Prvi priročnik za domače kupce

Izziv prvega nakupa stanovanja se lahko zdi tako zastrašujoč, da je skušnjava bodisi samo iti s prvim mestom v svojem cenovnem razredu bodisi nadaljevati najem. Da boste lažje demistificirali postopek in kar najbolje izkoristili nakup, bomo preučili, kaj boste morali razmisliti pred nakupom, kaj lahko pričakujete od samega postopka nakupa in nekaj priročnih nasvetov, ki vam bodo olajšali življenje kupite svoj prvi dom.

Kdo je prvi kupec?

Ameriško ministrstvo za stanovanja in razvoj mest (HUD), prvi kupec, je nekdo, ki izpolnjuje katerega od naslednjih pogojev:

• Posameznik, ki že tri leta nima glavnega prebivališča. Za zakonca velja tudi prvi kupec, če izpolnjuje zgornja merila. Če ste lastnik stanovanja, vendar ga zakonca nimata, lahko kraj skupaj kupite kot prvi kupci stanovanj.
• Samohranilka, ki je imela v lasti dom samo z nekdanjim zakoncem, medtem ko je bila poročena.
• Razseljeni domači moški, ki ima v lasti samo zakonca.
• Posameznik, ki ima v lasti samo glavno prebivališče, ki ni stalno pritrjeno na trajno fundacijo v skladu z veljavnimi predpisi.
• Posameznik, ki je imel v lasti samo nepremičnino, ki ni bila v skladu z državnimi, lokalnimi ali vzorčnimi gradbenimi predpisi - in ki je ni mogoče uskladiti za manj kot stroške gradnje stalne zgradbe.

Premisleki pred nakupom

Najprej morate ugotoviti, kaj so vaši dolgoročni cilji in nato, kako se lastništvo doma ujema s temi načrti. Nekateri si preprosto prizadevajo, da bi vsa »zapravljena« plačila najemnine spremenili v hipotekarna plačila, ki jim dejansko dajo nekaj oprijemljivega. Drugi vidijo lastništvo doma kot znak svoje neodvisnosti in uživajo v ideji, da bi bili lastni najemodajalci. Omejitev ciljev lastništva v veliki sliki vas bo usmerila v pravo smer. Tu si lahko zastavite pet vprašanj:

1. Kateri tip doma najbolj ustreza vašim potrebam?

Pri nakupu stanovanjske nepremičnine imate več možnosti: tradicionalni enodružinski dom, dupleks, mestno hišo, stanovanje, zadrugo (stanovanjska zadruga) ali večstanovanjsko stavbo z dvema do štirimi enotami. Vsaka možnost ima svoje prednosti in slabosti, odvisno od ciljev lastništva doma, zato se morate odločiti, katera vrsta nepremičnin vam bo pomagala doseči te cilje. Pri nakupu cene lahko prihranite v kateri koli kategoriji, če izberete zgornji del fiksatorja, čeprav bi lahko čas, znesek lastnega kapitala in denarja za vrnitev fiksatorja v vaš sanjski dom pomenili veliko več, kot ste se dogovorili.

1. Katere posebne lastnosti bo imel vaš idealen dom?

Čeprav je dobro, da na tem seznamu obdržite nekaj prožnosti, vi kupujete morda največji nakup v svojem življenju in si zaslužite, da ta nakup ustreza vašim potrebam in željam čim bolj natančno. Vaš seznam bi moral vsebovati osnovne želje, kot so soseska in velikost, vse do manjših podrobnosti, kot so razporeditev kopalnice in kuhinja, ki je opremljena z zanesljivimi napravami.

1. Koliko hipoteke izpolnjujete?

Preden začnete z nakupovanjem, je pomembno, da si zamislite, koliko posojilodajalec vam bo resnično pripravljen dati za nakup prvega doma. Morda si mislite, da si lahko privoščite 300.000 dolarjev stanovanja, vendar posojilodajalci morda mislijo, da ste dobri le za 200.000 dolarjev, odvisno od dejavnikov, na primer, koliko dolga imate, mesečni dohodek in koliko časa ste na trenutni službi. Poleg tega mnogi prodajalci ne bodo preživeli časa s strankami, ki niso pojasnili, koliko bi si lahko privoščili, da bi jih porabili. Morda boste razmislili o nakupu stanovanja v zaupanju.

Naročili se boste, da se prepričate, da so vaše osebne finance v redu. Na splošno velja, da morate izpolnjevati pogoje za stanovanjsko posojilo, imeti morate dobro posojilo, zgodovino plačila računov pravočasno in najvišje razmerje med dolgom in prihodkom v višini 43%. Danes posojilodajalci raje omejijo stanovanjske stroške (glavnica, obresti, davki in zavarovanje lastnikov stanovanj) na približno 30% mesečnega bruto dohodka posojilojemalcev, čeprav se ta številka lahko močno razlikuje, odvisno od lokalnega trga nepremičnin.

Pred oddajo ponudbe na dom se prepričajte, da prejmete odobritev za posojilo: prodajalci v mnogih primerih sploh ne bodo zabavali ponudbe, ki ni priložena hipotekarnemu predhodnemu odobritvi. To v bistvu storite tako, da zaprosite za hipoteko in izpolnite potrebne papirje. Koristno je nakupovati posojilodajalca in primerjati obrestne mere in pristojbine z orodjem, kot je hipotekarni kalkulator ali Google.

Ko se poravnate na posojilodajalca in se prijavite, posojilodajalec preveri vse zagotovljene finančne podatke (preverjanje kreditnih točk, preverjanje informacij o zaposlitvi, izračun razmerja med dolgom in prihodkom itd.). Posojilodajalec lahko posojilojemalca predhodno odobri za določen znesek. Upoštevajte, da tudi če ste predhodno odobrili hipoteko, lahko vaše posojilo zapade v zadnjem trenutku, če storite nekaj za spremembo kreditne ocene, na primer financiranje nakupa avtomobila.

4. Koliko doma si dejansko lahko privoščite?

Po drugi strani pa vam bo banka včasih dala posojilo za več hiš, kot jih v resnici želite plačati. Samo zato, ker banka pravi, da vam bo posojala 300.000 dolarjev, še ne pomeni, da bi si prav toliko morali izposoditi. Številni prvi kupci stanovanj to zmotijo ​​in na koncu ostanejo "hišni revni" - kar pomeni, da po plačilu mesečne hipoteke nimajo preostalih sredstev za druge stroške, kot so oblačila, pripomočki, počitnice, zabava ali celo hrana.

Tako kot pri nakupu novega avtomobila boste tudi vi želeli pogledati skupne stroške hiše, ne le mesečnih hipotekarnih plačil. Seveda je pomembno tudi mesečno plačilo, skupaj s tem, koliko si lahko privoščite, kako visoki so davki na nepremičnine v izbrani soseščini, koliko bo stalo zavarovanje lastnikov stanovanj, koliko pričakujete porabe za vzdrževanje ali izboljšanje hiše in kolikšni bodo vaši stroški zapiranja. Če vas zanima nakup stanovanja, upoštevajte, da boste morali mesečno plačevati stroške vzdrževanja, ker boste del združenja lastnikov stanovanj, ki zbere nekaj sto dolarjev na mesec od lastnikov vsake enote v stavbi v obliki kondomijskih pristojbin. Lastniki zadrug plačujejo tudi mesečne pristojbine za vzdrževanje, čeprav so te delno odtegnjene.

5. Imate resne prihranke?

Tudi če ste upravičeni do velike hipoteke, bodo to precejšnji vnaprejšnji stroški (na primer polog za dom, običajno 20% celotne kupnine) in tudi stroški zapiranja. Torej morate denar odložiti. Ko gre za vlaganje s pozornostjo v nakup stanovanja - kratkoročni cilj - je eden največjih izzivov ohranjanje prihrankov v dostopnem, relativno varnem vozilu, ki še vedno prinaša donosnost. Če imate za uresničitev svojega cilja eno leto do tri leta, je lahko depozitno potrdilo izvedljiva možnost. Ne boš obogaten, tudi denarja ne boš izgubil. Ista ideja se lahko uporabi pri nakupu kratkoročnega portfelja obveznic ali fiksnega dohodka, ki vam bo prinesel nekaj rasti, hkrati pa vas zaščitil pred burno naravo delniških trgov.

Če se nakup doma zgodi v šestih mesecih do enem letu, potem boste želeli denar ohraniti tekoč. Račun varčevanja z visokim donosom bi lahko bil najboljša možnost. Pomembno je zagotoviti, da je FDIC zavarovana, tako da, če banka pade pod vas, lahko še vedno imate dostop do svojega denarja do 250.000 USD.

6. Kdo vam bo pomagal najti dom in vas vodil skozi nakup?

Nepremičninski agent vam bo pomagal poiskati domove, ki ustrezajo vašim potrebam in so v vašem cenovnem razredu, nato pa se bo srečal z vami, da si ogledate te domove. Ko izberete dom za nakup, vam lahko ti strokovnjaki pomagajo pri pogajanjih o celotnem postopku nakupa, vključno s ponudbo, posojilom in izpolnjevanjem papirjev. Dobro strokovno znanje nepremičninskega posrednika vas lahko zaščiti pred kakršnimi koli pasti, na katere lahko naletite med postopkom. Večina agentov prejme provizijo, plačano s prihodki prodajalca.

Zasluge za prve kupce domov

Postopek nakupa

Zdaj, ko ste se odločili za potop, raziščimo, kaj lahko pričakujete od samega postopka nakupa doma. To je kaotičen čas, ko ponudbe in kontra ponudbe besno letijo, toda če ste pripravljeni na težave (in papirologijo), se lahko skozi svoj razum bolj ali manj nedotaknete. Tu je osnovni napredek, ki ga lahko pričakujete:

1. Poiščite dom.

Ne pozabite izkoristiti vseh razpoložljivih možnosti za iskanje stanovanj na trgu, vključno z uporabo vašega nepremičninskega agenta, iskanjem spletnih mest s seznami in vožnjo po soseskah, ki vas zanimajo pri iskanju znakov za prodajo. Odpravite tam tudi nekaj prijateljev s prijatelji, družino in poslovnimi stiki. Nikoli ne veš, od kod lahko prihaja dober napotek ali vodnik na dom.

Ko resno nakupujete dom, ne hodite v odprto hišo, ne da bi imeli zastopnika (ali vsaj pripravljenega, da vržete ime nekoga, s katerim naj bi sodelovali). Opazite, kako morda ne bo šlo v vašem interesu, da se začnete ukvarjati s prodajalčevim zastopnikom, preden se obrnete na enega od vaših.

Če imate proračun, poiščite domove, katerih polni potencial še ni realiziran. Tudi če si zdaj ne morete privoščiti zamenjave groznih ozadij v kopalnici, bi bilo morda vredno nekaj časa živeti s grdoto v zameno za vstop v hišo, ki si jo lahko privoščite. Če dom sicer ustreza vašim potrebam v zvezi z velikimi stvarmi, ki jih je težko spremeniti, na primer lokacijo in velikostjo, ne dovolite, da vas fizične nepopolnosti odvrnejo. Kupci prvega stanovanja bi morali iskati hišo, ki ji lahko dodajo vrednost, saj s tem zagotovite premoženje v lastniškem kapitalu, ki jim bo pomagal dvigniti lestvico nepremičnin.

2. Razmislite o svojih možnostih financiranja in varnem financiranju.

Prvi kupci kupcev imajo številne možnosti, kako jim pomagati, da vstopijo v dom - tako tiste, ki so na voljo vsakemu kupcu, vključno s hipotekami, ki zajemajo zvezno stanovanjsko upravo (FHA), in tiste, ki so usmerjene predvsem na novofite. Številni programi za prve kupce domov ponujajo najnižja plačila od 3% do 5% (v primerjavi s standardnimi 20%), nekateri pa sploh ne zahtevajo polog.

Prvorojenci bi morali zlasti:

Uporabite seznam virov HUD-a. FHA in njen posojilni program je del HUD-a.

Poglejte svoj IRA. Za namene distribucije IRA je kupec prvega stanovanja tisti, ki ni imel sedanjega deleža v mobilnih hišah v primarnem prebivališču in hišnih prikolicah, hišnih čolnih in zalogah, ki jih ima najemnik najemnik v zadružni stanovanjski korporaciji) za prejšnji dve leti. Ker ima vsaka oseba 10.000 ameriških dolarjev življenjskega zneska, ki ga je mogoče brez denarja umakniti od IRA, je par lahko dvignil največ 20.000 ameriških dolarjev (10.000 dolarjev z vsakega računa), skupaj za plačilo prvega stanovanja. Ne pozabite porabiti denarja v 120 dneh, če bo zanjo plačala 10-odstotna kazen.

Illinois, Ohio in Washington - ponujajo pomoč pri predplačilu za prve kupce, ki izpolnjujejo pogoje. Običajno upravičenost do teh programov temelji na dohodku in ima lahko tudi omejitve, kako drago nepremičnino je mogoče kupiti. Tisti, ki izpolnjujejo pogoje, bodo lahko prejeli finančno pomoč pri predplačilih in stroških zapiranja, pa tudi stroške za sanacijo ali izboljšanje nepremičnine.

Vem za domorodne možnosti. Naročniki domorodcev, ki se prvič prijavijo, lahko zaprosijo za posojilo v oddelku 184. Za to posojilo je potrebna 1, 5-odstotna predplačniška garancija in le 2, 25-odstotno polog za posojila, ki presegajo 50 000 USD (za posojila pod tem zneskom je 1, 24%). Za razliko od tradicionalne posojilne obrestne mere, ki temelji na kreditni oceni kreditojemalca, ta posojila temeljijo na prevladujoči tržni stopnji. Posojila iz oddelka 184 se lahko uporabljajo samo za domove za enodružinski dom (1-4 enote) in za primarno prebivališče.

Ko iščete predhodno odobritev ali iščete hipoteko, vas ne zavezuje zvestoba trenutni finančni ustanovi: Nakupujte okoli, čeprav ste upravičeni le do ene vrste posojila. Pristojbine so lahko presenetljivo različne, prav tako lahko hipotekarne obrestne mere, ki seveda močno vplivajo na skupno ceno, ki jo plačate za svoj dom.

Nekateri organi priporočajo tudi, da imate rezervno posojilo. Upravičenost do posojila ni garancija, da bo vaše posojilo na koncu financirano: premiki smernic za prevzemanje zavarovalnic, spremembe analize tveganja posojilodajalca in spremembe naložbenih trgov se lahko spremenijo. Lahko se zgodijo primeri strank, ki podpišejo posojila in dokumente za pobeg, nato pa jih obvestijo 24 do 48 ur pred zaprtjem, da je posojilodajalec zamrznil sredstva za svoj posojilni program. Imate drugega posojilodajalca, ki vas je že odobril za hipoteko, vam omogoča nadomestni način za nadaljevanje postopka ali blizu njegovega načrtovanja.

3. Naredite ponudbo.

Vaš nepremičninski agent vam bo pomagal odločiti, koliko denarja želite ponuditi za hišo, skupaj s pogoji, ki jih želite zaprositi. Vaš agent bo nato ponudbo predstavil prodajalčevemu zastopniku; bo prodajalec sprejel vašo ponudbo ali izdal nasprotno ponudbo. Nato lahko sprejmete ali nadaljujete naprej in nazaj, dokler ne dosežete dogovora ali se odločite, da ga boste preklicali.

Pred oddajo ponudbe si oglejte svoj proračun. Ta časovni dejavnik za predvidene stroške zapiranja (ki lahko znašajo od 2% do 5% kupnine), stroške dela na poti na delo in morebitna takojšnja popravila ter obvezne naprave, ki jih boste morda potrebovali, preden se boste lahko vselili. In premislite: enostavno je naj vas v novem večjem domu zasedejo višji ali nepričakovani stroški komunalnih storitev. Zahtevate lahko račune za energijo v zadnjih 12 mesecih, če želite razumeti povprečne mesečne stroške.

Če dosežete dogovor, boste vložili dobronamerni polog in postopek nato prešel v depozit. Escrow je kratek čas (pogosto približno 30 dni), ko prodajalec odnese hišo s trga s pogodbenim pričakovanjem, da boste hišo kupili - pod pogojem, da z njo pri pregledu ne boste našli resnih težav.

4. Pridobite pregled na domu.

Tudi če se dom, ki ga nameravate kupiti, zdi brezhiben, usposobljeni strokovnjak za pregled nepremičnine ne more nadomestiti kakovosti, varnosti in splošnega stanja vašega potencialnega novega doma. Nočete se zatakniti z denarno jamo ali z glavobolom zaradi številnih nepričakovanih popravil. Če domača inšpekcija odkrije resne napake, ki jih prodajalec ni razkril, boste na splošno lahko razveljavili ponudbo in dobili polog. Druge možnosti so pogajanja o prodajalcu za popravilo ali popust prodajne cene.

5. Zaprite ali nadaljujte.

Če se lahko dogovorite s prodajalcem ali še bolje, če inšpekcijski pregled ni odkril večjih težav, bi morali biti pripravljeni na zaključek. Zaključek v bistvu vključuje podpis tona papirja v zelo kratkem časovnem obdobju, medtem ko molite, da v zadnjem trenutku ne pade nič.

Med zadnjimi fazami nakupa se boste lahko ukvarjali s plačilom in ga plačevali (hipotekarna podjetja to zahtevajo, da zaščitijo svoje zanimanje za hišo) in iskala naslov, da se prepriča, da nihče drug kot prodajalec ima zahtevek za lastnino, pridobi zasebno hipotekarno zavarovanje ali posojilo, če je vaše polog manj kot 20%, in izpolnite hipotekarno dokumentacijo. Drugi stroški zapiranja lahko vključujejo nadomestila za pridobitev posojila, zavarovanje naslova, ankete, davke in stroške poročanja.

Čestitke Novemu lastniku domovanja ... Kaj zdaj?

Podpisali ste papirje, plačali posel in novo mesto se začne počutiti kot doma. Igra je končana, kajne? Ne čisto. Stroški lastništva doma presegajo predplačila in mesečna hipotekarna plačila. Zdaj preučimo nekaj končnih nasvetov, da bi življenje kot novega lastnika stanovanja postalo bolj zabavno in varno.

1. Naj bo varčevanje.

Z lastništvom stanovanja pride do velikih nepričakovanih stroškov, kot je zamenjava strehe ali pridobitev novega grelnika vode. Začnite sklad za nujne primere za svoj dom, da vas ne bodo ujeli neopazni, ko ti stroški neizogibno nastanejo.

1. Izvajajte redno vzdrževanje.

Z veliko denarja, ki ga vložite v svoj dom, boste želeli poskrbeti za to odlično. Redno vzdrževanje lahko zmanjša stroške popravila, saj omogoča odpravljanje težav, ko so majhne in obvladljive.

1. Ignorirajte stanovanjski trg.

Ni pomembno, koliko je vaš dom vreden v danem trenutku, razen v trenutku, ko ga prodajate. Najpomembnejša odločitev, ali boste videli trden dobiček od svoje naložbe, bo največja odločitev, da boste lahko izbirali, ko boste prodali dom, namesto da bi ga morali zaradi preselitve službe ali finančne stiske prodati.

1. Ne zanašajte se na to, da boste doma ubili denar, da bi financirali svojo upokojitev.

Kljub temu, da imate dom, morate še vedno vsako leto varčevati na svojih pokojninskih računih. Čeprav se morda zdi težko verjeti za vsakogar, ki je opazoval premoženje, ki so ga nekateri storili med stanovanjskim mehurčkom, ne bo nujno storil umora, ko boste prodali svojo hišo. Če želite na svoj dom gledati kot na vir bogastva v pokoju, upoštevajte, da lahko denar, ki ste ga porabili za mesečna plačila, enkrat plačate hipoteko za financiranje nekaterih življenjskih in zdravstvenih stroškov v pokoju. .