Nepremičnina
Nepremičnine so nepremičnine, ki jih sestavljajo zemljišča in zgradbe na njem, pa tudi naravni viri zemljišča, vključno z nekultivirano floro in favno, gojenimi pridelki in živino, vodo in vsemi dodatnimi nahajališči mineralov.
1:34Nepremičnina
Razumevanje nepremičnin
Nepremičnine so opredmeteno sredstvo in vrsta nepremičnin. Primeri nepremičnin vključujejo zemljišča, zgradbe in druge izboljšave ter pravice uporabe in uživanja na zemljišču ter vse njegove izboljšave. Najemniki in zakupniki imajo lahko pravico do poseljenja na zemljiščih ali zgradbah, ki veljajo za del njihovega posestva, vendar se te pravice, strogo gledano, ne štejejo za nepremičnine.
Nepremičnina ni ista stvar in je ne bi smeli zamenjati z osebno lastnino. Osebna lastnina vključuje neopredmetena sredstva, kot so naložbe, skupaj z opredmetenimi sredstvi, kot so pohištvo in napeljave, kot je pomivalni stroj. Tudi najemniki lahko deli stanovanja zahtevajo osebno last, pod pogojem, da ste kupili in namestili nepremičnino z dovoljenjem najemodajalca.
Ključni odvzemi
- Nepremičnine so resnične - torej oprijemljive - nepremičnine, ki jih sestavljajo zemljišča in vse na njem, vključno z zgradbami, rastlinstvom in živalstvom ter naravnimi viri.
- Nepremičnine imajo tri osnovne kategorije: stanovanjske, poslovne in industrijske.
- Kar zadeva naložbe, so stanovanjske nepremičnine cenejše in izvedljive za posameznike, poslovne nepremičnine pa so bolj dragocene in stabilnejše.
- Nepremičnine kot naložba nudijo donos in povečanje kapitala.
- V nepremičnine lahko vlagate neposredno - z nakupom zemljišča ali nepremičnin - ali posredno z nakupom delnic v javnih delniških skladih z nepremičninami (REIT) ali s hipotekarnimi vrednostnimi papirji (MBS).
Vrste nepremičnin
Čeprav se mediji pogosto sklicujejo na "trg nepremičnin, " lahko primere nepremičnin glede na njegovo uporabo razvrstimo v tri široke kategorije.
- Stanovanjske nepremičnine vključujejo nerazdelano zemljišče, hiše, stanovanja in mestne hiše. Zgradbe so lahko enodružinska ali večstanovanjska in so lahko lastniki ali najem stanovanja.
- Komercialne nepremičnine vključujejo nestanovanjske strukture, kot so poslovne stavbe, skladišča in maloprodajne stavbe. Te zgradbe so lahko samostoječe ali v nakupovalnih središčih.
- Industrijske nepremičnine vključujejo tovarne, poslovne parke, rudnike in kmetije. Te lastnosti so navadno večje in lokacije lahko vključujejo dostop do vozlišč za prevoz, kot so železniške proge in pristanišča.
Prednosti stanovanjske nepremičnine in lastništva doma
Lastništvo stanovanj, znano tudi kot lastništvo, je najpogostejša vrsta naložb v nepremičnine v ZDA. Po podatkih Nacionalnega večdružinskega stanovanjskega sveta (NMHC) ima svoj dom približno dve tretjini prebivalcev. Pogosto so ti lastniki nakup financirali s hipotekarnim posojilom, pri katerem nepremičnina deluje kot zavarovanje za dolg.
V letni izdaji leta 2019 za analizo domačih vrednosti je nepremičninsko spletno mesto Zillow ocenilo, da je skupna vrednost vseh ameriških domov v letu 2018 znašala 33, 3 bilijona dolarjev, kar je 71% več kot takratni bruto domači proizvod (BDP) države v višini 19, 4 bilijona dolarjev.
Posamezniki, ki kupujejo hipoteke na domu, da bi jim pomagali uresničiti sanje o lastništvu nepremičnin, se srečujejo z različnimi možnostmi. Hipoteke lahko zaračunajo obrestne mere s fiksno ali spremenljivo obrestno mero. Hipoteke s fiksno obrestno mero imajo na splošno višje obrestne mere kot hipoteke s spremenljivo obrestno mero, kar jih lahko v kratkem času dražje. Posojila s fiksno obrestno mero kratkoročno stanejo več, ker so zaščitena pred prihodnjimi zvišanji obrestnih mer.
Banke objavljajo amortizacijske sheme, ki prikazujejo, koliko mesečnih plačil posojilojemalca porabi za plačilo obresti v primerjavi s plačilom glavnice posojila. Balonska posojila so hipoteke, ki se sčasoma v celoti ne amortizirajo - zmanjšajo na nič. Namesto tega posojilojemalec plača obresti za določeno obdobje, na primer pet let, nato pa mora preostanek posojila plačati z balonskim plačilom na koncu mandata.
Tudi hipoteke lahko povzročijo velike stroške, ki vključujejo transakcijske pristojbine in davke. Ti dodatni stroški so pogosto nakazani v posojilo. Ko bodo potencialni lastniki stanovanj dokazali svojo upravičenost in zavarovali hipoteko od banke ali drugega posojilodajalca, morajo opraviti dodatne korake, da se prepričajo, da je nepremičnina zakonito naprodaj in v dobrem stanju.
Prednosti poslovnih nepremičnin
Komercialne nepremičnine se uporabljajo za trgovino in vključujejo vse, od trgovskih centrov in prostostoječih restavracij do poslovnih zgradb in nebotičnikov. Pogosto ga ločimo od industrijskih nepremičnin, kar je praktičen prostor, ki se uporablja pri izdelavi izdelkov.
Nakup ali zakup nepremičnin v komercialne namene se zelo razlikuje od nakupa stanovanja ali celo nakupa stanovanjskih nepremičnin. Komercialni najemi so praviloma daljši od najema stanovanj. Donosi poslovnih nepremičnin temeljijo na njihovi donosnosti na kvadratni meter, za razliko od struktur, ki so namenjene zasebnim rezidencam.
Poleg tega posojilodajalci lahko zahtevajo večje polog za hipoteko za poslovne nepremičnine, kot je potrebno za prebivanje.
Vlaganje v nepremičnine
V nepremičnine lahko neposredno investirate z nakupom dejanskih nepremičnin ali zemljišč; ali posredno z nakupom delnic v javnih delniških skladih z nepremičninami (REIT) ali s hipotekarnimi vrednostnimi papirji (MBS). Neposredno vlaganje v nepremičnine prinaša dobiček - ali izgubo - skozi dva načina, ki se v stoletjih nista spreminjala: prihodek od najemnin ali najemnin in oceno vrednosti nepremičnine.
Za razliko od drugih naložb na nepremičnine močno vplivata okolica in neposredno geografsko območje. Od tod znana maksima nepremičnine "lokacija, lokacija, lokacija." Razen hude nacionalne recesije ali depresije na vrednosti stanovanjskih nepremičnin vplivajo predvsem lokalni dejavniki. Ti dejavniki vključujejo stopnjo zaposlenosti na območju, lokalno gospodarstvo, stopnjo kriminala, prevozne zmogljivosti, kakovost šol, komunalnih storitev in davke na nepremičnine.
Prednosti
Ponuja stalen dohodek
Ponuja apreciacijo kapitala
Diverzificira portfelj
Lahko jih kupimo s finančnim vzvodom
Slabosti
Običajno je nelikvidna
Na to vplivajo zelo lokalni dejavniki
Zahteva velik začetni kapital
Lahko zahteva aktivno upravljanje, strokovno znanje
Ključne razlike so pri naložbah v stanovanjske in poslovne nepremičnine. Po eni strani so stanovanjske nepremičnine običajno cenejše in manjše od poslovnih nepremičnin, zato so za malega vlagatelja cenovno ugodnejše.
Po drugi strani so komercialne nepremičnine pogosto bolj dragocene na kvadratni meter, najemnine pa so daljše, kar teoretično zagotavlja bolj predvidljiv tok dohodka. Z večjimi prihodki pride do večje odgovornosti. Komercialne najemne nepremičnine so bolj urejene kot stanovanjske nepremičnine in ti predpisi se lahko razlikujejo ne samo od države do države in države, temveč tudi po okrajih in mestih. Tudi v mestih predpisi o coniranju dodajajo plašč neželene zapletenosti naložb v poslovne nepremičnine.
V komercialnih najemnih pogodbah obstaja tudi večje tveganje za promet najemnikov. Če je najemnikov poslovni model slab, če je njihov izdelek neprivlačen ali pa so slabi upravitelji, lahko razglasijo bankrot. Poslovni neuspeh lahko drage nepremičnine nenadoma ustavi pri ustvarjanju prihodka.
Poleg tega, tako kot premoženje lahko ceni, se lahko tudi amortizira. Znano je, da so nekoč vroče maloprodajne lokacije propadle v gnilo trgovske centre in mrtve centre.
Vrednotenje
Cenitev je dosežena na različne načine, vendar povečanje vrednosti nepremičnine ni doseženo, dokler lastnik ne proda nepremičnine. Drug način realizacije dobička bi bil refinanciranje hipoteke. Surova in nerazvita zemlja, kot je ozemlje tik zunaj meja mesta, ponuja največ možnosti za gradnjo, izboljšanje in dobiček. Hvaležen je lahko tudi odkritju dragocenih materialov ali naravnih virov na zemljišču, kot je olje. Tudi rast tržnih vrednosti območja okoli zemljišča, ki ga imate v lasti.
Ko soseska raste in se razvija, se vrednosti premoženja ponavadi povečujejo. Gentrifikacija mestnih sosesk v nekaterih ameriških mestih v zadnjih nekaj desetletjih je pogosto povzročila dramatično zvišanje cen nepremičnin. Pomanjkanje lahko igra tudi vlogo pri vrednosti nepremičnin. Če je veliko zadnjih velikosti ali vrst na prestižnem območju - ali takšnih, kjer takšni sklopi redko postanejo na voljo -, dobiva možnost trženja.
dohodek
Prihodki od nepremičnin prihajajo v različnih oblikah. Največji generator je najemnina, plačana na zemljiščih, ki so že razvita v stanovanjske ali poslovne nepremičnine. Vendar bodo podjetja plačala tudi avtorski honorar za odkritje naravnih virov na surovi zemlji. Prav tako lahko plačajo za gradnjo struktur na njej, kot so celični stolpi ali cevovodi.
Dohodek lahko izvira tudi iz posrednih naložb v nepremičnine. V REIT lastnik več nepremičnin proda delnice vlagateljem in v obliki razdelitve prenese prihodke od najemnin. Podobno se v MBS zbirajo obresti in odplačila glavnice iz sklada hipotek, ki se posredujejo vlagateljem.
Investicijski proizvodi REIT-ov in MBS trgujejo kot zaloge, njihova osnovna vrednost pa je nepremičnina. Torej lahko ponudijo apreciacijo kapitala, če pridobijo delnice v tržni vrednosti.
Primeri resničnih naložb v nepremičnine
Hipotekarni vrednostni papirji so se močno poslabšali zaradi vloge, ki so jo odigrali pri padcu hipoteke, ki je leta 2007 sprožil globalno finančno krizo. Vendar še vedno obstajajo in se z njimi trguje. Najprimernejši način, da povprečni vlagatelj kupi te izdelke, je prek borznih skladov (ETF). Tako kot vse naložbe tudi ti izdelki predstavljajo določeno tveganje. Lahko pa ponudijo tudi raznolikost portfelja. Vlagatelji morajo raziskati deleže, da bi zagotovili, da bi se sredstva specializirala za naložbeni razred MBS, ne za raznolikost podvrhov, ki je vplivala na krizo.
Od aprila 2019 med najbolj zmogljiva vozila te vrste spadajo:
- Vanguard hipotekarni vrednostni papirji ETF (VMBS), ki sledi ameriškemu indeksu s hipotekarnimi vrednostnimi papirji Bloomberg Barclays s hipotekarnimi vrednostnimi papirji, ki ga sestavlja zvezni MBS, ki ga podpirajo zvezne agencije, z minimalnimi skladi 250 milijonov dolarjev in minimalno ročnostjo enega leta. Sklad ima približno 53 USD na delnico, dividendni donos 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), ki se osredotoča na hipotekarne vrednostne papirje s fiksno obrestno mero in z nastavljivo obrestno mero, ter spremlja indeks ameriškega indeksa Bloomberg Barclays v ZDA. Njeni deleži vključujejo obveznice, ki jih izdajo ali jamčijo podjetja, ki jih sponzorirajo vlade, kot sta Fannie Mae in Freddie Mac, tako da imajo bonitetno oceno AAA. Trgovanje okoli 108 dolarjev na delnico ponuja donos 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays kapitalska hipotekarna obveznica ETF (MBG), ki kot referenčno vrednost uporablja tudi ameriški indeks Barclays MBS, vendar uporablja bolj agresiven pristop k povečanju donosa. Cena pri 26 dolarjih za delnico ponuja donos 3, 15%.