Posojila za refinanciranje hipotekarnih kreditov v primerjavi z obrestno mero

"Izplačilo gotovine" in "obrestna mera" sta vaši dve osnovni izbiri, ko refinancirate hipoteko, da prihranite ali dobite denar. Če preprosto refinancirate obstoječe posojilo, da dosežete nižjo obrestno mero ali spremenite pogoje, se imenuje obrestna in dolgoročna refinanciranje. Ali pa boste morda želeli pridobiti del kapitala v svoji hiši - morda narediti prenovo, poplačati dolgove ali pomagati plačati stroške fakultete - z izplačilom posojila. Tukaj opisujeta ta dva izraza in kako lahko vplivata na vaš finančni položaj.

Ključni odvzemi

• Ko refinancirate hipoteko, sta vaši dve osnovni možnosti refinanciranje izplačila, pri katerem izvlečete del lastniškega kapitala v vašem domu, ali obrestna refinanciranje, pri katerem svoje trenutno posojilo zamenjate za novo z novim (upamo, da boljši) pogoji.
• Posojila pri izplačilu posojila imajo običajno strožje pogoje, kot so dodane točke ali višja obrestna mera, ker predstavljajo večje tveganje za posojilodajalca.
• Morda je mogoče izplačati nekaj denarja iz refinanciranja, ne da bi pri tem nastali dodatni stroški posojila za izplačilo, če izkoristite prekrivanje sredstev na koncu enega posojila in začetek drugega.

Osnove hipotekarnega refinanciranja zdaj

Najprej pomislite na refinanciranje kot nadomestitev obstoječe hipoteke z drugo ali združitev para hipotek v eno posojilo. Zunaj s staro (hipoteko) in z novo, kot pravijo. Ko refinancirate, se vaše staro posojilo ali posojila izplačajo in namesto njega se postavi novo.

Obstaja veliko razlogov za razmislek o refinanciranju. Prihranjevanje denarja je očitno. Povprečna 30-letna fiksna hipoteka je avgusta 2008 znašala 6, 48%. Po finančni krizi so stopnje za isto vrsto hipoteke vztrajno padale. Decembra 2012 se je 30-letna fiksna hipotekarna stopnja s štirimi leti prej znižala skoraj na polovico na 3, 35%. Povprečna letna stopnja za leto 2017 se je zvišala na 3, 99%. Do leta 2018 se je povzpel na 4, 54%, pravi Freddie Mac. Toda tudi te višje stopnje so lahko nižje od tistih, ki jih imate na starejših hipotekah.

Marca 2019 so se hipotekarne stopnje znižale na 4, 27%, kar je 60-tedensko najnižje. V tednu, ki se konča 29. marca 2019, so se hipotekarne vloge povečale za 18, 6%, navaja Združenje hipotekarnih bankirjev. Stopnja refinanciranja se je zvišala za 39% na 47, 4% vseh vlog, kar je najvišja raven od novembra 2016. (Največji val refinanciranja hipotekarnih kreditov je dosegel od leta 2011 do 2013 in 2015 do 2016, ko so bile obrestne mere blizu rekordnih najnižjih vrednosti.) Čeprav je bila refinancirana. Naslednji teden je indeks padel na 44, 1% vseh prijav, nizki stroški izposojanja in močan trg dela še naprej poganjajo aplikacije.

Zgodovinsko gledano so stopnje še vedno razmeroma nizke - eden od razlogov, da se lastniki stanovanj s starejšimi hipotekami z višjimi obrestmi (ali tistih, katerih domači kapital se je povečal, ali ki imajo veliko boljše bonitetne ocene kot prej, ko so prvotno financirali svoj dom), zdaj želijo refinancirati. Ko se stopnje višajo, lahko refinanciranje ponudi priložnost za pretvorbo hipoteke z nastavljivo obrestno mero v fiksno obrestno mero in zaklepanje plačil z nižjimi obrestmi, preden se stopnje še višje dvignejo. Industrijske oblasti napovedujejo, da se bodo leta 2019 stopnje povečale

Izplačilo denarja v primerjavi z obrestno mero: dve vrsti posojil

Obstajata dve osnovni posojili za refinanciranje. Najenostavnejša in najbolj preprosta je obrestna mera obrestne mere in dolgoročnega refinanciranja . Noben dejanski denar v tem primeru ne spremeni roke, razen stroškov, povezanih s posojilom. Velikost hipoteke ostaja enaka; preprosto zamenjate svoje trenutne hipotekarne pogoje za novejše (verjetno boljše) pogoje.

Nasprotno pa je pri posojilu za izplačilo, imenovano tudi izplačilo denarnih izplačil, nova hipoteka večja od stare. Skupaj z novimi pogoji posojila vam daje denar tudi napredni denar - učinkovito odvzemate kapital iz svojega doma v obliki gotovine.

Upravičite se lahko za stopnjo / termin refi z višjim razmerjem med posojilom in vrednostjo (znesek posojila, deljen s ocenjeno vrednostjo nepremičnine). Lažje je dobiti posojilo, z drugimi besedami, tudi če ste slabše kreditno tveganje, ker si sposodite visok odstotek tistega, kar je vreden dom.

Preden dobro pridobite posojilo v gotovini, dobro razmislite, da bi investirali, saj je malo smisla, da sredstva vložite na CD, ki zasluži 2, 5%, če je vaš hipotekarni obresti 5% ali 6%.

Posojila pri izplačilu denarja so strožja. Če želite vrniti nekaj lastniškega kapitala, ki ste ga zgradili v svojem domu, v obliki gotovine, vas bo to verjetno stalo - koliko je odvisno od tega, koliko kapitala ste vložili v svoj dom in vaše bonitetne ocene. Če je na primer ocena FICO posojilojemalca 700, razmerje med posojilom in vrednostjo je 76%, posojilo pa se šteje za izplačilo, posojilodajalec lahko k predhodnim stroškom posojila doda 0, 750 točke. Če bi na primer posojilo znašalo 200.000 dolarjev, bi posojilodajalec k stroškom dodal 1.500 dolarjev. (Vsak posojilodajalec je drugačen.) Lahko pa posojilojemalec plača višjo obrestno mero - 0, 125% do 0, 250% več, odvisno od tržnih razmer.

Zakaj strožji pogoji? Ker gotovinska posojila predstavljajo večje tveganje za posojilodajalca, trdi hipotekarni svetovalec Casey Fleming, finančni korporaciji C2 in avtor knjige »Vodnik posojila: Kako do najboljše možne hipoteke«. «» Statistično gledano je posojilojemalec veliko bolj verjetno hoditi stran od doma, če se znajde v težavah, če je iz njega že potegnil kapital. Še posebej velja, če je potegnil več, kot je sprva vložil v predplačilo. Posledično je vsako posojilo, ki se šteje za izplačilo, ceneje višje, da odraža to tveganje, dokler ni toliko kapitala, da posojilojemalec verjetno ne bo več odšel. "

Toda višji kreditni rezultat in nižje razmerje med posojilom in vrednostjo lahko številke bistveno spremenijo v vašo korist. Posojilojemalcu s kreditno oceno 750 in razmerjem med posojilom in vrednostjo manj kot 60% ne bodo zaračunani dodatni stroški za izplačilo posojila; posojilodajalci verjamejo, da pri posojilu ni več neplačila, kot če bi opravil stopnjo / termin refi.

Vaše posojilo je lahko izplačilo posojila, tudi če denarja ne prejmete nazaj. Če odplačujete kreditne kartice, avto posojila ali kaj drugega, kar prvotno ni bilo del vaše hipoteke, posojilodajalec verjetno meni, da gre za posojilo v gotovini. Če združite dve hipoteki v eno - in ena je bila prvotno posojilo za izplačilo - bo tudi novo konsolidirano posojilo razvrščeno kot izplačilo.

Še en razlog, da dvakrat premislite o denarnih izplačilih: če izvedete refinanciranje izplačila, lahko negativno vplivajo na rezultat FICO.

83%

Število hipotekarnih refinanciranj, ki so bila v četrtem četrtletju leta 2018 izplačana posojila.

Več Američanov je izbralo denarno povračilo

Čeprav bi mnogi strokovnjaki za osebne finance odsvetovali odvzemu lastnega kapitala v denarnem refinanciranju, zadnji podatki kažejo, da se veliko Američanov odloča za to vrsto posojila. Četrtletna statistika refinanciranja Freddieja Mac je pokazala, da so v četrtem četrtletju leta 2018 (objavljeni marca 2019) posojilojemalci, ki izplačujejo denar, predstavljali 83% vseh posojil za refinanciranje, kar je največ od tretjega četrtletja 2007.

Vir: Freddie Mac, Četrtletno poročilo o refinanciranju, 2018

Mnoge od teh refinanciranj niso bile za znižanje stopnje. Najpogostejša sredstva skladov so bila plačevanje računov ali drugih dolgov ali izboljšave na domu.

Vir: Freddie Mac, Četrtletno poročilo o refinanciranju, 2018

Zanimiva vrzel za hipotekarno financiranje

S pomočjo hipotekarnega posrednika boste morda od svojega refinanciranja lahko ustvarili malo denarja, ne da bi se to štelo za posojilo za izplačilo (in ustvarilo dodatne pristojbine, ki prihajajo skupaj z njim). V bistvu deluje tako, da izkoristi prekrivanje sredstev na koncu enega posojila in začetek drugega. To je zapleten postopek, zato bodite pozorni, kako to opisuje Fleming:

"Stroški zapiranja lahko financirate v stopnji / roku refi. Večina posojilodajalcev omogoča, da ti zaključni stroški vključujejo predplačane stroške, kot so predplačane obresti, neplačane obračunane obresti na vaši obstoječi hipoteki, denar, potreben za predhodno financiranje vašega escrow računa, in celo davke na premoženje in zavarovanje, če imate čas.

"Ko refinancirate, plačate natečene obresti na obstoječo hipoteko do dne, ko je izplačana. Za novo posojilo predplačate obresti od dneva, ko ga financirate do prvega naslednjega meseca, nato pa naslednji mesec ne opravite plačila. Zato ste financirali enomesečne obresti na hipoteko v okviru novega posojila.

»Če imate zasežen (ali depozit) račun za plačilo zavarovanja in davkov z obstoječo hipoteko, potem vaš obstoječi posojilodajalec zadrži nekaj svojega denarja - vsaj nekaj mesecev davkov in zavarovanja. Ko boste refinancirali, bo vaš novi posojilodajalec potreboval nekaj denarja, ko bodo zapadli računi za davek in zavarovanje, zato bo zahteval nekaj denarja vnaprej. To lahko običajno financirate.

»Potem, ko se vaše posojilo zapre, vam stari posojilodajalec - ki ima del svojega denarja - ob izplačilu tega posojila pošlje ček, ki je enak stanju na vašem escrow računu. Gotovina!

"Tudi zato, ker se nekatere provizije nekoliko spremenijo do financiranja, večina posojilodajalcev omogoči malo blaženja - do 2000 dolarjev gotovine v escrowu, ne da bi se posojilo štelo za izplačilo.

"Vse to pomeni, da lahko financirate" stroške ", ki v resnici niso stroški nastanka posojila, ampak predstavljajo stroške posojila. Za posojilo v višini 200.000 dolarjev bi bilo zelo izvedljivo ustvariti približno 4.000 dolarjev v gotovini - v pravih okoliščinah, če bi bilo to skrbno strukturirano - brez plačila denarne kazni. "

Spodnja črta

Vaša naloga posojilojemalca je, da imate dovolj znanja, da se s svojim posojilodajalcem pogovarjate o možnostih. Za večino ljudi je izogibanje dodatnim stroškom posojila z izplačilom najboljša finančna poteza. Če imate določen razlog za odvzem gotovine iz svojega doma, je morda posojilo za izplačilo dragoceno, vendar ne pozabite, da zaradi dodatnega zneska denarja, ki ga boste plačali obresti, v času trajanja posojila, to postane slaba ideja.