Lastniško financiranje: prednosti in slabosti

Medtem ko je stanovanjsko hipotekarno posojilo najpogostejša vrsta financiranja, ki se uporablja za nakup stanovanja, je financiranje lastnikov alternativa, ki ima prednosti in slabosti tako za kupce kot prodajalce.

Lastniško financiranje: pregled

Dom je ponavadi največja posamezna naložba, ki jo človek kadarkoli zasluži. Zaradi visokih stroškov običajno vključuje neko vrsto financiranja. Lastniško financiranje se zgodi, ko kupec doma financira nakup neposredno prek prodajalca - namesto prek običajnega hipotekarnega posojilodajalca ali banke.

Pri financiranju lastnika (imenovanem tudi financiranje prodajalca) prodajalec kupcu ne izroči denarja, kot bi ga dal hipotekarni posojilodajalec. Namesto tega prodajalec kupcu izplača dovolj kredita, da pokrije kupnino doma, zmanjšana za polog, nato pa kupec naredi redna plačila, dokler zneska ne plača v celoti. Kupec podpiše zadolžnico prodajalcu, ki natančno določi pogoje posojila, vključno z obrestno mero, plačilnim načrtom in posledicami neplačila. Lastnik včasih obdrži lastništvo nad hišo, dokler kupec ne odplača posojila.

Večina poslov s financiranjem lastnikov je kratkoročnih, tipična ureditev pa lahko vključuje amortizacijo posojila v 30 letih, vendar končno plačilo z balonom, ki zapade po petih. Teorija je ta, da bi moral kupec po petih letih imeti dovolj lastniškega kapitala v domu in / ali imeti dovolj časa, da izboljša svoj finančni položaj, da se lahko kvalificira za običajno hipotekarno posojilo.

Lastniško financiranje je lahko dobra izbira za kupce in prodajalce, vendar obstajajo tveganja. Tu je pregled prednosti in slabosti financiranja lastnikov, ne glede na to, ali ste kupec ali prodajalec.

Prednosti lastniškega financiranja

Lastniško financiranje je lahko dobra možnost za obe stranki pri nepremičninskem poslu:

Pros za kupce

• Hitrejše zapiranje - čakanja ni, da bančni posojilo, zavarovalnica in pravni oddelek obdela vlogo in odobri vlogo.
• Cenejše zapiranje - brez bančnih provizij ali stroškov ocenjevanja.
• Prilagodljiv polog - nobena banka ali vlada ne potrebujeta minimalnih zneskov.
• Dobra možnost za kupce, ki niso sposobni zavarovati hipoteke.

Prednosti za prodajalce

• Lahko prodajo "kot je" - potencial za prodajo brez dragih popravil, ki jih morda zahtevajo tradicionalni posojilodajalci.
• Dobra naložba - potencial, da zaslužite boljše obrestne mere na denarju, ki ste ga zbrali od prodaje stanovanja, kot bi ga naložili na ta način.
• Možnost pavšalnega zneska - zadolžnico lahko prodate investitorju in vam takoj zagotovi pavšalno plačilo.
• Pridržite naslov - če kupec privzeto plača, obdržite polog, morebitni plačani denar in hišo.
• Prodajajte hitreje - potencial za prodajo in zapiranje hitreje, saj se kupci izognejo hipotekarnemu postopku.

Za vsa vprašanja, pa tudi za pisanje prodajne pogodbe in zadolžnice, se je treba posvetovati s kvalificiranim odvetnikom za nepremičnine.

Slabosti lastnikovega financiranja

Čeprav lahko financiranje lastnikov koristi tako kupcem kot prodajalcem, ima tudi nekatere pravne, finančne in logistične pomanjkljivosti:

Slabosti za kupce

• Višje obresti - obresti, ki jih plačate, bodo verjetno višje od zneska, ki bi ga plačali banki.
• Še vedno potrebujete dovoljenje prodajalca - četudi prodajalec igra za financiranje lastnika, morda ne želi postati vaš posojilodajalec.
• Klavzula o prodaji - če ima prodajalec hipoteko na nepremičnini, lahko njegova banka ali posojilodajalec zahtevata takojšnje plačilo dolga v celoti, če se hiša proda (vam). To je zato, ker ima večina hipotek klavzule "zapadle v prodajo" in če posojilodajalec ne plača, lahko banka prekliče. Da bi se izognili temu tveganju, poskrbite, da bo prodajalec lastnik hiše brezplačen in čist ali da bo prodajalčev posojilodajalec privolil v financiranje lastnika.
• Plačila z baloni - pri mnogih dogovorih o financiranju lastnikov plačilo z velikimi baloni zapade po petih letih. Če do takrat ne morete zagotoviti financiranja, bi lahko izgubili ves doslej plačani denar in hišo.

Proti prodajalcem

• Zakon o reformi in varstvu potrošnikov Dodd-Frank Wall Street - Po tem zakonu so se za financiranje lastnikov uporabljala nova pravila. Plačila z balonom morda niso možnost, zato boste morda morali vključiti avtorja hipotekarnega posojila, odvisno od števila nepremičnin, ki jih lastnik financira vsako leto.
• Privzeto - kupec lahko kadar koli neha plačevati. Če se to zgodi in on ne odide, bi lahko šel skozi postopek zaprtja.
• Stroški popravila - če nepremičnino odvzamete iz kakršnega koli razloga, boste morda morali plačati popravila in vzdrževanje, odvisno od tega, kako dobro je kupec skrbel za nepremičnino.

Ključni odvzemi

• Lastniško financiranje lahko prodajalcem pomaga hitreje prodati in kupcem pomaga, da vstopijo v domove, tudi če tradicionalne hipoteke ne bi mogli zavarovati.
• Obstajajo prednosti in slabosti, ki se jih morajo zavedati kupci in prodajalci, ko razmišljajo ali sodelujejo v dogovoru o financiranju lastnika.
• Kupci in prodajalci se morajo za odgovore na vprašanja in olajšanje prodaje / nakupa pravilno posvetovati s kvalificiranim odvetnikom za nepremičnine.