša na vsako zmanjšanje dolga, doseženo s transakcijo. Tako mora biti znesek dolga, prevzetega z nadomestnim premoženjem, enak ali večji od vrednosti dolga, ki se upokoji, ko se prodaja oproščena nepremičnina. (Za več informacij o podobnih menjavah si preberite Trade Properties to Keep Taxman at Bay .)

Predpisi za vlagatelje
Vlagatelj mora uporabiti kvalificiranega posrednika. Kvalificirani posrednik je zastopnik, ki olajša postopek menjave 1031, večinoma tako, da ima neto izkupiček od oproščene nepremičnine, preden se ponovno vloži v nadomestno premoženje. Med izmenjavo lahko ta sredstva hrani le usposobljen posrednik. Združenje ponudnikov izmenjave podrobno določa vlogo, ki jo kvalificirani posrednik igra v postopku izmenjave 1031.

Za investitorja veljata dva roka:

• Petinštirideset dni po prodaji oproščene nepremičnine mora izročiti pisni seznam kvalificiranih nadomestnih nepremičnin kvalificirani stranki izmenjave, običajno posredniku. Obstaja tudi več pravil, ki omejujejo število lastnosti, ki jih je mogoče prepoznati.
• Poleg tega mora kupiti skupno vrednost kvalificiranih nadomestnih sredstev v 180 dneh od prodaje oproščenega sredstva ali 180 dni po datumu zapadlosti davčnega obračuna za tisto leto, kar se zgodi prej.

1031 Izmenjava, korak za korakom
V tipični transakciji se investitor odloči, da bo prodal naložbeno nepremičnino in dohodek od morebitnega dobička naložil v drugo nepremičnino.

1. Da bi to dosegel na davčno učinkovit način, vlagatelj sklene pogodbo o menjavi 1031 s kvalificiranim posrednikom in da prvotno premoženje v prodajo. Hkrati investitor začne iskati nadomestne lastnosti.
2. Na dan, ko investitor proda prvotno nepremičnino (oproščeno premoženje), se čisti izkupiček po plačilu vseh stroškov nakaže na poseben račun, ki ga ustanovi usposobljeni posrednik.
3. Vlagatelj nato začne z obdobjem identifikacije in ima točno 45 dni, da pripravi seznam kvalificiranih nadomestnih lastnosti in 180 dni, da zapre nadomestno lastnino v obdobju menjave.
4. Vlagatelj s celotnim izkupičkom od prodaje oproščene nepremičnine zapre novo investicijsko nepremičnino ali nepremičnine.
5. Kvalificirani posrednik ta sredstva dodeli naslovnemu podjetju, poseben račun je zaprt in transakcija je zaključena.

Izposojanje proti lastniškemu kapitalu

Vlagatelji, ki so v svojem osebnem domu ali naložbeni nepremičnini ustvarili velik kapital, se lahko preprosto odločijo za refinanciranje svojih lastnosti in izvlečejo lastniški kapital za dodatne naložbe, izboljšajo dom ali v druge namene. Predpisi se od države do države razlikujejo.

Po tipičnem scenariju posojilodajalec posoji 80% skupnega posojila v vrednosti ali 50% poštene tržne vrednosti nepremičnine, kar je manj. Na primer pri nepremičnini v višini 240.000 dolarjev s posojilom v višini 100.000 dolarjev lahko največ posojilojemalca pridobi 92.000 dolarjev (240.000 x 80% - 100.000 USD).

Sposobnost zadolževanja bo odvisna tudi od kreditne ocene posojilojemalca, njihovega obstoječega razmerja med dolgom in lastniškim kapitalom ter razmerja med dolgom in prihodkom. Čeprav je ta strategija nekoliko bolj tvegana, lahko tistim, ki lahko rešijo dodatni dolg, pomaga pri izgradnji bogastva, ne da bi morali vstopati v borzo 1031 ali prodati nepremičnino. (Če želite izvedeti več o posojilih z lastniškim kapitalom, preberite Posojilo za lastniški kapital: Kaj je in kako deluje .)

Odlog davkov od prodaje stanovanja

Dobički od prodaje primarnega osebnega prebivališča davkoplačevalcev so izključeni iz obdavčenja kapitalskih dobičkov do višine 500.000 dolarjev za poročene pare in 250.000 dolarjev za samske osebe, če je davčni zavezanec v zadnjih petih letih živel v domu. Poleg tega bi lahko v primeru, da bi bil dobiček od prodaje primarnega prebivališča davkoplačevalcev večji od teh izključitev, lahko zavezanec ta del tudi vloži z zamenjavo 1031.

Vlagatelji, ki živijo na območjih, kjer domače vrednosti cenijo, lahko uporabijo strategijo trgovanja tako, da gradijo svoje osebno bogastvo in hkrati zmanjšajo davke. (Če želite izvedeti več o davčnih posledicah prodaje vašega doma, preberite, ali vas bo prodaja doma zapustila z davčnim pretresom? )

Odbitek hipotekarnih obresti

Lastniki stanovanj lahko odštejejo del svojih hipotek, ki jih je mogoče pripisati plačilom obresti v svojih davčnih obračunih. Ta plačila so v zgodnjih letih hipoteke višja in se postopoma zmanjšujejo, ko se hipoteka izplača. (Preberite več v odbitku davka od hipotekarnih obresti .)

Spodnja črta

Lastniku nepremičnin, ki želi prodati, je na voljo veliko možnosti, medtem ko davčna obveznost minimalizira.

• Menjava 1031 omogoča, da se donosnosti od prodaje ponovno investirajo v premoženje podobne vrste.
• Posojilo iz naslova lastniškega kapitala je neposredno v vrednosti nepremičnine in ga je mogoče uporabiti za različne namene.
• Prodaja glavnega prebivališča je upravičena do posebne davčne obravnave.
• Hipotekarne obresti se lahko odštejejo v davčnem času.

Vaša osebna situacija bo narekovala, katera od teh možnosti je prava za vas, vendar vam bo katera od njih pomagala kar najbolje izkoristiti naložbe v nepremičnine.

V zvezi z branjem glejte poglavje Davčni primer za lastnike domov .