Sredstva iz poslovanja (FFO)

Kaj pomenijo sredstva iz poslovanja?

Sredstva iz poslovanja (FFO) se nanašajo na številko, ki jo uporabljajo investicijski skladi naložb v nepremičnine (REIT) za določitev denarnega toka iz njihovega poslovanja.

FFO se izračuna tako, da se dobičku in amortizaciji prišteje dobiček in nato odšteje morebitni dobiček od prodaje. Včasih se kotira na delnico. Koeficient FFO na delnico je treba uporabiti namesto dobička na delnico (EPS) pri ocenjevanju REIT-ov in drugih podobnih naložbenih skladov.

1:10

Sredstva iz poslovanja (FFO)

Razumevanje sredstev iz poslovanja (FFO)

FFO je merilo denarja, ki ga ustvari REIT; nepremičninske družbe uporabljajo FFO kot merilo uspešnosti poslovanja. Nacionalno združenje investicijskih skladov za naložbe v nepremičnine (NAREIT) je prvotno uvedlo to številko, kar je ukrep, ki ni GAAP.

Formula za FFO je:

FFO = čisti dohodek + amortizacija + amortizacija - dobiček od prodaje nepremičnin .

Vsi sestavni deli izračuna FFO so navedeni v izkazu poslovnega izida REIT. Če bi na primer imel REIT amortizacijo 20.000 dolarjev, dobiček od prodaje nepremičnin v višini 40.000 dolarjev in čisti dobiček 100.000 dolarjev, bi bil njegov FFO 80.000 dolarjev. Vsi REIT-ji morajo prikazati svoje izračune FFO na javnih finančnih izkazih. Ukrep običajno razkrijejo kot opombo v izkazu poslovnega izida.

FFO ne gre zamenjevati z denarnim tokom iz poslovanja REIT-a, o katerem se poroča v izkazu denarnih tokov podjetja in namesto tega meri neto znesek gotovine in ustreznikov, ki priteka v podjetje iz rednih, tekočih poslovnih dejavnosti. FFO ne sme biti alternativa denarnemu toku kot merilo likvidnosti.

Zakaj je FFO dober ukrep uspešnosti REIT-a

FFO kompenzira metode stroškovnega računovodstva, ki lahko napačno sporočijo resnično uspešnost REIT-a. Računovodstvo GAAP zahteva, da vsi REIT sčasoma amortizirajo svoje naložbene lastnosti z uporabo ene od standardnih metod amortizacije. Vendar pa se številne naložbene nepremičnine sčasoma dejansko povečujejo, zaradi česar je amortizacija napačna pri opisovanju vrednosti REIT. Za uskladitev s tem vprašanjem je treba čistemu prihodku dodati amortizacijo in amortizacijo.

FFO odšteje tudi morebitne dobičke od prodaje nepremičnin, ker se za te vrste prodaje šteje, da niso ponavljajoče se. REIT-ji morajo izplačati 90% vseh obdavčljivih dohodkov v obliki dividend. Dobički od prodaje nepremičnin ne pomenijo obdavčljivega dohodka REIT-a in ga zato ne bi smeli vključevati v merjenje vrednosti in uspešnosti.

Kot že omenjeno, podjetja včasih zaradi zgoraj omenjenih razlogov podjetja zagotovijo FFO na delnico kot dodatek k svoji številki EPS. Podobno mnogi analitiki in vlagatelji ocenjujejo REIT-ovo razmerje med ceno in donosom kot dopolnilo razmerju med ceno in prihodkom.

Prilagojena sredstva iz poslovanja

Nepremičninski analitiki vse pogosteje izračunajo tudi prilagojena sredstva REIT-a iz poslovanja (AFFO). Ta izračun upošteva FFO REIT-a in odšteje vse ponavljajoče se odhodke, ki so usredstveni in nato amortizirani, kakor tudi vse naravnane najemnine. Ti ponavljajoči se kapitalski izdatki lahko vključujejo stroške vzdrževanja, kot so lakiranje ali nadomestitev strehe. AFFO je pridobila oprijem kot natančnejšo oceno potenciala zaslužka REIT.

Ukrep AFFO je bil razvit za zagotavljanje boljšega merila zmogljivosti REIT, ustvarjene v denarju ali za izplačilo dividend. Poleg AFFO se ta nadomestni ukrep včasih imenuje sredstva, ki so na voljo za distribucijo, ali denarna sredstva, ki so na voljo za distribucijo.

Primer FFO REIT-a

Priljubljeni nakupovalni center REIT Simon Property Group je poročil o sredstvih iz poslovanja v izkazu poslovnega izida za leto 2017 v višini 4 milijard dolarjev, kar je 6% več kot leta 2016. Čisti dohodek podjetja je medtem znašal 2, 2 milijarde USD. Podjetje je na FFO dodalo amortizacijo in amortizacijo v višini približno 1, 8 milijarde ameriških dolarjev ter nadalje prilagodilo za druge manjše zneske - vključno z znižanjem za 5, 3 milijona USD za izplačilo prednostnih razdelitev in dividend ter del amortizacije in neobvladujočih obresti. v dodatnem znižanju za 17, 1 milijona dolarjev. Simon je poleg tega poročal o razredčeni vrednosti FFO na delnico v višini 11, 21 dolarja v primerjavi z razredčenim številom EPS v višini 6, 24 dolarja.

Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.

Sorodni pogoji

Zakaj bi morali uporabljati CAD (in ne FFO) pri analizi REIT-ov Gotovina, ki je na voljo za distribucijo (CAD), je gotovina za naložbene nepremičninske sklade (REIT), ki je na voljo za distribucijo kot delniške dividende. Vrednost se izračuna tako, da se najdejo sredstva iz poslovanja (FFO) in odštejejo ponavljajoči se kapitalski odhodki. več Prilagojena sredstva iz poslovanja (AFFO) Prilagojena sredstva iz poslovanja so finančna uspešnost, ki se uporablja predvsem za analizo skladov dohodkov od nepremičnin (REITs). več sredstev, ki so na voljo za distribucijo (FAD) Sredstva, ki so na voljo za distribucijo, so notranji ukrep, ki ni GAAP, za količino kapitala, ki je na voljo za plačilo vlagateljem REITS. več sredstev iz poslovanja na delnico (FFOPS) Sredstva iz poslovanja na delnico (FFOPS) zajamejo rast dobička investicijskega sklada v nepremičnine, podobnega zaslužku na delnico javnih podjetij. več Kaj so sredstva od poslovanja (FFO) do skupnega deleža dolgovnih skladov iz poslovanja (FFO) in skupnega dolga, je razmerje finančnega vzvoda, ki ga bonitetna agencija ali vlagatelj uporablja za merjenje finančnega tveganja podjetja. več Infrastructure Trust Infrastructure Trust je vrsta dohodkovnega zaupanja za financiranje, gradnjo, lastništvo, upravljanje in vzdrževanje različnih infrastrukturnih projektov v določeni regiji. več partnerskih povezav