Bi morali refinancirati hipoteko, ko se višine obrestnih mer?

Ni dobro, če razmislite o refinanciranju hipoteke, ko so obrestne mere nizke. In še vedno so, zgodovinsko gledano. Vendar so obrestne mere začele naraščati in predvidoma bodo to še naprej izvajale. Kako naj bi to vplivalo na vašo odločitev za refinanciranje?

To je seveda odvisno od obrestne mere, ki jo trenutno plačujete na hipoteki. Starejša hipoteka bi lahko še vedno imela višjo obrestno mero od trenutno ponujene. Tudi v razmeroma z nizkim obrestnim meram obstajajo prednosti in slabosti za refinanciranje hipoteke. Na primer, izboljšana boniteta - ali odločitev o spremembi dolžine hipoteke - bi lahko prinesla tudi pogoje refinanciranja, ki bi vam lahko prihranili denar na dolgi rok. Morda pa ne nameravate ostati dolgoročno. Obstaja tudi nekaj posebnih programov refinanciranja, ki so lahko še posebej koristni za tiste, ki izpolnjujejo pogoje. Tukaj je opisano, kako delovati skozi postopek odločanja.

Ključni odvzemi

• Vaša posamezna situacija bi morala določiti, ali refinancirate hipoteko ali ne - ne samo, ali obrestne mere rastejo ali padajo.
• Prednosti refinanciranja vključujejo izboljšanje obrestne mere, povečanje neto vrednosti in povečanje kratkoročnega denarnega toka.
• Pomanjkljivosti vključujejo preveč plačila stroškov zapiranja, prenehanje z višjo obrestno mero, ker ne želite plačati stroškov zapiranja, izgubo lastniškega kapitala pri izplačilu denarja in znižanje neto vrednosti.
• Posebni programi Fannie Mae, Freddie Mac, FHA in VA lahko nekaterim lastnikom domov pomagajo zagotoviti cenovno ugodnejše hipoteke.

Bi morali to razmisliti?

V preteklosti so nizke obrestne mere na trgu ustvarjale refinanciranje. Toda v vsakem gospodarstvu je edini način, da veste, ali je refinanciranje smiselno za vas, da preučite podrobnosti vašega edinstvenega položaja.

Koliko nižje so stopnje, kot jih trenutno imate?

Namesto da poslušate "pravila" o tem, koliko odstotne spremembe obrestnih mer bi morali iskati, preden refinancirate, poglejte, koliko denarja boste prihranili. 1% znižanje stopnje je veliko bolj smiselno, če imate hipoteko v višini 500.000 USD, kot če imate hipoteko v znesku 100.000 USD.

Kako dolgo nameravate hraniti hipoteko?

Tako kot pri nakupu stanovanja boste morali plačati tudi stroške zapiranja pri refinanciranju. Če načrtujete prodajo svoje hiše čez nekaj let, boste z refinanciranjem komaj prebili (ali dejansko prišli zadaj). Kako to? Če mesečni prihranki za preostalo hipoteko ne presegajo zaključnih stroškov, povezanih z refinanciranjem, boste izgubili. Če zapiralne stroške vpišete v hipoteko, namesto da jih predplačujete vnaprej, jim plačujete obresti, zato boste morali te stroške vključiti v svoj obračun.

Ali lahko refinancirate v krajši rok?

Če imate na hipoteki še 20 let in se refinancirate v novo 30-letno hipoteko, denarja dolgoročno ne boste prihranili, tudi z nižjo stopnjo. Če pa si lahko privoščite refinanciranje te 20-letne hipoteke v 15-letno hipoteko, bo kombinacija nižje obrestne mere in krajšega obdobja bistveno zmanjšala skupni znesek obresti, ki jih boste plačali, preden boste lastnik hiše brezplačno in jasno.

Prednosti

• Pridobite boljše posojilo

• Povečajte dolgoročno neto vrednost

• Povečati kratkoročni denarni tok

Slabosti

• Preplačilo stroškov zapiranja

• Preplačilo obresti, ker ne želite stroškov zaprtja

• Izguba lastniškega kapitala

• Negativno vpliva na vašo dolgoročno neto vrednost

Kaj zagovarjate?

Če je pravilno opravljeno, ima lahko refinanciranje takojšnje kot trajne koristi. Morda boste lahko:

Pridobite boljše posojilo

Morda ste zdaj v boljšem finančnem položaju kot takrat, ko ste vzeli obstoječo hipoteko. Posojilo lahko ponudi priložnost za povišanje obrestne mere ali preprosto še boljšo hipoteko. Kakor koli že, povečali boste kratkoročno in dolgoročno finančno varnost in povečali možnosti, da težki časi ne bodo ogroženi, da boste izgubili dom.

Povečajte dolgoročno neto vrednost

Z varčevanjem od refinanciranja hipoteke boste porabili manj za obresti. To je denar, ki ga lahko odložite za upokojitev ali porabite za drug dolgoročni finančni cilj.

Povečati kratkoročni denarni tok

Če vam refinance zniža mesečno plačilo, boste imeli več denarja za delo mesečno. To lahko zmanjša vsakodnevni finančni pritisk na vaše gospodinjstvo in ustvari priložnosti za naložbe drugam.

Nevarnosti refinanciranja

Refinanciranje hipoteke vnaša nove elemente v vaše finančno stanje. Tveganja iz vaše prvotne hipoteke so še vedno prisotna in na površje pride nekaj novih.

Preplačilo stroškov zapiranja

Brezvestni posojilodajalci se lahko na stroške vaše hipoteke lotijo ​​številnih nepotrebnih in / ali napihnjenih provizij. Še več, nekaterih teh stroškov morda ne bodo razkrili vnaprej, v upanju, da se boste počutili preveč vložene v postopek, da ne bi mogli odstopiti.

Preplačilo obresti, ker ne želite stroškov zaprtja

Za refinanciranje običajno ni treba denarja zapreti. Eden od načinov, da to posojijo posojilojemalci, je višja obrestna mera. Recimo, da imate dve možnosti: refinanciranje v višini 200.000 dolarjev z ničelnimi stroški zapiranja in 5-odstotno fiksno obrestno mero za 30 let ali refinanciranje v višini 200.000 dolarjev s 6000 dolarji zapiralnih stroškov in 4, 75% fiksno obrestno mero za 30 let. Če v primeru scenarija A zadržite posojilo ves njegov mandat, boste plačali skupno 386.511 dolarjev. V scenariju B boste plačali 381.586 USD. Če nimate stroškov zapiranja, vas to stane 4925 dolarjev. Si lahko omislite kaj drugega, kar bi raje naredili s skoraj 5000 dolarji, kot pa ga dali banki?

Izguba lastniškega kapitala

Del hipoteke, ki ste jo odplačali, vaš lastniški kapital v domu, je edini del hiše, ki je res vaš. Ta znesek raste z malo z vsakim mesečnim hipotekarnim plačilom, dokler nekega dne nimate celotne hiše in lahko zahtevate vsak peni izkupička, če se odločite za prodajo. Če pa izvedete refinanciranje izplačevanja denarja - stroške zapiranja v novo posojilo ali podaljšate posojilo - odsekate v odstotku svojega doma, ki ga dejansko imate. Tudi če ostanete v istem domu do konca svojega življenja, boste morda 50 let plačevali hipotekarna plačila, če boste sprejemali slabe odločitve o refinanciranju. Na ta način lahko zapravite veliko denarja, da ne omenjam, da nikoli resnično nimate svojega doma.

Negativno vpliva na vašo dolgoročno neto vrednost

Posojilo vam lahko zniža mesečno plačilo, vendar bo na koncu posojilo pogosto dražje, če hipoteki dodate leta. Če morate refinancirati, da ne boste izgubili hiše, bi lahko dolgoročno plačevali več. Če pa je vaš glavni cilj prihraniti denar, se zavedajte, da manjše mesečno plačilo ne pomeni nujno dolgoročnega varčevanja.

Možnosti refinanciranja

Obstaja nekaj posebnih programov refinanciranja, ki bodo posebej koristni kvalificiranim posojilojemalcem.

Možnost visokega refinanciranja LTV (Fannie Mae) in izboljšanje refinanciranja Freddie Mac.

Ta nova programa Fannie Mae in Freddie Mac sta zasnovana kot nadomestitev Program ugodnega domačega refinanciranja (HARP), ki se je iztekel 31. decembra 2018. HARP je bil ustanovljen zato, da bi pomagal lastnikom domov, ki niso mogli izkoristiti drugih možnosti refinanciranja, ker se jim je dom zmanjšal. Njegov cilj je bil izboljšati dolgoročno ceno posojila, da bi ljudem preprečili izgubo stanovanja do izključitve. Za nove programe so upravičene le hipoteke, ki jih ima Fannie Mae (možnost visoke refinanciranja LTV) ali Freddie Mac (FMERR), ki jih je mogoče izboljšati z refinanciranjem in ki so nastale 1. oktobra 2017 ali pozneje. Poleg tega morajo biti posojilojemalci tekoči pri svojih plačilih.

Lastniki stanovanj, katerih domovi so pod vodo in katerih posojila so nastala med junijem 2009 in koncem septembra 2017, niso upravičeni do enega od programov za nadomestitev HARP od Fannie Mae in Freddie Mac.

FHA Racionalizacija.

Refinanciranje FHA Streamline je zasnovano za lastnike domov, ki že imajo hipoteko FHA. Njegov cilj je zagotoviti novo hipoteko FHA z boljšimi pogoji, ki bodo znižali mesečno plačilo lastnika stanovanja. Postopek naj bi bil hiter in enostaven, ne bo treba zahtevati nobene dokumentacije o vašem finančnem stanju in nobene dohodkovne kvalifikacije. Za tovrstno refinanciranje ni treba opraviti ocene doma, termite inšpekcijskega pregleda ali kreditnega poročila. Možna pomanjkljivost nekaterih lastnikov stanovanj je, da poenostavljeno refinanciranje FHA ne omogoča izplačevanja denarja.

VA Streamline.

Ta program, znan tudi kot posojilo za znižanje obrestne mere (IRRRL), je podobno kot posojilo FHA poenostavitve. Že morate imeti posojilo za VA in refinanciranje mora imeti za posledico nižjo obrestno mero, razen če se refinancirate iz hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) v hipoteko s fiksno obrestno mero. Posojilodajalec lahko zahteva oceno in kreditno poročilo, čeprav VA tega ne zahteva. Upoštevajte, da sta VA in Urad za varstvo potrošnikov pred kratkim izdala opozorilo, da so člani storitev in veterani prejemali številne nezaželene ponudbe z zavajajočimi informacijami o teh posojilih. Preden začnete ukrepati o kateri koli ponudbi VA IRRRL, se posvetujte z VA.

Tako z VA-jevim kot s FHA-jem je možno plačati le nekaj, da stroški zapiranja ne bodo znašali vnaprej. Vendar bodo ti stroški bodisi preneseni v hipoteko bodisi boste plačali višjo obrestno mero v zameno za neplačilo zaključnih stroškov. Čeprav vam ne bo zmanjkalo denarja, boste refinanciranje še vedno plačevali na dolgi rok.

Spodnja črta

Vsako dobro refinanciranje bi moralo koristiti posojilojemalcem z znižanjem njihovih mesečnih stanovanjskih plačil in / ali skrajšati rok njihove hipoteke. Na žalost, tako kot pri vsaki večji finančni transakciji, obstajajo zapletenosti, ki lahko naletijo na neopaznega kupca in povzročijo slabo ponudbo. Spoznavanje postopka vam bo pomagalo najti posojilodajalca in program refinanciranja, ki bosta za vašo situacijo zagotovila najboljšo vrednost.