Razumevanje zavarovanja pred poplavami, ki ga zahteva posojilodajalec

"Samo nekaj centimetrov vode zaradi poplave lahko povzroči škodo na deset tisočih dolarjih, " je zapisano v nacionalnem programu protipoplavnega zavarovanja. To dejstvo povzema, zakaj hipotekarni posojilojemalci včasih zahtevajo, da posojilojemalci sklenejo poplavno zavarovanje. Ko se vrednosti nepremičnin občutno znižajo, se lastniki stanovanj, ki se soočajo z morebitno izključitvijo, pogosto želijo izogniti tem dodatnim stroškom in težavo prepustiti posojilodajalcu.

Vendar pa nepremičninski agenti in hipotekarni posojilodajalci kupcem pogosto ne povedo, da je treba zavarovati protipoplavno zavarovanje, dokler nepremičnina že ni v begu. Lastniki stanovanj se tudi ne zavedajo, da številna območja, za katera se takoj ne zdi, da so visoko ogrožena, zvezna agencija za upravljanje izrednih razmer (FEMA) dejansko ocenjuje kot veliko tveganje. Če ste se znašli v tej situaciji ali nočete biti ujeti, vam bo ta članek pomagal z demistifikacijo protipoplavnega zavarovanja, ki ga zahteva posojilodajalec.

(Takole lahko preberete enega najpomembnejših dokumentov, ki jih imate: Razumejte svojo zavarovalno pogodbo .)

Zakaj posojilodajalci zahtevajo poplavno zavarovanje

Politike zavarovanja lastnikov stanovanj (imenovane tudi zavarovanje nevarnosti) ne zajemajo poplav - le ločen zavarovalni izdelek lahko zaščiti pred poplavami. Poplavno zavarovanje je običajno za hipotekarne lastnike stanovanj na območjih, ki običajno veljajo za poplavna območja z nizkim tveganjem. Za hipotekarne lastnike stanovanj na poplavnih območjih z visokim tveganjem je morda neobvezno, odvisno od hipotekarnega izdelka. Vendar pa bodo morali lastniki stanovanj, ki odvzamejo hipoteko od posojilodajalca, ki je zakonsko urejen ali zavarovan (na primer hipotekarna FHA) in kupijo dom na poplavnem območju z visokim tveganjem (znano tudi kot Posebno poplavno območje), kupiti. poplavno zavarovanje. V večini primerov bo moral lastnik stanovanja vsako leto plačevati poplavno zavarovanje, dokler se hipoteka ne izplača.

Ko nekdo vzame hipoteko, dom služi kot zavarovanje, če posojilojemalec preneha izvajati hipotekarna plačila. Ko se nepremičnina financira, ima posojilodajalec pogosto večji premoženjski delež kot posojilojemalec. Če je eno od premoženja posojilodajalca poškodovano zaradi poplavnih voda in posojilojemalec zapusti dom in preneha s hipotekarnimi plačili, se posojilodajalec znajde v izgubljenem položaju. Za odpravo tega tveganja veliko posojilodajalcev zahteva, da lastnik stanovanja kupi poplavno zavarovanje.

(Nekaterih stvari ne bi smeli prepustiti naključju. Ugotovite, kje potrebujete kritje. Oglejte si 5 zavarovalnih pravil, ki bi jih morali imeti vsi .)

Popravilo hiš, poškodovanih od poplav

Lastnik stanovanja verjetno ne bo odšel od poškodovanega doma, ko ga je mogoče popraviti z minimalnimi stroški. Poplavno zavarovanje bo zagotovilo denar za popravilo ali celo obnovo doma, če je poškodovan ali uničen s poplavami. Lastnik stanovanja bo ohranil dom in še naprej opravljal hipotekarna plačila. Če mora lastnik stanovanja vložiti zahtevek, bo odgovoren le za plačilo odbitka. Če lastnik stanovanja ne more plačati odbitka, ki lahko znaša tudi 5000 USD, še vedno obstaja nekaj tveganja, da bi lastnik stanovanja lahko odšel. Ker zavarovanje pred poplavami dosega 250.000 dolarjev, kot bomo razpravljali pozneje, bo lastnika morda tudi mikalo, da bi se oddaljil od nepremičnine, ki bo stala bistveno več za popravilo ali obnovo.

Kako deluje poplavno zavarovanje?

Zavarovanje pred poplavami deluje tako kot drugi zavarovalni produkti. Zavarovanec - lastnik stanovanja - plača letno premijo na podlagi poplavne nevarnosti nepremičnine in odbitka, ki ga izbere sam. Če je nepremičnina zaradi poplave poškodovana ali uničena, lastnik stanovanja prejme gotovino za toliko denarja, ki je potreben za sanacijo škode, do omejitve police.

Lastnik stanovanja mora zavarovati zavarovanje protipoplavnega zavarovanja pred zaprtjem nepremičnine in ga vsako leto obnavljati tako, da pokrije glavni znesek posojila. Posojilodajalec običajno pobira plačila za poplavno zavarovanje skupaj z mesečnim hipotekarnim plačilom, sredstva hrani na depozitnem računu in zavarovalnici plačuje celotno premijo enkrat letno (podobno kot ravnanje z davki na nepremičnine in zavarovanje nevarnosti). Tako, ko lastnik stanovanja zavaruje prvotno polico, poleg plačevanja mesečnih hipotekarnih plačil morda ne bodo potrebni nadaljnji ukrepi. Na voljo je tudi ločeno kritje osebnih stvari do 100.000 dolarjev.

Ga boste morali kupiti?

O poplavni nevarnosti katere koli nepremičnine lahko izveste na spletnem mestu FloodSmart.gov. Če na spletnem mestu piše, da je nepremičnina na območju visokega tveganja, bo verjetno potrebno poplavno zavarovanje. Končna odločitev je odvisna od zemljevidov stopnje poplavnega zavarovanja in uradne določitve nevarnosti poplavnega območja. Zemljevide si lahko sami ogledate na FEMA.gov. Prav tako morate povprašati svojega posojilodajalca o njegovih zahtevah protipoplavnega zavarovanja.

V nekaterih soseskah ali celo celotnih mestih je težko najti dom, ki ni na poplavnem območju z visokim tveganjem. V drugih regijah se lahko izognete potrebi po popolnem zavarovanju pred poplavami.

(S temi preprostimi idejami prihranite denar in si zagotovite boljšo pokritost hiše. Če želite izvedeti več, glejte Nasveti za zavarovanje lastnikov stanovanj .)

Kako pridobiti pokritost

Nacionalni program protipoplavnega zavarovanja (NFIP), ki ga upravlja FEMA, ponuja zavarovanje proti poplavam lastnikom stanovanj v skupnostih, ki sodelujejo v programu. Program od sodelujočih skupnosti zahteva, da "sprejmejo in uveljavijo odredbe, ki izpolnjujejo ali presegajo zahteve FEMA za zmanjšanje tveganja poplav." Ta program ponuja tudi majhen popust na zavarovanje pred poplavami, ki temelji na korakih, ki jih skupnosti sprejmejo za zmanjšanje poplavnih tveganj.

Dejansko zavarovalne police izdajajo zasebne zavarovalnice, ne pa FEMA. Sodelujočo zavarovalnico najdete na spletni strani FEMA. Še bolje, za priporočila vprašajte prijatelje, družino in sodelavce v vašem mestu.

Stroški zavarovanja pred poplavami

Stroške zavarovanja nepremičnine pred poplavno škodo določajo dejavniki, povezani s tveganjem, kot so leto izgradnje stavbe, število nadstropij, stopnja poplavne ogroženosti in obseg kritja, ki ga zahteva posojilodajalec. Ta znesek mora temeljiti na stroških obnove, ki jih lahko dobite pri zavarovalnici vašega lastnika stanovanja.

Cena za zavarovanje nepremičnine z določenim odbitnim in določenim zneskom kritja bo enaka ne glede na to, kdo ste izbrali za svojo zavarovalnico, ker so premije za poplavno zavarovanje urejene s strani države. Vendar imate nekaj nadzora nad stroški svoje politike, ker lahko izberete svoj odbitni znesek.

Če želite izvedeti, koliko bo zavarovanje proti poplavam konkretno stalo za vaše prebivališče, izpolnite profil poplavne ogroženosti na spletni strani FEMA in se obrnite na enega od navedenih sodelujočih zavarovalnih agentov. Spletno mesto poda le približen razpon možnih stroškov kritja. Natančen znesek vam lahko da zavarovalni agent. Še vedno lahko dobite ponudbo, tudi če si nepremičnino samo ogledujete in je nimate po pogodbi. Na splošno pričakujte, da boste za poplavno zavarovanje plačali vsaj nekaj sto dolarjev.

Najvišji dovoljeni znesek zavarovanja je 250.000 dolarjev za strukturo. Pokrivanje vsebine ni obvezno - posojilodajalec ga ne zahteva -, vendar stane dodatno (in je omejeno na 100.000 USD).

Po podatkih organizacije FEMA se v strukturo stavbe štejejo naslednji elementi:

• Zavarovana stavba in njen temelj
• Električni in vodovodni sistemi
• Centralna klimatska oprema, peči in grelniki vode
• Hladilniki, štedilniki in vgradne naprave, kot so pomivalni stroji
• Trajno nameščena preproga nad nedokončanim podom
• Stalno nameščeni opaži, stenske plošče, omare za knjige in omare
• Okenske žaluzije
• Samostojne garaže do 10% pokritosti nepremičnin (samostojne stavbe razen garaž zahtevajo ločen pravilnik o lastnini stavb)
• Odstranjevanje odpadkov

Kaj ni zajeto

Kot določa FEMA, veliko pomembnih in dragih stvari ne krije poplavno zavarovanje. Če boste zaskrbljeni zaradi stroškov zamenjave naslednjih elementov, boste morali kupiti dodatno osebno lastnino:

• Osebne stvari, kot so oblačila, pohištvo in elektronska oprema
• Zavese
• Prenosne in okenske klimatske naprave
• Prenosne mikrovalovne pečice in prenosni pomivalni stroji
• Preproge, ki niso vključene v pokritje stavb (glej zgoraj)
• Podložke in sušilniki oblačil
• Zamrzovalniki hrane in hrana v njih
• Nekateri dragoceni predmeti, kot so originalna umetniška dela in krzna (do 2.500 USD)

Poleg tega zavarovanje pred poplavami stavb ali osebnih nepremičnin ne krije naslednjega:

• Škoda zaradi vlage, plesni ali plesni, ki bi se ji lahko izognil lastnik nepremičnine
• Valuta, plemenite kovine in dragoceni papirji, kot so potrdila o zalogah
• Lastnine in stvari zunaj stavbe, kot so drevesa, rastline, vodnjaki, greznice, sprehodi, palube, terasi, ograje, morske stene, vroče kadi in bazeni
• Življenjski stroški, kot so začasno nastanitev
• Finančne izgube zaradi prekinitve poslovanja ali izgube uporabe zavarovanega premoženja
• Večina vozil na lastni pogon, kot so avtomobili, vključno z njihovimi deli

Drugi primanjkljaji in opozorila

Poplavno zavarovanje je drago in podobno kot druge pogostejše oblike zavarovanja lahko lastništvo stanovanja postane manj dostopno ali celo neprimerno za nekatere ljudi. Izračunajte, ali si boste lahko privoščili poplavno zavarovanje toliko časa, kolikor ga boste morali imeti, preden se zavežete na nepremičnino. Če vaša polica zavarovanja proti poplavi stane 1000 dolarjev na leto in trajate 30 let, da plačate hipoteko, je to dodatnih 30.000 dolarjev dolgoročnih stroškov za lastništvo tega stanovanja.

Nadomestitev v primerjavi z največjim kritjem

Nekatere zavarovalnice za zaščito pred poplavami vas bodo skušale prisiliti v zavarovanje za največ 250.000 dolarjev, tudi če posojilodajalec ne zahteva tako velikega kritja. Če glavnica posojila znaša le 200.000 USD, dodatno kritje ni potrebno. Poglejte nadomestno vrednost za vašo hišo, ki jo določi zavarovalnica lastnikov stanovanj. To je celoten znesek, ki ga potrebujete za nakup zavarovanja. Zavarovanje mora kriti le fizično zgradbo, ne pa zemlje.

Refinanciranje in zavarovanje pred poplavami

Če razmišljate o refinanciranju in vam od obstoječe hipoteke ni treba imeti protipoplavnega zavarovanja, preverite, ali se je vaša poplavna oznaka spremenila. Morda ste zdaj na poplavnem območju z visokim tveganjem, tudi če prej niste bili. Če seštejete nove stroške poplavnega zavarovanja, morda ne bi bilo vredno refinancirati.

Končno največje dovoljeno pokritje 250.000 USD morda ne bo zadostovalo za obnovo nekaterih nepremičnin. Če zavarovalnica vaših lastnikov stanovanj pravi, da bo za obnovo vaše nepremičnine v primeru popolne izgube stalo več kot 250.000 dolarjev, bodite pozorni na tveganje, ki ste mu še vedno izpostavljeni, tudi če krijete poplavno zavarovanje.

Izogibanje zavarovanju pred poplavami, ki jih zahteva posojilodajalec

Obstaja več možnosti, kako se izogniti poplavnemu zavarovanju, ki ga zahtevajo posojilodajalci, čeprav niso idealni za vse, zlasti za tiste, ki živijo na območjih z visokim tveganjem.

Raziskave

Pred nakupom raziskajte - poiščite nepremičnine, ki niso na poplavnih območjih.

Anketa

Naredite anketo (približno 1500 dolarjev), da preverite, ali je vaša specifična lastnost dovolj povišana, da ne bo na poplavnem območju, tudi če je na splošno vaša skupnost. Morda boste lahko izvzeli, če boste dokazali, da vaše premoženje ni visoko ogroženo.

Organizirajte

Organizirajte svojo skupnost in sodelujte z lokalnimi upravami, da boste naredili ukrepe za zmanjšanje poplavne ogroženosti do točke, ko območje ni več na območju visokega tveganja.

Spodnja črta

Nakup zavarovanja pred poplavami ne bi smel biti grdo presenečenje, ko kupujete ali refinancirate hišo. Izobraževanje se zdaj lahko lažje razumete, kdaj posojilodajalci zahtevajo poplavno zavarovanje, kako zmanjšati stroške ali v nekaterih primerih celo, kako se jim v celoti izogniti.

(Odkrijte vse, kar morajo novi lastniki domov vedeti, preden se podpišejo s pikčasto črto. Preberite Vodnik za začetnike o zavarovanju lastnikov stanovanj .)