Možnosti za refinanciranje HELOC-a
Ko vzamete kreditno linijo domačega kapitala (HELOC), najprej dobite obdobje črpanja, ki običajno traja 10 let. V tem času si lahko denar izposodite po potrebi in opravite nizka, samo obrestna plačila za tisto, kar ste si izposodili. Številni lastniki domov naredijo prav to.
Po končanem obdobju žrebanja pa se ne morete več zadolževati pri svoji vrstici in morate začeti izplačevati v celoti amortizirane obresti in glavnice. Ta druga faza je znana kot obdobje odplačevanja, ki je običajno 20 let. To pomeni, da so vaša mesečna plačila lahko bistveno višja, kot so bila v času črpanja, in mnogi lastniki domov se na koncu srečujejo s plačilnim šokom.
Eden od načinov za rešitev težave s plačilnim šokom je z refinanciranjem HELOC-a in obstaja več načinov. Ta članek razloži, kako se kvalificirati, kakšne so vaše možnosti ter prednosti in slabosti vsake izmed njih.
Usposobljeni za refinanciranje vašega HELOC-a
Posojanje HELOC-a je podobno kot vnašanje ali refinanciranje prve hipoteke. Upravičiti se boste morali na podlagi svojih prihodkov, stroškov, dolgov in premoženja, kar pomeni, da predložite dokumente, kot so plačilni lističi, obrazci W-2, davčne napovedi, hipotekarne izpiske, identifikacijo fotografije, dokazilo o zavarovanju in vse druge dokumente, ki jih ocenjuje zavarovalec. potrebno.
Če želite doseči najnižje obrestne mere, morate imeti "zelo dobro" do "izjemno" oceno FICO: nekje v razponu od 740 do 850. Lahko se kvalificirate z oceno, ki znaša le 620, vendar boste plačali več kot dvakratno obrestno mero nekoga z odličnim rezultatom in morda boste težje našli posojilodajalca, ki bo sodeloval z vami.
Potem, ko boste najeli novo posojilo, boste morali imeti dovolj lastniškega kapitala v svojem domu, da boste izpolnili upnikove smernice za kombinirano razmerje med posojilom in vrednostjo - odstotek, ki se izračuna z deljenjem celotnega izposojenega z vrednostjo nepremičnine. Nekateri posojilodajalci bodo lastnikom stanovanj z odlično kreditno zadolžitvijo lahko najeli do 100% vrednosti svojega stanovanja, običajno pa je, da se lahko zadolžijo le od 80% do 90%. Tu je primer, kako je to določeno:
- Vrednost nepremičnine: 300.000 USD
- Stanje prve hipoteke: 190.000 dolarjev
- Saldo HELOC: 50.000 USD
- Skupno izposojeno: 240.000 dolarjev
- Posojilo v vrednosti: 80%
- Kapital lastnika: 20%
V tem primeru, če želite samo refinancirati obstoječe stanje HELOC in se ne želite zadolževati več, bi morali najti posojilodajalca, ki bo sodeloval z vami, še posebej, če imate dobro posojilo. Tudi več kot boste imeli lastniškega kapitala, nižja bo vaša obrestna mera.
Možnosti za refinanciranje HELOC-a
Obstajajo štirje načini za refinanciranje vaše kreditne linije doma. Tu so vaše možnosti in prednosti in slabosti vsakega:
1. Zahtevajte spremembo posojila
Kako deluje: Obrnite se na posojilodajalca in mu pojasnite, da boste imeli težave pri izvrševanju plačil, ko se konča obdobje črpanja. Vprašajte se, ali lahko posojilodajalec sodeluje z vami, da spremeni pogoje posojila, tako da bodo vaša mesečna plačila cenovno dostopna, zato ne boste privzeli. Bank of America ima na primer program pomoči pri lastniškem kapitalu, ki kvalificiranim lastnikom stanovanj omogoča daljši čas, nižjo obrestno mero ali oboje, če so doživeli finančno stisko, kot sta izguba dohodka ali ločitev.
Pros: Spremembe posojila so morda edina možnost, če ste pod vodo.
Slabosti: Posojilodajalci niso dolžni spreminjati vašega posojila, zato vam ta možnost morda ne bo na voljo. Če je tako, boste morali pokazati, da lahko spremenjeno posojilo odplačate. Dva programa pomoči za boj proti lastnikom stanovanj, program za cenovno ugodno drugo prilagajanje lastniških pravic in kratka refinanciranost FHA, sta konec leta 2016 prenehala sprejemati nove prosilce.
2. Odprite nov HELOC
Kako deluje: Odbijete konzervo po cesti, tako da začnete z novim obdobjem črpanja in novim odplačilnim obdobjem samo za obresti.
Prednosti: kupi vam nekaj časa za izboljšanje vašega finančnega stanja, če se spopadate s koncem in ne želite, da pri svojem obstoječem posojilu neplačate.
Proti: Nekoč boste morali odplačati posojilo. Dlje ko boste odplačevali odplačilo, več dolgovanih obresti in višje bodo plačila glavnice in obresti v celoti amortizirane vsak mesec. Tudi vpis v novo obdobje črpanja olajša ohranjanje zadolževanja. Če refinancirate, ker vas skrbi vračilo obstoječega HELOC-a, zadnja stvar, ki jo želite storiti, je dodatek k vašemu dolgu.
Kot ste že videli, je težko vedeti, kakšni bodo vaši skupni stroški izposoje ali mesečna plačila s HELOC-om, ker se tu in tam zadolžujete malo in obrestna mera lahko niha. Ko se začne novo obdobje odplačevanja vašega HELOC-a, bodo obrestne mere lahko višje, kot so danes, zato bodo ta mesečna plačila še višja.
(Za več informacij glejte, kaj storiti, če ne morete vrniti posojila za domači lastniški kapital.)
3. Pridobite novo posojilo za lastniški kapital
Kako deluje: spremenite svoj HELOC saldo s spremenljivo obrestno mero v posojilo za lastniški kapital s fiksno obrestno mero. Za poplačilo ravnotežja lahko vzamete kar 20 ali 30 let.
Prednosti: Cikel neprekinjenega zadolževanja zaključite tako, da vzamete pavšalni znesek za poplačilo HELOC-a in s stabilnimi mesečnimi plačili dobite fiksno obrestno mero. Poskrbite, da poznate svoje dolgoročne stroške izposoje in jih vključite v dolgoročni finančni načrt vašega gospodinjstva.
Slabosti: Nekateri posojilodajalci so prenehali ponujati posojila za domače lastniške deleže, zato bo za nakupovanje potrebno več napora kot za iskanje HELOC-a. Kljub temu so na voljo, še posebej, če ste pripravljeni pogledati zunaj največjih bank - kar bi vseeno morali storiti, ker velike finančne ustanove nimajo nujno najboljših cen ali najbolj kompetentne storitve za stranke. Upoštevajte tudi, da daljši kot je posojilo, nižja bodo mesečna plačila, vendar boste plačali več obresti.
4. Vračilo v novo prvo hipoteko
Kako deluje: Namesto, da samo HELOC refinancirate svoj HELOC, refinancirate tako HELOC kot prvo hipoteko v eno posojilo: novo prvo hipoteko.
Prednosti: Dobite lahko najnižje razpoložljive obrestne mere. Stopnje prve hipoteke so ponavadi nižje od obrestnih mer za posojila za stanovanjske hipotekarne kredite, ker če je privzeto plačeval hišna plačila, je vaš posojilodajalec prve hipoteke zmanjšal izkupiček od prodaje domačega premoženja. Na trgu, kjer so obrestne mere za HELOC in posojila za lastniški kapital 5, 90% oziroma 5, 57%, so lahko obrestne mere za 30-letne in 15-letne fiksne prve hipoteke 4, 73% oziroma 4, 16% oz. Ob predpostavki, da boste refinancirali s prvo hipoteko s fiksno obrestno mero, boste tudi vi pridobili stabilnost enakih mesečnih plačil in poznali svoje skupne stroške izposoje, vnaprej, kot bi to storili z zgoraj opisano možnostjo posojila za lastniški kapital.
Slabosti: Vzeti prvo hipoteko lahko pomeni plačilo bistveno višjih stroškov zaprtja, kot bi jih z refinanciranjem v novo posojilo HELOC ali lastniški kapital.
Spodnja črta
Morda boste lahko na svojem HELOC-u dobili bolj dostopna mesečna plačila s spremembo posojila, refinanciranjem novega HELOC-a, refinanciranjem v posojilo za lastniški kapital ali refinanciranjem z novo prvo hipoteko. Raziščite svoje možnosti z več posojilodajalci, da vidite, katera možnost ponuja najboljšo kombinacijo kratkoročnih cenovnih možnosti in najnižje možne dolgoročne stroške in stroške zapiranja.
(Za povezano branje glejte, kako deluje opcija HELOC s fiksno obrestno mero, posojila za lastniški kapital in HELOC-ji, najpametnejši način, da izkoristite svoj domači kapital, refinancirate posojilo za domači kapital: navodila za uporabo, 5 razlogov, da svojega doma ne uporabljate Kreditna linija, posojilo za refinanciranje v primerjavi z domačim lastniškim posojilom, izbira posojila za lastniški kapital ali kreditno linijo, ali je domača lastniška kreditna linija (HELOC) davčno odbitna ?, slaba posojila? Še vedno lahko dobite posojilo za lastniški kapital, hipoteko v primerjavi s posojilom za lastniški kapital: kako se razlikujejo, kaj storiti, če ne morete vrniti posojila za lastniški kapital)