Nakup drugega doma za najem

Čeprav obstajajo finančne koristi za naložbe v najemnine, obstajajo tudi tveganja - najemniki, ki ne plačujejo najemnine, in glavobol, da je najemodajalec. Pri odločanju, ali je lastnik najema pametna finančna poteza, boste morali odmeriti davke, cenitev nepremičnin, hipoteke in stroške vzdrževanja ter vašo željo, da postanete najemodajalec.

Ali pomislite na davčne ugodnosti

Od dohodka nepremičnine lahko odštejete obresti, davke, zavarovanje in druge stroške in običajno odštejete izgube od drugih dohodkov. Amortizacijo lahko odštejete tudi od davkov. Odbitek je v bistvu dodatek za obrabo nad 27, 5 leta od 26. januarja 2019. Najemno premoženje lahko prodate in izkupiček preusmerite v drugo najemnino, ne da bi plačali davek na kapitalski dobiček. (Za povezano branje glejte "Davčni prelomi za lastnike drugega stanovanja")

Ne pozabi, da boš najemodajalec

Vaša najemna nepremičnina je podjetje, ki zahteva čas in energijo. Za najemnike boste morali biti na tekočem s posodobljenimi zakoni o najemu, pravno pa boste morali vzdrževati varno in stanovanjsko lastnino. Ne pozabite, da ima najemnik, ki plačuje najvišji dolar, pravico pričakovati takojšen odziv na kakršne koli težave, velike ali majhne. Najemniki, ki vedo, da plačujejo malo pod trgom, bodo ponavadi nekoliko manj zahtevni. Pomaga, če lahko sami opravite manjša popravila. Zbirati morate tudi najemnino in se spopadati z zamudnimi najemniki.

Če je možnost upravljanja lastnih najemnin zastrašujoča, prosite svojega posrednika za nepremičnine, da se obrne na upravitelja nepremičnine ali oskrbnika ali pa poišče spletno iskanje. Samo zavedajte se, da vam bo najem upravitelja nepremičnin privoščil vaše donose.

Naredite svojo domačo nalogo za nepremičnine

Porabite toliko časa, če ne več, za raziskovanje najemne nepremičnine, kot bi si kupili kraj za bivanje. Morate poznati tržne posebnosti, zakone o območju in trende tako za najemnine kot za prodajo stanovanj na lokaciji, o kateri razmišljate. Poglejte šole, prevoz, rekreacijske vire, nakupovanje in kaj najemniki v okolici pričakujejo pri najemu. Nakup izključitve je možna, saj banka, ki prevzame izključitev, ponavadi želi povrniti hipotekarni znesek in bo prodala nepremičnino po manjši od tržne vrednosti.

Želeli bi, da je vaša nepremičnina privlačna za najemnike. Poiščite nepremičnino ob obali ali v bližini univerzitetnega kampusa ali lokalnega šolskega območja. Dobre možnosti so lahko tudi starejša hiša v stabilni skupnosti ali revitalizirana stanovanjska hiša v soseski. Če kupite nepremičninsko najemnino na novem igrišču za golf, bodite pozorni na sindrom golf igrišča. Če se novejša in lepša ohišja golf igrišča gradijo na istem splošnem območju, se lahko vaša nepremičnina pojavi čez nekaj let, kar bo znižalo ceno.

Ne pozabite zagnati številk

Za analizo vaših mesečnih stanovanjskih stroškov uporabite aplikacije za pametne telefone ali spletne hipotekarne kalkulatorje. Kalkulator naj vam omogoča, da vnesete kupnino, polog, davke, zavarovanje in obrestno mero za hipotekarno posojilo. Hipotekarne stopnje najemnih nepremičnin so običajno višje od stopenj za primarni dom.

Tudi dejavnik vzdrževanja in popravil. Dobro pravilo je približno 1% kupnine na leto, tako da bi nepremičnina v vrednosti 300.000 dolarjev stala približno 3000 dolarjev na leto. Če pa je lastnost starejša, boste morda želeli odstotek povečati na 1, 5% ali 2%. Drug način za izračun popravil in vzdrževanja je, da se držite tega, kar se včasih imenuje "kvadratno pravilo", ki lastnikom stanovanj predlaga proračun za 1 dolar na kvadratni čevelj na leto. Če je na primer vaš najemni dom 1800 kvadratnih čevljev, na leto poiščete 1800 dolarjev stroškov popravila in vzdrževanja.

Nasveti za bodočega najemodajalca

Primer resničnega sveta

Tu je primer predvidenega dohodka: Recimo, da najamete dom za 300.000 dolarjev za 2000 dolarjev na mesec. 20-odstotno polog znaša 60.000 dolarjev, 30-letna fiksna obrestna mera na 240.000 dolarjih pa 4%. Davki, zavarovanje in proračun za vzdrževanje bodo mesečni stroški znašali 1.764 dolarjev, kar bo prineslo nominalni dobiček v višini 2.838 dolarjev na leto ali 4, 73% polog na leto. Ni slabo. To je veliko boljše od varčevalnega računa in boljše kot večina zalog modrega čipa izplačuje dividende, čeprav morda ne toliko, kot bi lahko zaslužili na borzi v dobrem letu. Ko pa izračunate tipično amortizacijo v višini 3, 64%, nominalni dobiček v višini 2.838 USD postane izguba v višini 6.252 dolarjev, kar lahko uveljavite pri drugih dohodkih. Vendar bi to lahko odvisno od vašega davčnega razreda znašalo nekaj sto dolarjev prihranka davka do pozitivnega denarnega toka in možnosti, da bo dom cenil vrednost.

Spodnja črta

Vlaganje v nepremičnine za dohodek ni za vsakogar, če pa naložbo obravnavate kot podjetje, imate strpnost do z njimi povezanih tveganj in so primerni s kladivom, so finančne koristi lahko velike. (V zvezi z branjem glejte "Kako doseči drugi dom")