Zakaj nepremičnine trenutno niso dobra naložba

Je nepremičnina dobra naložba zdaj v letu 2018? Čeprav ni tako trmast kot recimo leta 2008, je veliko nevarnosti. V delih države z močnim gospodarstvom so se nepremičninski trgi pregreli, saj so cene sorazmerne s prihodki gospodinjstev. V krajih, kjer so cene nepremičnin bolj razumne, so običajno mehkejša gospodarstva in trgi delovnih mest, manj pa je pričakovati rast rasti v naslednjih letih.

Nepremičnine naraščajoče

Ker je trg nepremičnin med veliko recesijo propadel, so bili kupci, ki so se uprli nizu negativnih naslovov in kupili na tržnih nizkih točkah, nagrajeni. Od prvega četrtletja leta 2009 (nadir) do prvega četrtletja 2018 se je srednja prodajna cena stanovanja na nacionalni ravni dvignila za skoraj 60%, kažejo zadnji statistični podatki ameriškega ministrstva za stanovanja in razvoj mest. Vendar pa je bila v nekaterih mestih zajetje še posebej veliko, med njimi San Francisco, Phoenix, Miami in Las Vegas (oba sta bila v recesiji). Cene na domu so celo nad najvišjimi recesijskimi vrhovi na 57 od 105 metropolitanskih statističnih območij, vključno s Houstonom (79%), Dallas-Fort Worth (78%) in Denverjem (75%), kažejo podatki ATTOM Data Solutions US iz aprila 2018 Poročilo o prodaji doma.

Cene doma in dohodki gospodinjstev

Cene nepremičnin so trajnostne le, dokler si ljudje lahko privoščijo nakup stanovanj. Zakon ponudbe in povpraševanja narekuje, da če kupci prenehajo kupovati, cene odzivajo. Enostaven način za določitev, ali cene stanovanj presegajo raven, ki si jo kupci lahko privoščijo, je primerjava z dohodki gospodinjstev. Strokovnjaki za financiranje gospodinjstev priporočajo, da za dom porabite največ trikrat več od vašega letnega dohodka. Dolgoročno so se cene stanovanj v ZDA gibale okoli tega razmerja.

Vendar so od leta 2011 do 2018 cene stanovanj v večini mest, ki imajo vroče trge in cvetoča gospodarstva, nesorazmerno zrasle do dohodkov gospodinjstev. Na primer, v San Franciscu je razmerje med cenami stanovanj in dohodki gospodinjstev za 45% večje od dolgoročnih izhodišč. Z drugimi besedami, kupci raztezajo svoj proračun, da bi kupili domove, ki stanejo štiri in petkrat več, kot zaslužijo vsako leto. Zgodba je podobna v Denverju, Miamiju in Seattlu, pri čemer so vsi videli, da se cene stanovanj hitro dvigajo, tudi če dohodki dosegajo le majhen napredek.

Preden je trg nepremičnin izbruhnil med letoma 2007 in 2008, so povprečne cene stanovanj za več kot petkrat presegle mediane dohodka - eden od dejavnikov, ki so privedli do upada hipotekarne hipoteke. Ko se cene še enkrat približajo tej meji (maja 2018 je bila 4, 39), bi morali biti kupci previdni, da ne bi skočili takoj na drugem tržnem vrhuncu.

Kjer se najdejo kupčke

Nekatera mesta še vedno ponujajo sprejemljive cene stanovanj glede na to, koliko zaslužijo prebivalci. Na primer, v St. Louisu se je razmerje med ceno in dohodkom ob koncu leta 2017 gibalo okrog dolgoročnega merila uspešnosti. Na žalost mesto ni doseglo nobene rasti in povečanja cen, opažene drugje od leta 2011. Pravzaprav, cene so se v tem času nekoliko znižale. Chicago je še eno mesto, ki ima cenovno ugodna stanovanja, vendar so se njegove cene znižale tudi od leta 2011, stopnja brezposelnosti v mestu pa je bila avgusta 2018 v zgornji tretjini med 50 največjimi ameriškimi metropolitanskimi statističnimi območji.

Spodnja črta

Osterje ameriškega stanovanjskega trga je, da se mesta z najboljšimi uspehi pregrevajo in so neprimerna, medtem ko kraji s cenovno ugodnimi stanovanji nimajo največjih prihodnosti.

Trg nepremičninskih bikov, ki se bo začel že sedmo leto, znova segreva stanovanja. Na podlagi nasvetov Warrena Buffetta pa naložba v tisto, kar je vroče, ni način, da bi finančno uspeli. Zadnja pametna igra z nepremičninami je bila leta 2011, ko so se mase še vedno potegovale, da bi prišle do izhodov. Zdaj je čas, da drugje poiščemo podcenjene naložbene priložnosti.