Potrebujete nepremičninskega agenta?

V najbolje prodajani knjigi "Freakonomics" (2006) avtorja Steven D. Levitt in Stephen J. Dubner razpravljata o nepremičninskih agentih in izpostavljata dve moteči korelaciji:

• Nepremičninski agenti hranijo svoje hiše na trgu v povprečju 10 dni dlje in se dogovorijo za prodajno ceno, ki je za 3% višja od primerljivih hiš, ki jih prodajajo za svoje stranke (10.000 dolarjev za 300.000 ameriških dolarjev).
• 6-odstotna provizija se razdeli med prodajalčevega zastopnika in kupčevega zastopnika, nato pa mora agent del 3-odstotne provizije predati agenciji, za katero dela, in v povprečju plača 1, 5% provizije. Čeprav vam bo morda pomembno, da vam domov prinese 10.000 dolarjev več, je provizija agencije za ta dodaten denar dodatnih 150 dolarjev za dodatnih 10 dni dela.

Ob predpostavki, da so te številke točne, ali se je pametno izogniti nepremičninskim agentom? Oglejmo si.

Prodaja brez zastopnika
Prodaja brez zastopnika je izziv. Med stvarmi, za katere zastopnik skrbi, je uvrstitev vaše hiše na storitev MLS (Multiple Listing Service). To je glavni vir za večino nepremičninskih agentov, ki iščejo nepremičnine v imenu strank. Za agente ni nič nenavadnega, da razkrijejo samo domove, ki so na seznamu MLS, saj vedo, da se bo z njimi zastopil še en agent, ki se bo pogajal, namesto da bi imel opravka z neznanim, nepoklicnim prodajalcem. Kljub temu je, čeprav ni na seznamu MLS lahko zelo pomembno, veliko domov se še vedno uspešno prodaja s pomočjo časopisov in tajnih oglasov.

Sama prodaja vašega doma lahko zahteva tudi veliko časa in energije, saj boste morali opraviti številne naloge, ki jih bo nepremičnina tradicionalno opravila v vašem imenu. Ljudje, ki prodajajo svoje domove, so eden od naslednjih.

• Dobro seznanjeni z nepremičninskimi postopki in pogodbami
• Preizkusite vode, da bi videli, kaj bi lahko dobili za svoj dom, če bi želeli prodati
• Nekoliko obupani in nepripravljeni izgubiti denar provizijam

V vseh teh primerih morajo imeti ljudje, ki prodajajo svoje domove, veliko prostega časa. Če ste pripravljeni na izziv, se lotite tega. (V zvezi z branjem glejte pet stvari, ki bi jih moral vedeti vsak vlagatelj v nepremičnine .)

Hudič, ki ga poznaš
Ena statistika, ki bi bila zanimiva, vendar jo je težko izmeriti, je razlika v končni prodajni ceni nepremičnine, ki jo je prodal lastnik, in enake nepremičnine, ki jo prodaja agent. Čeprav so interesi nepremičninskega posrednika v nasprotju z vašimi najboljšimi interesi, lahko ti strokovnjaki še vedno služijo pomembnemu namenu.
Nepremičninski agenti imajo na splošno bolj realističen pogled na to, kaj je vreden dom, dobri zastopniki pa so spretni pri doseganju te cene. Poleg tega vam nepremičninski agenti prihranijo čas tako, da prikažejo svoj dom, ne da bi prekinili vaš urnik več kot je potrebno.
Morda je najpomembnejša funkcija zastopnika zagotoviti, da so pogodbe in druge pravne zadeve v redu. Nihče noče prebroditi vso stresno naštevanje in prodajo svojega doma, nato pa ugotovi, da jih tožijo zaradi kršitve pogodbe, ki jo je mogoče izogniti.
Medtem ko provizije resnično upoštevajo vaše mnenje, so nasveti in skrbnost dobrega agenta verjetno vredni tega. Izziv je najti dobrega agenta in zagotoviti, da se vaši interesi ujemajo.

Izbira agenta
Vsi agenti niso ustvarjeni enako. Ko razmišljate o prodaji hiše, morate najprej vprašati kolege in prijatelje za napotnice. Napotki drugih strokovnjakov imajo veliko težo in imajo za posledico prednostno obravnavo, saj nepremičninski agent ne bo želel izgubiti velikega števila napotnic.

Celo dober agent lahko naleti na vrsto nepremičnine, s katero se ni navajen ukvarjati. Če imate določeno vrsto premoženja, boste morda želeli zastopnika, ki je specializiran za to vrsto nepremičnine. Agent bo vedel več o tem, kako in kje prodati hišo, in verjetno bo uspešnejši pri iskanju potencialnih kupcev. (Za več vpogleda si preberite Iskanje agencij za objavo .)

Nastavitev pogojev
Čeprav bo agent, ki ga izberete, marsikaj storil brez vašega neposrednega dovoljenja, pazite na nekatere slabe navade, ki jih nepremičninski agenti včasih izkazujejo.

Ena najpogostejših težav je neaktivnost. Z drugimi besedami, agent lahko vašo hišo spusti v MLS in samo počaka, da drug agent ugrize, namesto da se aktivno udbavi kupcev. Dlje ko je vaša hiša na trgu, manj privlačna postane in večja je verjetnost, da bo kupec dal nizko ponudbo. S trimesečnim sporazumom o uvrstitvi na seznam bo ta težava preprečena. Če se vaša hiša po treh mesecih ne proda, imate pravico, da svoje podjetje prevzamete pri drugem zastopniku.

Drugo področje, kjer se lahko pogajate, je komisija. Čeprav se hiša v vrednosti 100.000 dolarjev in hiša v vrednosti 300.000 dolarjev razlikujeta, sta mehanika prodaje skoraj enaka. Prodaja nepremičnine z visoko vrednostjo vam daje več moči, da zahtevate nižje provizije. Nepremičninski agenti bodo stranke pogosto opozarjali, da je to lahko nevarna taktika, saj nekateri odkupni agenti strankam ne bodo pokazali hiš, ki imajo nizke provizije. Ta trditev ne drži, saj je dejanski znesek v dolarju, ki ga dobita oba agenta, pri hiši v višini 300.000 dolarjev bistveno višji, tudi pri 4% proviziji.

Zaključek
Kljub pomanjkljivosti, da se je treba zanesti na nekoga drugega, je dober agent vreden vašega denarja, če nimate izobrazbe, časa, energije in marketinških izkušenj za prodajo lastnega doma. Iskanje dobrega zastopnika lahko vključuje nekaj lažnih začetkov, če pa se lotite napotnic in določite svoje pogoje, morate ugotoviti, da je provizija, ki jo plačate, dobro porabljen denar.