Uspešne strategije za naložbe v izključitev

Vlaganje na trg izključitve je strategija, ki zahteva raven prefinjenosti in prizadevnosti, ki je daleč presega tistega, kar večina ljudi zaveda. Lahko ima velik potencial, vendar si je treba resnično prizadevati za vplačilo. Kot takšen bi moral biti pristop k vsaki pomembni naložbi, ki zahteva osredotočenost; marljivost; in natančno raziskovanje lokalnih lastninskih, gospodarskih in demografskih gibanj. Zahteva tudi oblikovanje strategije za pridobitev nepremičnin in njihovo končno prodajo.

Pregled

Nakup rabljenih avtomobilov na dražbi je podoben vlaganju v izključene nepremičnine. Prodajalci rabljenih vozil so ljudje, ki poznajo vse znamke in modele, pa tudi njihove pogoste pomanjkljivosti in način, kako jih spremeniti, da ustvarijo vrednost. Precej manj tvegajo kot povprečna oseba, ki se udeleži dražbe samo zato, da kupi avto s popustom.

Številni kupci izključitve pravic se odpravijo na dražbo po korakih sodne odločbe z upanjem, da bodo pograbili kupčijo - neskladje med dražbeno ceno in lastno vrednostjo nepremičnine. Morda pa nimajo pravega znanja o naložbi ali kakršnih koli strategij za zmanjšanje tveganja. Vlagatelji, ki so dobro zasedeni na trgu izključevanja stanovanj, vedo, da je zanašanje na cenovno razliko kot glavni vir dohodka od naložb.

Pravilen način za pridobitev lastnosti izključitve ni pristop strele, ampak izbira lastnosti, ki so v lokalnem območju, ki je namenjen ponovnemu razvoju ali izboljšanju. Nepremičnina mora imeti edinstvene lastnosti, zaradi katerih izstopa od drugih v soseski ali na lokalnem trgu ali pa ponuja nekaj priložnosti za ustvarjanje vrednosti.

Naložbene strategije

Vsak vlagatelj v nepremičnine bi moral imeti posebno strategijo, ki vključuje cilje in način pridobitve nepremičnine, njenega hrambe in sčasoma odtujitve. Ta strategija je še bolj kritična pri vlaganju v trg izključitve. Ugotoviti morate, ali je bila izključitev proizvoda posledica neke edinstvene okoliščine, povezane z nekdanjim lastnikom, ali je posledica širšega trenda, ki lahko vpliva na lokalni trg.

Vlagatelji morajo opraviti veliko raziskav na lokalnem trgu nepremičnin. Povpraševanje po nepremičninah je odvisno od rasti prebivalstva, rasti delovnih mest, rasti razpoložljivega dohodka in demografskih sprememb. To bo močno vplivalo na ceno, pa tudi na možnost prodaje nepremičnin na koncu naložbenega obdobja.

Raziskovanje prihajajočega razvoja infrastrukture, kot so ceste, šole in projekti v skupnosti. Naučite se tudi, kako lokalna in državna uprava podpirata rast podjetij in načrtujeta odpravljanje posebnih vprašanj, kot so promet, kakovost zraka, kriminal in davki. Vsi ti predmeti bodo območje naredili bolj zaželeno in povečali vrednost lastnosti znotraj njega.

Strategije nakupa

Večina vlagateljev je bila naučena, da iščejo publikacije, ki navajajo sredstva, ki bodo šla na dražbo, in se dopisujejo z lastniki o njihovi nameri nakupa nepremičnine, še preden se začne z dražbo. Čeprav je mogoče sklepati ponudbe na stopnicah sodne hiše, bo iskanje alternativnih načinov za zaščito nepremičnin v stiski močno povečalo vaše možnosti za zaprtje. Ponuja lahko tudi priložnost za popolno razumevanje in analizo nepremičnine.

Recimo, da investitor pridobi dostop do nepremičnin z uporabo svojih stikov na trgu in poznavanjem stanovanjskih posojil, da bi se lastnikom stanovanj v stanovanju pomagal pogajati s svojimi posojilodajalci. Če se težave s posojilom odpravljajo, investitor ne samo, da poveča svoj ugled tako pri lastnikih kot pri posojilodajalcih, lahko investitor dobi tudi napotnice in dostop do drugih s problematičnimi posojili. In če situacije ni mogoče rešiti, je investitor prvi na vrsti, ki je pridobil nepremičnino - ker so pridobili zaupanje lastnikov. Vlagatelji se lahko tudi informirano odločijo, ali bodo nepremičnino kupili, saj so s svojimi napori spoznali pomanjkljivosti in koristi nepremičnine.

Druga strategija je nakup posojila v težavah s popustom pri posojilodajalcih. Banke in druge posojilne institucije ne marajo pridobivanja izterjave. Da bi se izognile prevzemanju nepremičnin (REO), bodo te ustanove pogosto prodale več slabih posojil s pomembnim popustom v višini.

Vlagatelji so lahko bolj prilagodljivi kot posojilodajalci pri oblikovanju slabega posojila, včasih pa ga spremenijo v dobro posojilo, ki bo imelo veliko višji donos, zahvaljujoč vlagateljevi nižji osnovi pri naložbi.

Po začasnih posojilih jih lahko vlagatelji bodisi zadržijo bodisi prodajo po premiji, ko že nekaj časa poslujejo. V primeru, da jih ni mogoče razviti, lahko investitor odvzame premoženje in prevzame lastništvo, ne da bi se moral potegovati za nobeno drugo stran. Edina pomanjkljivost tega pristopa je, da je za nakup posojila potreben večji kapitalski kapital kot nakup posameznih nepremičnin na dražbi. Bistvo je, da obstajajo kreativni načini za zmanjšanje konkurence pri pridobivanju slabega sredstva.

Strategija obdobja in izstopa

Vlagatelji bi morali biti prepričani tudi, kaj storiti, ko sredstvo pridobijo.

Ali bo nepremičnina "vrtena" nazaj na trg ali jo bo zadržala in sezonsko čakala na spremembo trga pred prodajo? Vlagatelji, ki razmišljajo o nakupu foreclosures in jih nato ponovno prodajo kmalu po nakupu, bi morali najti načine za izboljšanje nepremičnine. Izboljšave, ki največ prispevajo k nakupu, vključujejo dodajanje spalnic in kopalnic, preoblikovanje kuhinj in dodelavo kleti ali drugih neuporabljenih prostorov.

Ker so podatki o nepremičninskih transakcijah javno znani, bodo nekateri potencialni kupci previdno plačali premijo za nepremičnino takoj po izključitvi prodaje, tudi če je njena cena v skladu z drugimi nepremičninami na tem območju. Ustvarjanje vrednosti s ponovnim razvojem pomaga pri utemeljitvi višje cene nadaljnje prodaje in lahko zmanjša tveganje za daljša obdobja trženja. Vendar bi morali vlagatelji biti previdni, da nepremičnine ne bodo toliko izboljšali, da bi bila njena cena veliko višja od sosednjih nepremičnin.

Druga strategija je hraniti sredstva kot nepremičnine za najem, dokler se na trgu ne zgodi nekaj za povečanje vrednosti nepremičnin. Ponovno se morajo vlagatelji zavedati trga najemnin, da bi zagotovili zadostno količino povpraševanja po najemnem prostoru. In da bo kupljena nepremičnina ukazala dovolj najemnine, da pokrije stroške vzdrževanja nepremičnine.

Za tiste, ki zmorejo porabiti dodaten čas in trud, ki jih potrebuje za najemodajalca, lahko s popustom kupujejo nepremičnine v stiski in jih pretvorijo v najemno nepremičnino. Možnost pridobitve privlačnega financiranja, kot so posojila samo za obresti, skupaj z odbitkom hipotekarnih obresti od dohodnine, zagotavlja odličen način za ustvarjanje denarnega toka, medtem ko čakamo na pravi čas za prodajo.

Čeprav stanovanjske nepremičnine niso tako nestanovitne kot drugi razredi premoženja, so zanj značilna dolga obdobja nizkih donosov in nato "porast" vrednosti, ki ustreza nekaterim večjim spremembam povpraševanja, ki pojasnjujejo velik delež donosa. Ponovno je to spodbuda za tekoče raziskave in strategijo obdobja zadrževanja, ki bosta pomagala oceniti čas skoka vrednosti in izdelati načrt sredstva v pripravi na prodajo.

Izhodna strategija

Brez premisleka o strategiji izhoda je velika napaka, ki jo navadno storijo novi vlagatelji. Številni so pod lažnim vtisom, da je najboljši čas za vlaganje v nepremičnine, ki jih je mogoče zapreti, kadar je na voljo obilo. Pravzaprav znatno povečanje števila nepremičnin za prodajo in zaprtje nepremičnin poudarja nekaj težav, ki ljudem preprečujejo plačilo posojil ali ne želijo obdržati svojih domov. Razlog za to je lahko izguba delovnih mest na območju ali kakšna infrastrukturna težava, zaradi katere območje ni zaželeno. Ti trendi bodo pozitivno vplivali na ponudbo stanovanj, ki so na voljo za prodajo, ali zaplembe in negativno vplivali na povpraševanje. To pomeni, da bo težje prodati nepremičnino, dokler se tržni temelji ne izboljšajo.

Pogosta napaka, ki jo naredijo vlagatelji, ki se za svoj dobiček zanašajo le na cenovno razliko, je ta, da ne zavedajo negativnega vpliva knjigovodskih stroškov. Odhodki lahko vključujejo hipotekarna plačila, davke, zavarovanje in vzdrževanje v dolgotrajnem obdobju trženja in prodaje.

Določitev roka za prodajo nepremičnine in nato diskontiranje cene, dokler se nepremičnina ne proda, je eden od načinov, da se izognete presežkom knjigovodskih stroškov. Veliko bolje je prodati z dobičkom z majhno ničjo, kot pa nadaljevati trženje nepremičnine po ceni, ki bo zagotovila dolgo tržno obdobje in s tem visoke knjigovodske stroške, ki lahko vodijo do izgub.

Spodnja črta

Vlaganje v nepremična nepremičninska sredstva za ustvarjanje bogastva je izvedljiva strategija, vendar to ne bo način, da se hitro obogatite. Za vsako zgodbo o razkupu bogatih je še 10 ljudi, ki so izgubili kapital, ker niso spremljali sprememb tržnih gibanj.

Tisti, ki uspejo na trgu izključitve, so preučili strategije in taktike drugih uspešnih vlagateljev. Vložili so čas in vire za vzpostavitev ustreznih tržnih stikov, potrebnih za ustvarjanje konkurenčne prednosti pred drugimi. Toda vlaganje časa in energije za spoznavanje lokalnega trga nepremičnin je le ena od številnih strategij, ki jih lahko vlagatelji uporabijo, da se postavijo na noge konkurenci. Uspeh izhaja iz skrbno izdelane in izvedene pridobitve ter pametnih strategij izstopa.