Posojila za lastniški kapital in kreditne vrstice za domače lastniške deleže - HELOC

Eden največjih prednosti domačega lastništva je sposobnost graditi pravičnost sčasoma. Ta kapital lahko uporabite za zavarovanje poceni sredstev v obliki „druge hipoteke“ - bodisi enkratnega posojila bodisi domače lastniške kreditne linije (HELOC).

Vsaka od teh oblik kreditov ima prednosti in slabosti, zato je pomembno, da razumete prednosti in slabosti vsakega, preden nadaljujete.

Osnove lastniškega posojila

Posojila za lastniški kapital in HELOC-ovi uporabljajo kapital v vašem domu - to je razlika med vrednostjo vašega doma in hipotekarnim stanjem - kot zavarovanje.

Ker so posojila zavarovana glede na vrednost vašega stanovanja, posojila za lastniški kapital ponujajo izredno konkurenčne obrestne mere - običajno blizu posojil iz prve hipoteke. V primerjavi z nezavarovanimi viri izposoje, na primer kreditnimi karticami, boste plačevali precej manj stroškov financiranja za isti znesek posojila.

Vendar pa je uporaba vašega doma kot zavarovanja slabost. Posojilodajalci lastniškega kapitala postavijo drugo zastavno pravico na vašem domu, kar jim daje pravico, da na koncu prevzamejo vaš dom, če ne boste izvršili plačil. Bolj ko se zadolžujete za svojo hišo ali stanovanje, bolj boste ogroženi.

Ključni odvzemi

• Domači lastniški kapital je lahko velik vir vrednosti za lastnike stanovanj za dostop do gotovine za prenove ali druge večje nakupe.
• Ker so zavarovani pred vrednostjo vašega stanovanja, so posojilodajalci pripravljeni ponuditi nižje stopnje kot pri večini drugih osebnih posojil.
• Posojilo za lastniški kapital prihaja kot pavšalni znesek gotovine, pogosto s fiksno obrestno mero.
• Domače lastniške kreditne linije (HELOC) so vrten vir potencialnih sredstev, podobno kot kreditna kartica, ki jo uporabljate, ko se vam zdi primerno z variabilno obrestno mero.

Upravičenost do posojila

Banke prevzemajo druge hipoteke, podobno kot druga stanovanjska posojila. Vsaka ima svoje smernice, ki narekujejo, koliko lahko posojajo na podlagi vrednosti vaše nepremičnine in vaše kreditne sposobnosti. To je izraženo v kombiniranem razmerju med posojilom in vrednostjo ali CLTV.

Predpostavimo, da delate z banko, ki ponuja največ 80% CLTV, vaš dom pa je vreden 300.000 USD. Če trenutno prvo hipoteko dolgujete 150.000 dolarjev, boste morda upravičeni do izposoje dodatnih 90.000 dolarjev v obliki posojila za lastniški kapital ali HELOC (300.000 x x 80.80 = 240.000 USD).

Kot druge hipoteke je tudi vaša upravičenost do posojila in obrestne mere odvisna od vaše delovne zgodovine, dohodka in bonitetne ocene. Višji kot je vaš rezultat, manjše je tveganje, da boste zamudili posojilo in nižja je vaša stopnja.

Posojila za lastniški kapital

Posojilo za lastniški kapital prihaja kot pavšalni znesek gotovine. To je možnost, če potrebujete denar za enkratne stroške, kot je poroka ali obnova kuhinje. Ta posojila običajno ponujajo fiksne obrestne mere, zato natančno veste, kakšna bodo vaša mesečna plačila, ko jih vzamete.

Posojila za lastniški kapital niso odgovor, če potrebujete le majhno infuzijo gotovine. Medtem ko bodo nekateri posojilodajalci dali posojila za 10.000 dolarjev, vam jih mnogi ne bodo dali za manj kot 25.000 dolarjev. Še več, plačati morate številne enake stroške zapiranja, povezane s prvo hipoteko, kot so pristojbine za obdelavo posojila, pristojbine za izdajo, cenitve cen in stroški zapisovanja.

Posojilodajalci lahko od vas zahtevajo, da v času zaključka plačate »točke« - to so predplačane obresti. Vsaka točka je enaka 1% vrednosti posojila. Torej, pri posojilu v višini 100.000 dolarjev bi vas ena točka stala 1.000 dolarjev.

Točke znižujejo vašo obrestno mero, kar bi vam dolgoročno dejansko lahko pomagalo. Če pa razmišljate o odplačilu posojila predčasno, te vnaprejšnje obresti ne delujejo ravno v vašo korist. Če menite, da je to res, se lahko s posojilodajalcem pogosto pogajate za manj ali celo točk.

HELOC

Kreditne vrstice domačega kapitala so nekoliko drugačne. So vrten vir sredstev, podobno kot kreditna kartica, ki jo uporabljate, kot se vam zdi primerno. Večina bank ponuja več različnih načinov za dostop do teh sredstev, pa naj bo to prek spletnega nakazila, pisanja čeka ali s kreditno kartico, povezano z vašim računom. Za razliko od posojil za lastniški kapital imajo ponavadi malo, če sploh, zapiralnih stroškov in imajo spremenljive obrestne mere - čeprav nekateri posojilodajalci ponujajo fiksne obrestne mere za določeno število let.

Obstajajo prednosti in slabosti prožnosti, ki jo ponujajo kreditne linije. Kasneje se lahko izposojate pri svoji kreditni liniji, ne da bi morali zaprositi za novo posojilo. Na ta način je to primeren vir sredstev, dokler vaša banka ne zahteva minimalnega črpanja, ko zaprete posojilo.

Toda HELOCi lahko spravijo nekaj posojilojemalcev v težave. Ne glede na vaše namene, ko odprete kreditno linijo, je enostavno porabiti razpoložljiva sredstva za stvari, ki jih ne potrebujete. In karkoli že uporabljate, morate seveda vrniti z obrestmi.

Faze HELOC-ov

Večina linij lastniškega kapitala ima dve fazi: v času črpanja, ki je običajno 10 let, lahko dostopate do svojega razpoložljivega kredita, kot se vam zdi primerno. Številne pogodbe HELOC zahtevajo majhna plačila samo za obresti v tem obdobju, čeprav boste morda imeli možnost doplačila in ga plačati proti glavnici.

Po koncu obdobja žrebanja lahko včasih zaprosite za podaljšanje. V nasprotnem primeru posojilo preide v fazo odplačevanja. Od tu naprej ne morete več dostopati do dodatnih sredstev in redno plačujete obresti od glavnice in glavnice, dokler stanje ne izgine. V 20-letnem obdobju odplačevanja morate vrniti ves denar, ki ste ga izposodili, plus obresti po spremenljivi obrestni meri. Nekateri posojilodajalci dajejo posojilojemalcem možnost pretvorbe stanja HELOC v posojilo s fiksno obrestno mero na tej točki.

Kljub temu se lahko mesečno plačilo skoraj podvoji. Glede na študijo, ki jo je izvedel TransUnion, bo plačilo za 80.000 dolarjev HELOC po 7-odstotni letni odstotni stopnji stalo 467 dolarjev na mesec v prvih 10 letih, ko bodo potrebna samo plačila obresti. To poskoči na 719 dolarjev na mesec, ko se začne obdobje odplačevanja.

Ta skok plačil na začetku novega obdobja je za številne nepripravljene posojilojemalce HELOC povzročil plačilni šok. Če so zneski dovolj veliki, lahko celo v finančnih stiskah neplačujejo obveznosti. In če neplačujejo plačil, bi lahko izgubili svoje domove.

Zakaj vzeti drugo hipoteko?

Lastniki stanovanj lahko uporabljajo svoje posojilo za lastniški kapital ali HELOC za najrazličnejše namene. S stališča finančnega načrtovanja je ena najboljših stvari, ki jo lahko naredite s sredstvi, ta, da jih uporabite za prenove in preoblikovanje projektov, ki povečajo vrednost vašega doma. Na ta način obnavljate kapital v svojem domu, hkrati pa ga naredite bolj dober.

Denar lahko uporabite tudi za konsolidacijo dolga z visoko obrestno mero, vključno s stanji na kreditnih karticah. Visokocenovno posojilo učinkovito nadomeščate z zavarovano in poceni kreditno obliko.

Seveda si lahko izposodite tudi za financiranje tujih počitnic ali tistega novega športnega avtomobila, ki ste si ga ogledali. Ne glede na to, ali je vredno spodrobiti svoj kapital, da bi lahko opravili diskrecijsko nakup, je nekaj, o čemer boste želeli resno premisliti.

Davki za odbitke iz naslova lastniškega posojila

Še ena prednost je izkoriščanje lastniškega kapitala, če gre za projekte obnove domov: IRS vam omogoča, da odpisujete nekaj obresti za ta posojila, če določite odbitke.

Od leta 2018 lahko pari odštejejo obresti do 750.000 dolarjev upravičenega "pridobitvenega dolga" (ali do 375.000 dolarjev, če vložite ločeno). To so hipoteke in hipotekarna posojila, ki se uporabljajo za "nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje" stanovanja, za katerega je bila zavarovana.

Davčni zavezanci so lahko odšteli obresti za do 100.000 dolarjev posojila za lastniški kapital, ki so bila uporabljena iz drugih razlogov, na primer za plačilo kreditnih kartic. A od leta 2018 do konca leta 2025 to ni več mogoče, sprememba zaradi davčne zakonodaje, sprejete decembra 2017.

Domači kapital in HELOC prednosti in slabosti

Tudi če vrednosti nepremičnin ostanejo enake ali naraščajo, vam vsako novo posojilo podaljša proračun. Če na primer izgubite službo, boste težje vzdrževali tekoča plačila. Ker ima posojilodajalec zastavno pravico na vašem domu, obstaja možnost, da se boste soočili z izključitvijo, če zaostajate dovolj dolgo.

Prednosti

• Nižji stroški od mnogih drugih vrst posojil

• Možnost izposoje relativno velike količine gotovine

• Prilagodljivost za uporabo denarja za praktično kateri koli namen

• Potencialne davčne olajšave, če sredstva porabite za projekte prenove, ki povečajo vrednost vašega doma

• Varnost fiksnih obrestnih mer za posojila iz naslova lastniškega kapitala

Slabosti

• Ko svoj dom uporabljate kot zavarovanje, zmanjšate znesek lastniškega kapitala v vašem domu

• Če se trg nepremičnin nekoliko poslabša, tisti z višjimi količniki CLTV tvegajo, da bodo »dobili pod vodo« posojilo

Posojila za lastniški kapital v primerjavi z refinanciranjem

Druge hipoteke niso edini način, da izkoristite kapital v vašem domu, da pridobite nekaj denarja. Prav tako lahko storite tisto, kar je znano kot denarno izplačilo, pri čemer vzamete novo posojilo za nadomestitev prvotne hipoteke.

Ko je vaše novo posojilo večje od stanja na prejšnjem, žepnete dodatni denar. Tako kot pri posojilu za lastniški kapital ali HELOC lahko tudi lastniki stanovanj s temi sredstvi izboljšajo svojo lastnino ali utrdijo dolg na kreditni kartici.

Posojilo ima nekatere prednosti pred drugo hipoteko. Obrestna mera je na splošno nekoliko nižja kot pri posojilih za lastniški kapital. In če so cene na splošno padle, boste želeli, da to odraža vaša osnovna hipoteka.

Toda tudi refis ima pomanjkljivosti. Vzamete novo prvo hipoteko, zato so stroški zapiranja precej višji od HELOC-ov, ki običajno nimajo strmih predplačil. Če refinanciranje pomeni, da imate doma manj kot 20% lastniškega kapitala, boste morda morali plačati tudi primarno hipotekarno zavarovanje ali PMI. To je nekaj, zaradi česar vas morda ne bo treba skrbeti, če imate preprosto drugo hipoteko na prvotno posojilo.

Ni škoda, da vaš posojilodajalec vodi številke za vsako možnost, zato boste bolje razumeli, kateri je najboljši za vašo situacijo.

Pridobivanje posojila

Možnosti in provizije za posojila se od enega posojilodajalca do drugega razlikujejo, zato se splača nakupovati. Poleg tradicionalnih bank lahko dosežete tudi varčevanja in posojila, kreditne zadruge in hipotekarne družbe. Lahko uporabite tudi hipotekarne posrednike, ki nakupovanje v bistvu opravijo za vas in jih posojilodajalec plača.

Nikoli se ne pogovarjajte samo z enim posojilodajalcem; potrebujete vsaj tri možnosti, za primerjavo ponudb pa boste morda potrebovali tudi pomoč hipotekarnega strokovnjaka. Če v banki že imate več računov, se pozanimajte o boljših cenah ali posebnih akcijah za obstoječe stranke.

Nakupovanje za posojilo tradicionalnega posojilodajalca - banke ali hipotekarnega podjetja - je odvisno od zneska, ki ga iščete. Na splošno bo za posojila pod 100.000 USD mala skupnostna banka ali kreditna unija ponudila najboljšo ponudbo. Za večja posojila (150.000 dolarjev ali več) se posvetujte z lokalnimi in nacionalnimi bankami skupaj s hipotekarnimi posredniki. Tako kot pri običajnih hipotekarnih zavarovanjih lahko tudi hipotekarni posredniki ponujajo najboljše ponudbe za posojila iz naslova lastniškega kapitala zaradi svojih odnosov z več posojilodajalci in naložbenimi skladi. Za "vmesna" posojila od 100.000 do 150.000 dolarjev "morate samo nakupovati, " pravi Casey Fleming, hipotekarni posrednik in avtor knjige "Vodnik posojila: Kako pridobiti najboljšo možno hipoteko."

Naj vas ne zavedejo nizke stopnje dražljajev. Naj posojilodajalec pošlje dokumentacijo, ki prikazuje obrestno mero in stroške zapiranja vašega posebnega posojila. Pri domačih lastniških posojilih so lahko vnaprej plačane strme, običajno od 2 do 5% zneska vašega posojila.

Pogajalske pristojbine

Mnoge pristojbine, ki jih posojilodajalec poskuša zaračunati, niso postavljene v kamen. Nekateri posojilodajalci so na primer zavezani k pristojbinam za pridobitev posojila, ki pokrivajo provizijo, plačano posojilodajalcu ali posredniku. Če od vas zahtevajo, da plačate točke svojega posojila, se bodo morda tudi sami želeli lotevati tega. Vendar morate vprašati.

Posojilodajalci lahko ponudijo več možnosti, ko gre za določitev fiksne obrestne mere na vašem HELOC. Dlje kot je določeno obrestno mero, višja je obrestna mera, ki jo zaračunavajo. Vendar pa je tudi manj tveganj, če se cene dvignejo. Zato dobro razmislite, kateri izrazi vam najbolj ustrezajo.

Na splošno boste dobili najboljše pogoje, če imate stalno zaposlitveno zgodovino in odlično bonitetno oceno. Kot pri vsaki hipotekarni aplikaciji je tudi dobro, da predčasno preverite svoja kreditna poročila in se prepričate, da so brez napak.

Vračilo posojila

Da bi se pozneje izognili resnim bolečinam, pred podpisom v črtkani liniji natančno preglejte vse posojilne dokumente.

Če se zavedaš, da si naredil napako, se lahko poslužiš, če hitro ukrepaš. Obvezno velja tridnevno odpovedno pravilo, ki velja tako za posojila iz naslova lastniškega kapitala kot za HELOC.

Posojilo pa morate o tem pisno obvestiti. To obvestilo je treba poslati po elektronski pošti ali vložiti elektronsko do polnoči tretjega dne (ne vključno z nedeljo) ali pa je nično.

Ko ne morete vrniti posojila

Včasih, tudi če vam je odobreno posojilo, pozneje naletite na finančne težave, ki otežujejo njihovo vračilo. Zanimivo je, da izguba stanovanja pomeni tveganje, če ne morete vrniti domačega posojila iz lastniškega kapitala ali kreditne linije, to ni vnaprej sklenjeno. Kljub temu pa se boste, tudi če se boste izognili izgubi doma, soočili z resnimi finančnimi posledicami.

Po mnenju Springborda, ameriškega svetovalca za stanovanjski razvoj in urbanistični razvoj (HUD), posojilodajalci posojilodajalca običajno začnejo standardno tožbo, da bi dobili denar, namesto da bi šli naravnost v zapor. To je zato, ker mora posojilodajalec pred licitacijo nepremičnine plačati prvo hipoteko. Medtem ko se lahko tožba zdi manj strašljiva od postopka zaprtja, pa lahko vseeno škodi vašemu kreditu. Da ne omenjam, posojilodajalci lahko zaslužijo plače, poskušajo vrniti drugo premoženje ali naložijo svoje bančne račune, da dobijo dolgovane obveznosti.

Če se trg nepremičnin nekoliko poslabša, tisti z višjimi količniki CLTV tvegajo, da bodo »dobili pod vodo« posojilo.

Večina hipotekarnih posojilodajalcev in bank ne želi, da vam domače posojilo ali kreditna linija ne privzame, zato bodo delali tisti, ki se borijo za plačila. Pomembno je, da se čim prej obrnete na svojega posojilodajalca. Zadnja stvar, ki jo morate storiti, je, da se izognete težavi. Posojilodajalci morda niso tako pripravljeni sodelovati z vami, če ste mesece prezrli njihove klice in pisma, ki ponujajo pomoč.

Kar zadeva, kaj lahko posojilodajalec dejansko stori, obstaja nekaj možnosti. Nekateri posojilodajalci bodo določenim posojilojemalcem ponudili spremembo njihovega domačega lastniškega posojila ali kreditne linije: pogoji, obrestna mera, mesečna plačila ali nekatera kombinacija treh, s katerimi bo odplačilo posojila cenovno ugodnejše. (Upoštevajte, da lahko s podaljšanjem roka posojila na koncu plačate več, vendar bodo mesečna plačila upadla.)

Zvezna vlada ima pripravljene programe za pomoč posojilojemalcem, ki se borijo s prvo hipoteko in lastniškim dolgom. Če želite izkoristiti državni vladni program spreminjanja zasegov, ste morali spremeniti prvo hipoteko v okviru programa hipotekarnih hipotekarnih oglasov ali HAMP. Drugi program za spremembo zastavne pravice v povezavi s HAMP posojilojemalcem omogoča znižanje plačil na domači kapitalski kreditni liniji. HUD objavlja koristne informacije o teh in drugih programih.

Pazite na prevare

Ker je dokumentov, preverjenih za pridobitev HELOC-a, manj kot za navadno hipoteko - in ker je daljše obdobje, v katerem si lahko izposodite sredstva - kriminalisti žal lahko uporabljajo HELOC, da vas oropajo. Pozno se je povečalo število tatov, ki goljufivo pridobivajo te račune in izstopajo na tisoče dolarjev s krajo identitet in norčevanjem posojilodajalcev.

Takole se dogaja. Zločinci dobijo vaše osebne podatke prek javnih evidenc. Nato ustanovijo internetni račun HELOC in manipulirajo s postopkom preverjanja računa strank, da bi pridobili sredstva, ki jih seveda nikoli ne povrnejo. Strokovnjaki za krajo identitete so ugotovili, da žrtve za kaznivo dejanje izvedo šele, ko jih finančna institucija pokliče zaradi zamude pri plačilu, prejmejo pisno obvestilo o zamudi pri plačilu ali se na njihovem domu pojavijo maršalci, ki jih bodo izselili.

Medtem ko pogosto plenijo ljudi, ki so že odvzeli HELOC, lahko vsak, ki ima lastniški kapital v svojem domu, postane žrtev, zlasti lastniki stanovanj z dobrimi državljani in državljani za starejše, ki so odplačali svoje hipoteke (ker posojilodajalci pogosto ugodno odobrijo njihove vloge). Če želite zmanjšati tveganje, redno preverjajte svoje izjave HELOC in preglejte kreditna poročila o morebitnih netočnih podatkih.

Spodnja črta

V vašem življenju lahko pride čas, ko postane dostop do malo dodatnega denarja nuja. V tem primeru je druga hipoteka prepričljiva možnost. Ker so zavarovani pred vrednostjo vašega stanovanja, so posojilodajalci pripravljeni ponuditi nižje stopnje kot za večino drugih vrst posojil.

Toda to, ker lahko svoj dom uporabljate kot bankomat, še ne pomeni, da bi ga morali. Dodatno posojilo pomeni dodatno plačilo posojila vsak mesec. In če se vam ne da pogoditi z rokom, ogrožate svoj dom. Zato pametno uporabite dolg domačega lastniškega kapitala, če sklenete, da je to najboljša možnost za vas.