Prodaja lastnika ali uporaba zastopnika: kaj je za vas najboljše?

Metoda "za prodajo lastnika" (FSBO) se zdi odličen način, da prihranite tisoč dolarjev, ko prodajate svoj dom. Konec koncev je običajna provizija za nepremičninske agencije 6% - to je 15.000 USD na 250.000 USD domu. Glede na velikost te pristojbine boste morda pomislili, da bo zastopništvo vašega prodajalca zagotovo vredno prihraniti. Tu je osem razlogov, da bi morali razmisliti še enkrat.

1. Realtors ne smejo pokazati FSBO

V dogovoru za prodajo s strani lastnika kupec zastopnik ve, da na drugem koncu transakcije ne bo poklicnega kolega. Tudi če stranka vztraja pri ogledu vašega doma, lahko agent odvrača od ponudbe, navaja težave in tveganja, da poskušajo skleniti posel, ne da bi strokovnjak, ki zastopa prodajalca, - in brez zajamčene provizije.

Če želite, da vas zastopniki prodajalcev vzamejo resno, dobite najugodnejšo ceno in poskrbite, da ne boste zamudili nobenega ključnega koraka v postopku - ali tvegali tožbo - je bolje uporabiti nepremičninskega posrednika, kot da poskušate prodati svoj dom sam.

"Obstajam samo dva razloga, zakaj prikažem FSBO: ni na voljo nobenega drugega zaloga ali pa je cena smešno nizka, " pravi Bruce Ailion, trgovec z RE / MAX Greater Atlanta. Izkušeni posredniki so na splošno opečeni s transakcijo FSBO, v kateri prodajalec agentu, ki je kupca pripeljal, ni plačal v celoti dogovorjene provizije ali sploh nobene provizije, pravi Ailion. "Prodajalce FSBO obravnavajo kot nerealne, nerazumne in težke prodajalce, ki so jih profesionalni posredniki zavrnili, " pravi.

Obstajajo pa zastopniki kupcev, ki bodo vašo lastnino razkazali pod ustreznimi pogoji. Podjetje iz Philadelphie Denise Baron iz Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach pravi, da ima podpisano pogodbo s kupcem, da je, ko ji pokaže dom FSBO, agencija plačana, samozavestna.

"Predhodno imam tudi dogovor, ki ga je lastnik, ki prodaja svojo lastnino ali dom, podpisal, " pravi Baron. V sporazumu je določeno, kolikšen odstotek pristojbine bo prodajalec plačal agentu. (Zastopnik lahko določi 6-odstotno provizijo in poskuša pridobiti kupčevo in prodajalčevo stran. Namesto tega se dogovorite o skupni proviziji na primernejših 2% do 3%.) Sporazum tudi pojasnjuje, da Baron deluje le v imenu kupec in da mora kot zastopnik kupca svoji stranki razkriti vse podatke, ki ji jih prodaja prodajalec, na primer potrebo po prodaji do določenega datuma.

2. Agenti se izogibajo čustveni prodaji

Prodaja vašega doma je običajno čustven proces. Če imate zastopnika, ste odstranjeni za en korak, zato je manj verjetno, da boste delali neumne napake, kot so previsoke cene vašega doma, zavrnitev nasprotovanja nizki ponudbi, ker ste užaljeni ali predajanje preveč enostavno, ko imate rok za prodajo. »Nepremičnina lahko spremlja, ne da bi sporočila občutek vneme ali obupa; spremljanje je njihova naloga, "pravi Ailion. "Ko prodajalec večkrat preveri, pravilno ali napačno signalizira, da je pripravljen sprejeti nižjo ceno."

Če ste odpovedali agentu, se boste morali tudi vsakič neposredno spoprijeti z zavrnitvijo, ko vam kupec zaupa, da stranke ne zanima. "Kot lastnik stanovanja je lahko zelo moteče slišati nekatere komentarje kupcev in pogosto tudi njihovih agentov, " pravi David Kean, prodajalec pri Teles Properties v Beverly Hillsu v Kaliforniji.

Sredstvo lahko odklon zavrne in pozitivno zavrne kakršne koli negativne povratne informacije. "Prodajalcu je težje zadržati svoja čustva pred prodajo, ker ni nobene tretje osebe, ki bi se mu kaj odrekla, " pravi nepremičninski posrednik Jesse Gonzalez, lastnik Archer Realtyja v Santa Rosa v Kaliforniji. "Na primer, če lastnik sedi na trgu, lastnik stanovanja ne ve, zakaj se dom ne prodaja. "

"Čustva bodo za prodajalca vedno prisotna, " dodaja Gonzalez, "vendar lahko konstruktivna kritika prodajalca postane lažje prebavljiva, če pride od posrednika, ki je na njihovi strani, ki poskuša zanje dobiti najboljše."

3. Nepremičnine so zaposlitev za polni delovni čas

Ali lahko odhitete domov z službe vsakič, ko želi kdo videti vaš dom? Ali se lahko opravičite s sestanka vsakič, ko telefon zazvoni s potencialnim kupcem? Ali imate ob koncu dolgega delovnega dne dovolj energije, da izkoristite vsako priložnost za trženje svojega doma? Ste strokovnjak za trženje domov?

Imate kakšne izkušnje s tem? Vaš odgovor na vsa ta vprašanja je verjetno "ne." Agentov odgovor na vsa ta vprašanja je "da". Poleg tega boste s pomočjo agenta dobili zaklepanje za vhodna vrata, ki agentom omogoča prikaz vaš dom, tudi ko niste dosegljivi.

4. Agenti dostopajo do velikih omrežij

Da, svoj dom lahko sami navedete na Zillow, Redfin, Craigslist in celo storitve večkratnega kotiranja (MLS), ki jih uporabljajo agenti. A bo to dovolj? Tudi če imate veliko osebno ali profesionalno mrežo, bodo ti ljudje verjetno premalo zanimanja za širjenje besede, da je vaša hiša naprodaj. Nimate odnosov s strankami, drugimi agenti ali agencijo za nepremičnine, da bi v vaš dom pripeljali največji bazen potencialnih kupcev. Manjši bazen potencialnih kupcev pomeni manjše povpraševanje po vaši nepremičnini, kar lahko pomeni, da čakate dlje časa, da prodate svoj dom in morda ne dobite toliko denarja, kot je vredna vaša hiša.

"Dober nepremičninski agent bi moral imeti Rolodex imen in kontaktnih podatkov, tako da lahko hitro razširi besedo o nepremičnini, ki so jo pravkar našteli, " pravi nepremičninski posrednik Pej Barlavi, izvršni direktor Barlavi Realty v New Yorku. »Imam seznam distribucij več kot 3.500 stikov, ki mi v 48 urah pošljejo e-poštno sporočilo, ko naštejemo nepremičnino. Nato začnem nepremičnino tržiti na vsakem spletnem mestu, MLS in spletnem mestu za nepremičnine, da bi ohranil zagon in [ohranil] prikazovanje dosledno. "

5. Odstranjevanje nekvalificiranih kupcev

Agent lahko ugotovi, ali je nekdo, ki si želi ogledati vašo hišo, res kvalificiran kupec ali samo sanjač ali radoveden sosed. Veliko dela in večjih motenj je vsakič, ko morate svoje življenje ustaviti, narediti svojo hišo popolno in pokazati svoj dom. Želite omejiti tiste preglavice na razstave, za katere bo verjetno prišlo do prodaje.

"Realtors so usposobljeni za postavljanje kvalificiranih vprašanj, da bi ugotovili resnost, usposobljenost in motivacijo potenciala, " pravi Ailion. Realtors so prav tako usposobljeni, da postavljajo zaključna vprašanja o tem, kako dolgo so kupci iskali, ali so videli druge domove, ki bi delali za njihove potrebe, če plačujejo gotovino ali so bili predkvalificirani, katere šole iščejo in tako naprej naprej. Na mesto nakupa lahko kvalificirano in motivirano osebo preselijo. Prodajalcem FSBO ta program usposabljanja in spretnosti primanjkuje, pravi.

Kupcem je tudi nerodno, če imajo prodajalca, ko je prodajalec, ko je prodajalec zastopnik. "Lastnik ne bi smel biti prisoten, ko prikazuje hišo, " pravi Kean. "Nič ne naredi potencialnega kupca neprijetnejšega od trenutnega lastnika hiše. Ko je prodajalec prisoten, se bo večina kupcev odpravila skozi hišo in ne bo kaj opazila ali se spomnila kaj videnega. "

6. Cenovna pogajanja Bodite spretni

Tudi če imate izkušnje s prodajo, nimate specializiranih izkušenj za pogajanja o prodaji doma. Kupec zastopnik, tako da je bolj verjetno, da bo uspel v pogajanjih, kar pomeni manj denarja v žepu. "Izkušen prodajni zastopnik se je lahko dogovoril za več sto nakupov na domu, " pravi Kean. "Poznamo vse igre, opozorilne znake živčnega ali nepoštenega kupca."

Ne le, da ste neizkušeni, ampak ste verjetno tudi čustveni glede procesa, in - ne da bi lastnik pokazal, kdaj ste neracionalni - ste bolj verjetno, da boste sprejemali slabe odločitve. Po Keanovih besedah ​​bo agent namesto užaljenega prodajalca, ki je čustveno napolnjen, neprimeren odgovor na kupca, ponudil nekaj bolj profesionalnega, na primer: "Prodajalec je zavrnil vašo prvotno zahtevo, vendar je naredil naslednji odziv."

Prodajalci, ki gredo samostojno, tudi običajno niso seznanjeni z lokalnimi običaji ali tržnimi pogoji. "Agenti poznajo utrip na trgu in kaj spodbuja povpraševanje, kar jim daje prednost, saj vedo, za kakšne pogoje se je vredno pogajati in katere je vredno pustiti drugi strani za zmago, " pravi Rob McGarty, soustanovitelj in imenovani posrednik pri Surefield, posredništvo za stanovanjske nepremičnine s sedežem v Seattlu.

Poleg tega, pravi Gonzalez, zastopniki poznajo lokalne običaje za prodajo stanovanja, na primer, ali kupec ali prodajalec običajno plačuje pristojbine, kot so davki na prenos in zaključni stroški.

7. Ignorirate pomanjkljivosti svojega doma

Agenti so strokovnjaki za prodajo domov. Z vami se lahko sprehodite po vašem domu in opozorite na spremembe, ki jih morate izvesti, da pritegnete kupce in pridobite najboljše ponudbe. Lahko vidijo pomanjkljivosti, na katere ne pozabite, ker jih vidite vsak dan ali ker jih preprosto ne vidite kot pomanjkljivosti. Prav tako vam lahko pomagajo ugotoviti, na katere povratne informacije potencialnih kupcev bi morali ukrepati, ko boste svoj dom dali na trg, da bi izboljšali možnosti za prodajo.

"Vsakdo, ki se bo odločil prodati svoj dom, naj najame notranjega oblikovalca ali lastnika nepremičnin, ki bo ocenil trenutno stanje in privlačnost doma na trgu, " pravi Kean. "Vsi prodajalci morajo najeti profesionalno čistilno službo, da bodo doma izvedli globinsko čiščenje, preden ga bodo dali v promet. Dobro čiščenje vam bo pomagalo odstraniti različne vonjave, na primer hišne ljubljenčke, ki jih prebivalci ne morejo vonjati, saj živijo z njimi vsak dan. "

8. Izpostavljenost pravnim tveganjem

Pri prodaji stanovanja je vključenih veliko pravnih dokumentov, ki jih mora pravilno izpolniti strokovnjak. Ena najpomembnejših postavk so razkritja prodajalca. "Prodajalec nepremičnin ima pritrdilno dolžnost razkriti vsako dejstvo, ki bistveno vpliva na vrednost ali zaželenost nepremičnine, " pravi Matthew Reischer, odvetnik in izvršni direktor podjetja LegalAdvice.com. Prodajalec je lahko odgovoren za goljufijo, malomarnost ali kršitev pogodbe, če tega ne razkrije pravilno. "Vprašanje, ali je dejstvo materialno ali ne, se na splošno postavlja v sodni praksi države, v kateri živite, " pravi Reischer.

Razen če ste odvetnik za nepremičnine, vaš agent verjetno ve več o zakonih o razkritju kot vi. Če ne razkrijete nevarnosti, neprijetnosti ali napake - in kupec se vrne k vam, ko se je preselil in ugotovil težavo -, vas lahko kupec toži. Zastopniki lahko delajo tudi napake, vendar imajo poklicno zavarovanje napak in opustitev, da se zaščitijo in kupcu omogočijo povračilo, zato kupcu morda ni treba zasledovati prodajalca za škodo.

Spodnja črta

Prodaja vašega doma bo verjetno ena največjih transakcij v vašem življenju. Poskusite to storiti sami, da prihranite denar, vendar ima najem agenta veliko prednosti. Zastopniki lahko dobijo širšo izpostavljenost do vaše nepremičnine, vam pomagajo, da se dogovorite za boljši posel, posvetite več časa za prodajo in vam pomagajo, da čustva ne bi sabotirala. Agent pripelje strokovno znanje, ki ga ima malo domačih prodajalcev, v zapleteno transakcijo s številnimi finančnimi in pravnimi pasti.