Možnost najema
Možnost najema je pogodba, ki najemniku omogoča izbiro za nakup najete nepremičnine med ali ob koncu najemnega obdobja. Prav tako lastniku preprečuje, da bi nepremičnino v prodajo ponudil komur koli drugemu. Ko se izteče rok, mora najemnik možnost izkoristiti ali pa jo zaseči. Možnost najema je znana tudi kot najem z možnostjo nakupa.
Kako deluje možnost najema
Najemna možnost daje potencialnemu kupcu večjo prožnost kot običajna pogodba o najemu, ki od najemnika zahteva, da kupi dom, ko se najem konča. Kupec (najemnik) in lastnik se dogovorita o ceni stanovanja. Cena je običajno na trenutni tržni vrednosti stanovanja, ki najemniku omogoča, da v prihodnosti kupi dom po današnji ceni. Za to možnost lastnik ponavadi zaračuna vnaprejšnjo pristojbino, ki bi lahko znašala 1% prodajne cene stanovanja. Pristojbina znaša vplačilo, če se najemnik ob koncu najema odloči za nakup stanovanja.
Možnost najema je še posebej koristna za tiste, ki morda gradijo svoje dobroimetje ali nimajo dovolj prihranjenih za polog. Vendar pa je treba upoštevati več funkcij najemnih možnosti.
Plačila najemnine
Lastnik zaračuna premijo poleg standardne mesečne najemnine za možnost nakupa po današnji ceni, ko se najem konča. Premija bi lahko bila odstotek, dodan trenutni najemnini, kot je 10% običajnega mesečnega zneska najema za dom te velikosti. Dodatni znesek ali premija, ki se pogosto imenuje najemni kredit, postane del vplačila za dom, če možnost izkoristi za nakup stanovanja pri najemniku. Vendar najemnik izgubi dodaten denar, plačan nad standardno najemnino, če stanovanja ob koncu najema ne kupi.
Nekateri lastniki bi lahko opravili enkratno gotovinsko plačilo, ki ga pogosto imenujemo "dragocena odškodnina", kar je podobno premiji, plačani za opcijo na finančnih trgih. Ne gre za polog pri nakupu nepremičnine, kar pomeni, da ni povrnjen. Znesek se giblje od žetona od 100 do 5% pričakovane nakupne cene.
Financiranje bank z najemno opcijo
Dobra novica za najemnike je, da banke običajno dovolijo, da skupna sredstva premije nad najemninami preidejo na polog za nakup stanovanja. Če pa je bila zaračunana najemnina po tržni obrestni meri, banka morda ne dovoli, da se katero koli od sredstev uporabi za kupnino. Pomembno je, da kupci preverijo pri več bankah, da določijo svoje politike glede financiranja hipoteke za dom z možnostjo najema.
Termin najemne možnosti
Možnost opcije je lahko katero koli obdobje, za katerega se lastnik nepremičnine in najemnik dogovorita, običajno pa je eno do tri leta. Pogodba o najemni opciji določa tudi odkupno ceno nepremičnine na začetku najema ali kako bo ta cena določena na koncu opcije.
Ključni odvzemi
- Možnost najema je pogodba, ki najemniku omogoča izbiro za nakup najete nepremičnine med ali ob koncu najemnega obdobja.
- Možnost zakupa prav tako preprečuje, da bi lastnik ponudil nepremičnino v prodajo komu drugemu.
- Najemnik navadno plača kakšen odstotek nad običajnim mesečnim zneskom najemnine, kar gre za polog za nakup stanovanja.
Razlogi za uporabo možnosti zakupa
Obstaja več razlogov, zakaj lahko najemnik in lastnik skleneta najemno opcijo. Pomembno je razmisliti, ali koristi odtehtajo pomanjkljivosti za sklenitev sporazuma.
Zakaj najemniki sklenejo najemno opcijo
Potencialni kupec ima lahko veliko razlogov, da uporabi najemno opcijo, namesto da kupi nepremičnino takoj na začetku. Pomembno je pomanjkanje denarja ali kredita za nakup. Najem lahko potencialnemu kupcu prihrani denar za nakup in hkrati pridobi svoje kredite z rednimi pravočasnimi plačili.
Najemnik ima možnost, da v prihodnosti kupi nepremičnino po današnjih cenah. Če najemnik danes nima prihranjenega denarja za nakup stanovanja, vendar je zaskrbljen, da se bo vrednost stanovanja v naslednjih nekaj letih povečala, je možnost najema dobra izbira. Če najemnik ljubi dom, šolsko okrožje ali sosesko, najemna možnost odpelje dom s trga - najemniku omogoči, da prihrani toliko, da ga lahko kupi, ko se najem konča.
Tudi če ima potencialni kupec sredstva za nakup nepremičnine, se mu morda ne bo želel takoj zavezati. Na primer, če je potencialni kupec iz drugega mesta, bo morda želel živeti v novem mestu, preden se bo zavezal za nakup. Lahko pa še vedno proda svoje staro premoženje, preden bo lahko novo nepremičnino kupilo.
Nazadnje nepremičnina morda ne bo izpolnila pogojev za določena posojila, vključno s posojilom VA, zaradi potrebnih popravil ali posodobitev. Če najprej najame, lahko potencialni kupec izboljša, da se pozneje kvalificira za posojilo.
Zakaj lastniki sklenejo možnost najema
Lastnik nepremičnine lahko sklene pogodbo o najemu, ker je imel težave s prodajo hiše. Možnost lahko naredi nepremičnino privlačnejšo za različne vrste potencialnih kupcev.
Tudi če lastnik stanovanja razmišlja, da bi dom prodal čez nekaj let, možnost najema lastniku omogoča, da zbere premijo nad trenutnim trgom za najem. Najslabši scenarij je, da najemnik hiše ne kupi; lastnik ga da na trg za prodajo in zadrži dodatna sredstva, plačana nad običajno mesečno najemnino.
Obstajajo lahko tudi davčna vprašanja, povezana s prodajo nepremičnine zdaj, namesto da bi jo prodali pozneje. Možnost, čeprav ni garancija za poznejšo prodajo, bolj verjetno pomeni, da ima lastnik kupca, ki je pripravljen iti na koncu možnosti.
Najemnik izgubi dodaten denar, plačan nad običajno mesečno najemnino, če možnost nakupa stanovanja na koncu najema ni uveljavljena.
Posebna vprašanja o najemnih možnostih
Najemodajalčevo zavarovanje je običajno potrebno za osebne stvari najemnika. Najem zavarovanja zavaruje pred izgubo vrednosti stvari in opreme v domu. Pomembno je tudi, da mora imeti lastnik tudi zavarovanje lastnika stanovanja v primeru, da se med trajanjem najema zgodi kaj, kar bi lahko negativno vplivalo na vrednost nepremičnine, na primer požar ali škodo na vodi.
V pogodbo o najemu bi bilo treba vključiti nepredvidene ocene. Z drugimi besedami, ko se najem konča, bi se lahko vrednost stanovanja zmanjšala. Ocenjevanje zagotavlja posodobljeno vrednost nepremičnine, preden se začne nakup in prodaja.
Pomembno je izračunati točen znesek denarja, ki ga je treba plačati lastniku na koncu možnosti najema. Ne pozabite, da lastnik odvzame hišo s trga in z vstopom v najemno opcijo odpravi vse dobičke v tržni vrednosti doma. Lastnik bo želel ustrezno odškodnino, da hiše ne bo mogel prodati drugi osebi, ki je bila pripravljena kupiti.
Za tiste, ki razmišljajo o najemni opciji ali najemni opciji za nakup, bi v idealnem primeru morali imeti odvetnika, ki je seznanjen s posli z možnostjo najema, da pregledajo drobni tisk, da se prepričajo, da ob izteku najema ne bo presenečenj.