Bi morali kupiti hišo na dražbi?

Želite pridobiti nepremičnino? Ni se vam treba omejiti na tradicionalne poti iskanja seznamov nepremičnin in dela z nepremičninskimi agenti. Nepremičnino lahko kupite tudi na dražbi.

Bi morali kupiti hišo na dražbi?

Prednosti in slabosti dražb

Prednosti nakupa na dražbi vključujejo razširitev možnosti in morda nakup s popustom. Morda se boste srečali z manj konkurence za nakup nepremičnine v primerjavi z nakupom na tradicionalen način, vendar se boste spopadli tudi z drugačnim bazenom potencialnih kupcev - pogosto izkušenimi vlagatelji.

Morda je največje tveganje nakupa na dražbi to, da boste imeli omejeno znanje o lastnostih za prodajo, zaradi česar je drag napačni korak zelo realna možnost. Tako kot pri vsakem nakupu nepremičnin boste morali prebrati, razumeti in podpisati veliko papirja (v idealnem primeru s pomočjo odvetnika za nepremičnine).

Posojila o nepremičninah so bogata s pripovedkami o domovih, kupljenih na dražbi, za precej pod tržno vrednostjo in takšne ugodnosti obstajajo. Vendar pa so dražbe na splošno bolj tvegan način za pridobitev lastnine kot nakup z običajnim postopkom. Zaradi resničnosti je zelo pomembno, da ste dobro poučeni o tem, kako delujejo dražbe z nepremičninami in preudarni glede nepremičnin, za katere menite, da ponujajo ponudbe.

"Mnogi napačno verjamejo, da so dražbene hiše dober posel, " pravi John Myers, nepremičninski agent in kvalificirani posrednik pri Myers & Myers Real Estate v Albuquerqueju, NM "Nekateri dražbeni domovi so dober posel, drugi pa so lahko velika napaka . "

V tem članku bomo pojasnili osnove dražb stanovanjskih nepremičnin, da se boste odločili, ali vam bo ta možnost uspela - ali želite živeti v nepremičnini ali jo uporabljate zgolj kot naložbo.

Kaj morate vedeti

• Nakup stanovanja na dražbi je bolj tvegan kot nakup po običajnem postopku. Ključnega pomena je biti dobro izobražen o delu avkcij z nepremičninami.
• Domače dražbe lahko najdete prek lokalnih vlad, nepremičninskih agentov in spletnih mest, kot sta RealtyTrac in Auction.com.
• Lastnosti dražbe pogosto ne omogočajo pregleda doma ali kakršnega koli zakonitega načina osebnega ogleda notranjosti. Če si ne morete privoščiti tveganja za nakup nepremičnine v slabem stanju, se držite dražb, ki omogočajo ogled nepremičnine pred ponudbo.
• Preglejte in razumejte vsa pravila dražbe in pred svojo ponudbo skrbno preverite katero koli nepremičnino, ki vas zanima - na primer preverjanje zahtevkov, zastavnih pravic in potnikov.

Lastnosti izključitve

Če lastnik stanovanja hipoteke ni plačal vsaj nekaj mesecev, lahko pride do neplačila in konča v postopku zaprtja. Ko se to zgodi, banka pri okrožnem snemalniku vloži obvestilo o neplačilu. Če lastnik stanovanja ne plača dolgovanega preostalega zneska - ali hipoteke ponovno prevzame s posojilodajalcem -, posojilodajalec lahko dom postavi na dražbo in izsilji lastnika hiše zaradi neplačila. Te dražbe izključujejo skrbniki, ki jih najemajo banke.

Privzeti davek na nepremičnine

Drug način, kako dom konča na dražbenem bloku, je, ko lastnik ne plača odmerjenih davkov na nepremičnine. V teh primerih premoženje zaseže neplačani davčni organ, ne pa banka. Na tej dražbi davčne zastavne pravice vodi lokalni šerif, uradnik ali nadzornik okrožne ali lokalne oblasti.

Obiskovanje dražbe

Ne glede na vrsto dražbe se lahko ti dogodki odvijajo na fizičnih lokacijah, kot so sodišča lokalnih oblasti in hotelske konferenčne dvorane, in te osebne dražbe se hitro zaključijo. Dražbe z nepremičninami vse pogosteje potekajo tudi na spletu, spletne dražbe pa lahko trajajo dneve ali tedne.

Nakup stanovanj na dražbi je bil in bo še naprej priljubljen, pravi Earl White, soustanovitelj House Heroes LLC, Florida nepremičninske družbe za naložbe v nepremičnine, ki kupuje hiše, stanovanja in prosta zemljišča. "Lastniki stanovalcev v proračunu in nepremičninski strokovnjaki se selijo k virom, kjer je manj konkurence, " pravi. »Seveda dražbene lastnosti ustvarijo manj ponudb, kar ima za posledico nižjo prodajno ceno.

"Vendar dražbe za zaprtje ne zagotavljajo popustov, ki so obstajali v času [stanovanjske] krize, " nadaljuje White, ki pojasnjuje, da so kupci, ko je na voljo manj nepremičnin, zelo motivirani zaradi cenitve stanovanja in ugodnih hipotekarnih stopenj in na spletu dražbe so povečale konkurenco in povišale cene.

Iskanje dražb nepremičnin

Eden od načinov iskanja dražb je, da se neposredno obrnete na lokalne organe ali obiščete njihova spletna mesta, nato pa po telefonu potrdite podrobnosti. Druga je prek spletnih mest, kot sta RealtyTrac in Auction.com. Vendar spletne informacije niso vedno točne.

Morda so navedene lastnosti, ki so v predprodaji, ker lastnik zaostaja pri plačilih. Te nepremičnine morda nikoli ne bodo prodane, ker njihovi lastniki dohitijo plačila ali se dogovorijo s svojimi posojilodajalci.

Dragoceni viri so lahko tudi lokalni nepremičninski agenti in posredniki. Vendar jih morda ne boste želeli pomagati, ker agenti in posredniki ne zaslužijo samodejno provizij na dražbah v živo. Vendar pa lahko ti posredniki zaslužijo provizije na spletnih dražbah.

Podatki o storitvi več kotacij

Po poročanju Whitea so neposredna poročila o večkratnem uvrstitvi na seznam (MLS) za potencialne kupce veliko bolj dragocena kot spletni oglasi, saj vsebujejo popolne podatke o uvrstitvi na seznam, vključno s fotografijami in najpomembnejšimi komentarji nejavnih posrednikov. „Neobjavni komentarji so pomembni, ker določajo kritične informacije, ki vplivajo na prodajno ceno in dneve, ki so na trgu. Na primer, [ta poročila o MLS vsebujejo informacije o] napakah na lastnini, možnostih financiranja, zasedenosti in najemnikih. "

Najboljši način za ocenjevanje dražbenih nepremičnin je sodelovanje z nepremičninskimi agenti, cenilci, izvajalci in drugimi, ki razumejo stroške gradnje in prenove in lahko natančno ocenijo vrednost nepremičnine in stroške dela, ki jih potrebuje.

Medtem ko se pravila razlikujejo glede na lokacijo, so MLS in okrajni zapisi pogosto na voljo le imetnikom nepremičnin, pravi White. Po njegovih izkušnjah običajno z veseljem brezplačno pomagajo, če se obrnete na njih.

White še ugotavlja, da osebne dražbe izginjajo, saj so tudi manjše okrožje svoje osebne dražbe pretvorile v spletne. Miami in Palm Beach sta dve lokaciji, kjer sta tako dražba davkov kot tudi izključitev pravic v celoti na spletu.

Ne pozabite, da se dražbe za izključitev pravic pogosto odložijo ali prekličejo, tudi v zadnjem trenutku. Posojilodajalec morda ni dobil vse potrebne dokumentacije ali pa si je posojilojemalec morda izmislil rešitev, s katero bi se izognil izključitvi.

Kaj morajo ponudniki vedeti

Preden začnete licitirati na dražbi nepremičnin, morate razumeti tveganje, ki ga prevzamete. Slab nakup vas lahko preganja leta. Prav tako morate razumeti pravila dražbe in biti pripravljeni na njihovo upoštevanje, preden poskusite sodelovati.

Registraciji in predložitvi povračljivega pologa v višini 5% do 10% pričakovane prodajne cene nepremičnine boste morali prijaviti subjekt, ki izvaja dražbo. Če se dražba odvija osebno, se prepričajte, da se prijavite vsaj eno uro pred predvidenim začetkom in pridobite uradno kartico, ki jo boste dvignili, ko boste pripravljeni na ponudbo.

Zmaga na nepremičnini na dražbi lahko deluje na dva različna načina.

• Na dražbi za potrditev posojilodajalca posojilodajalcu ni treba sprejeti vaše ponudbe, tudi če ste najvišji ponudnik.
• Na absolutni dražbi dobljena ponudba dobi premoženje.

Izhodiščna cena dražbe je lahko stanje na hipoteki ali nižji znesek, namenjen spodbuditvi ponudb. Na dražbi za izključitev pravice posojilodajalec ne sme imeti dobička od dražbe. Te lastnosti se pogosto prodajo z izgubo; če ima dobiček, naj bi po hipoteki in morebitnih drugih zastavnih pravicah šel k izključitvi lastnika izplačenega premoženja. Lastnosti dražb niso vedno odlične ponudbe - na primer dražitelj lahko na nepremičnini določi skrito rezervno ceno, kar je najnižji znesek, ki ga mora ponuditi.

"Ne glede na to, ali se kupec dražbe udeleži osebno ali prek spleta, morate upoštevati, da je za vsako nepremičnino določena mejna cena, pri kateri lahko pametni nakup postane neumen nakup, in ne smejo dovoliti dogodka, prizorišča ali svojih čustev da bi spremenili svojo odločitev, "svetuje Ron Humes, trgovec od leta 2000 in sedanji podpredsednik dejavnosti za Post Modern Marketing v Lexingtonu, Ky.

Problem dostopa do nepremičnine

Dražbene lastnosti redkim kupcem zagotavljajo enak dostop, kot ga imajo tradicionalno prodane nepremičnine. Verjetno se ne boste mogli po lastni ponudbi sprehoditi po nepremičnini, čeprav nekatera dražbena podjetja ponujajo odprte hiše.

"Jaz osebno nikoli ne bi priporočil stranki, da kupi nepremičnine na daljavo, ne da bi najprej opravil test očesnega zrkla, " pravi David Roberson, nepremičninski odvetnik in posrednik v San Joseju v Kaliforniji. Z ženo imata 22 nepremičnin v treh najemninah, in on je lastnik in upravljavec Silicon Valley Property Management Group. Vi ali vaša zaupanja vredna investicijska skupina temeljito ocenite nepremičnino, o kateri razmišljate, in ljudi, s katerimi imate opravka, preden se zakonsko ali finančno obvezujete.

Podobno Humes opozarja, da so viri, ki poročajo o trenutni ali prihodnji vrednosti nepremičnine, lahko zelo netočni, razen če na kraju samem ne opravijo ocene strokovnjakov, ki vedo, kako zbrati in oceniti vse potrebne podrobnosti. Najboljši način za ocenjevanje dražbenih nepremičnin je sodelovanje s strokovnjaki - nepremičninskimi agenti, cenilci in izvajalci -, ki razumejo stroške gradnje in sanacije ter lahko natančno ocenijo sedanjo in prihodnjo vrednost nepremičnine ter stroške dela, ki jih potrebuje.

Stanje lastnine in pregledi

Hiša bi lahko imela vse vrste težav - ne pozabite, to je bila hiša, ki je nekoč pripadala nekomu, ki si ni mogel privoščiti hipoteke ali davkov na nepremičnine, zato si verjetno ni mogel privoščiti niti rednega vzdrževanja ali popravil. Poleg tega, ko je ta lastnik ugotovil, da bo izgubil dom, ga je morda namerno zanemaril ali celo resno poškodoval. Tudi lastnosti, ki so se sprostile, so bile morda razveljavljene ali pa so imele skvoterje.

Predpostavimo, da če je nepremičnina od zunaj videti grozno, je verjetno videti tudi na notranji strani. Lastnosti dražbe se prodajajo tako, kot je, in morali boste imeti možnost privoščiti kakršna koli popravila. Čeprav je morda vabljivo, ne bi smeli poseči, da bi bolje spoznali stanje nepremičnine.

Morda ste videli televizorje, ki to počnejo na televiziji - vstopajo na dvorišča, pokukajo noter ali se celo vzpenjajo skozi okna - vendar to ni zakonito. In zagotovo nočete motiti nikogar, ki prebiva v domu, ne samo iz vljudnosti, ampak tudi zaradi vaše varnosti. Informacije o zgodovini lastništva nepremičnine poiščite iz evidenc lokalnih oblasti, pogovorite se z lokalnimi nepremičninskimi agenti in spoštljivo zahtevajte informacije od sosedov.

Lastnosti dražbe pogosto ne omogočajo pregleda doma ali kakršnega koli zakonitega načina osebnega ogleda notranjosti. Če si ne morete privoščiti tveganja za nakup nepremičnine v slabem stanju, se držite dražb, ki omogočajo ogled nepremičnine pred ponudbo. Brez teh informacij je težko vedeti, v kaj vstopate, kakšni bodo stroški popravila nepremičnine ali njena resnična vrednost, dokler ne postanete lastnik.

Tudi če lahko dobite pregled na domu, ima vsak pregled svoje meje. Težave s stenami, stropi in pod tlemi morda ne bodo vidne, dokler jih ne prevzamete. Če so pripomočki izklopljeni, morda ne boste mogli zaznati puščanja, električnih težav, pokvarjenih aparatov ali nepravilnega delovanja opreme HVAC.

Možnosti plačila: Načrtujte vnaprej

Nakup nepremičnine na dražbi običajno zahteva veliko denarja. Vsaka dražbena družba in okrožna vlada ima svoje zahteve za plačilo, vendar boste verjetno potrebovali gotovino samo, da si zagotovite pravico do ponudbe. Zneski avansa in načini nakupa so pogosto odvisni od nepremičnine in dražbene hiše. Bolj prožne možnosti financiranja so na voljo na običajni način z nakupom nepremičnine v lasti banke: Dražbe niso edini način za nakup premoženja.

Kar zadeva plačilo, morajo ponudniki na dražbi prinesti gotovino, denarni nalog ali blagajniški ček za znesek, ki ga zahteva imetnik dražbe. Običajno boste morali nepremičnino v celoti plačati takoj po zmagi na dražbi. Občasno boste morda morali plačati do naslednjega dne. Če ne boste dokončali plačila, boste lahko izgubili svoj depozit in prepovedali prihodnje dražbe. Bodite pripravljeni predložiti dokazilo o sredstvih, s katerim lahko pokažete, da lahko dokončate nakup. Če namesto kot posameznik licitirate kot subjekt, kot je LLC, trst ali omejeno partnerstvo, boste morda morali pokazati dokumente svoje entitete.

Zmagovalci gredo skozi escrow in zapiranje tako, kot bi to storili pri katerem koli drugem nakupu doma. Ponudniki na dražbah nepremičnin so pogosto vlagatelji v nepremičnine, ki si lahko privoščijo plačilo gotovine. Za dražbe, ki omogočajo financiran nakup, se morate predhodno kvalificirati.

Nekatere dražbene hiše raje sodelujejo s povezanimi posojilodajalci in jih bodo imeli na dražbi na kraju samem. Vendar predhodno opravite raziskavo, da ugotovite, kakšne so obrestne mere konkurenčnih posojilodajalcev. Te informacije vam lahko dajo nekaj vzvoda.

Bodite prepričani tudi, da razumete dražbene pristojbine, ki jih boste predvidoma kriti. "Na domovih, kupljenih na dražbah, so večkrat stroški in pristojbine dražiteljev, bank, odvetnikov in drugih podjetij, ki morajo nepremičnino pripeljati na dražbo, " je dejal Humes. "Ni redko, da na kupca prenesemo 10-odstotne dražbe, bančne obresti in kazni, odvetniške stroške, 12-odstotne stroške prodaje, pristojbine za pripravo premoženja in podobno."

Preverite morebitne zahtevke, zastavne pravice in zasedene osebe

Preden ponudite, boste želeli najeti podjetje za iskanje naslovov, da bi videli, kdo lahko ima zastavno pravico na nepremičnini. Če ga osvojite, boste postali odgovorni za vsako zastavno pravico, kar pomeni več denarja iz žepa.

Proti domu lahko obstajajo še druge terjatve - ne le davčne zastavne pravice, temveč tudi zastavne pravice pogodbenika ali druga hipoteka. Ponudniki bi morali preveriti pri dražbeni družbi, ali bo nepremičnina imela jasen naslov. Če zmagate na dražbi, boste želeli kupiti zavarovanje naslova med deponiranjem ali takoj po zaključku, da se zaščitite pred morebitnimi zastavnimi pravicami, ki niso bile odkrite med iskanjem naslova.

V nekaterih primerih bodo posest zasedli (bivši) lastnik ali skvoter, kar pomeni, da jih boste morali izseliti - postopek, ki je lahko v najboljšem primeru neprijeten in dolgotrajen in v najslabšem primeru drag. Če želite poenostaviti postopek, jim boste morda želeli ponuditi nekaj tisoč dolarjev spredaj, da se pomaknejo ven in predajo ključe.

Ne vzdržujte se ničesar, dokler ne zadržite naslova. Izognite se želji po začetku prenove ali se vselite v nepremičnino takoj po pridobitvi potrdila o prodaji. Na potrditev o lastništvu boste morali počakati do 10 dni ali približno toliko. Lastnost ni resnično vaša, dokler ne imate tega potrdila; lastnik bi lahko še vedno ohranil svojo pravico do stanovanja tako, da je pri sodišču vložil ugovor o prodaji ali plačal posojilo.

Spodnja črta

Zaprti domovi so morda finančno privlačni, vendar je treba pred nakupom upoštevati veliko ovir. Tudi to, da je dom naprodaj na dražbi, še ne pomeni, da ga boste lahko dobili po ugodni ceni (ali pa, da je dom ugoden za vsako ceno - lahko je denarna jama). Toda za pametne, inteligentne in motivirane posameznike je dražbe nepremičnin vredno raziskati kot način, da poberejo dom ali naložbeno nepremičnino poceni.

Kot rečeno, nepremičninske nepremičnine upoštevajte kot alternativo. "Lahko se najde boljši dogovor pri pogajanjih s prodajalcem, ki ima lastniški delež v nepremičnini in se lahko pogaja v svojem imenu brez vseh kazni in pristojbin, povezanih z licitacijo, " svetuje Humes. »Mogoče boste imeli večjo konkurenco na dražbah podjetij, ki kupujejo nepremičnine, da bi postale poslovni model. Domovi na dražbi niso vedno najboljša ponudba za povprečnega stanovalca. "

Če vas zanima, če želite na dražbi pobrati nepremičnino, ki je kupljena, se je treba veliko naučiti. Dražbe so bolj tvegan način nakupa nepremičnine kot prek nepremičninskega posrednika. Pomembno je, da ste izredno dobro poučeni o postopku in o lastnostih, za katere vas zanima ponudba. Sodelovanje z lokalnim nepremičninskim agentom ali posrednikom pri ugotavljanju možnih nepremičnin lahko pomaga, čeprav jih morda ne bo zanimalo, če ne dosežete odškodninske pogodbe.

Na koncu se prepričajte, da ste temeljito preučili vsa pravila dražbe in pred ponudbo skrbno pregledali nepremičnino. Poiščite svetovalca nepremičninskega odvetnika - v idealnem primeru izkušenega prodajalca izterjave - in tako preverite, kakšne bodo vaše odgovornosti in obveznosti, če boste zmagovalec.