Kako izbrati najboljšo hipoteko za vas
Če hiše ne morete kupiti v celoti z gotovino, je iskanje prave hiše le polovica bitke. Druga polovica je izbira najboljše vrste hipoteke. Ker boste verjetno dolgoročno vračali hipoteko, je pomembno, da poiščete posojilo, ki ustreza vašim potrebam in vašemu proračunu. Ko si posojilo izposodite pri posojilodajalcu, sklenete pravni dogovor, da boste posojilo vrnili v določenem času - z obrestmi.
Kaj je hipoteka?
Za vaše hipotekarno plačilo sta sestavni del: glavnica in obresti. Glavnica se nanaša na znesek posojila. Obresti so dodaten znesek (izračunan kot odstotek glavnice), ki vam posojilodajalci zaračunajo privilegij izposoje denarja, ki ga sčasoma odplačujete. Med trajanjem hipoteke plačujete v mesečnih obrokih na podlagi amortizacijskega načrta, ki ga je določil vaš posojilodajalec.
Drugi dejavnik pri oblikovanju hipoteke je letna odstotna stopnja ali APR, ki oceni skupne stroške posojila. APR vključuje obrestno mero in druge posojilne provizije.
Glavne vrste hipotek
Niso vsi hipotekarni proizvodi enaki. Nekateri imajo strožje smernice kot drugi. Nekateri posojilodajalci bodo morda zahtevali 20-odstotno polog, medtem ko drugi zahtevajo le 3% kupnine doma. Če želite izpolnjevati pogoje za nekatere vrste posojil, potrebujete neomejen kredit. Drugi so usmerjeni k posojilojemalcem z manj kot zvezdicami.
Ameriška vlada ni posojilodajalec, vendar zagotavlja določene vrste posojil, ki izpolnjujejo stroge zahteve za upravičenost dohodka, omejitve posojila in geografska območja. Tu je naslednja etapa:
Običajne hipoteke
Običajno posojilo je posojilo, ki ga ne podpira zvezna vlada. Posojilojemalci z dobrimi krediti, stabilno zgodovino zaposlovanja in dohodka ter zmožnostjo 3-odstotnega polog lahko navadno izpolnijo pogoje za običajno posojilo Fannie Mae ali Freddie Mac, dveh podjetij, ki jih sponzorira država, ki kupujejo in prodajo večino običajnih hipotek v Združenih državah Države. Poleg tega nekateri posojilodajalci ponujajo običajna posojila z nizkimi zahtevami po plačilih in brez zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI).
Izpolnjevanje hipotekarnih posojil
Posojila, ki izpolnjujejo zahteve, so vezana na najvišje omejitve posojil, ki jih določi zvezna vlada. Te omejitve se razlikujejo glede na geografsko območje. Za leto 2018 je zvezna agencija za stanovanjsko financiranje določila osnovno mejo posojila v višini 453.100 USD za nepremičnine z eno enoto. Vendar pa FHFA v določenih delih države (na primer New York City ali San Francisco, na primer) določite višji najvišji limit v višini 679.650 USD. To je zato, ker cene stanovanj na teh visokocenovnih območjih presegajo osnovno mejo posojila za vsaj 115% ali več.
Hipotekarna posojila, ki ne izpolnjujejo zahtev
Fanta Mae in Freddie Mac zaradi zneska posojila ali smernic za sklepanje pogodb o zavarovanju običajno ne moreta prodati ali odkupiti posojil. Jumbo posojila so najpogostejša vrsta neskladnih posojil. Imenujejo jih "jumbo", ker znesek posojila običajno presega ustrezne limite posojila. Te vrste posojil so bolj posojilodajalci, zato morajo posojilojemalci ponavadi izkazati večje denarne rezerve, nakazati od 10 do 20% (ali več) in imeti dobro posojilo.
Posojila FHA, zavarovana s strani vlade
Kupci z nizkim in zmernim dohodkom, ki običajno kupujejo hišo, se obrnejo na posojila, ki jih zavaruje zvezna stanovanjska uprava, kadar se ne morejo kvalificirati za običajno posojilo. Posojilojemalci lahko odložijo le 3, 5% kupnine doma. Posojila FHA imajo bolj sproščene zahteve po bonitetnih ocenah kot običajna posojila. Vendar pa FHA denarja ne posoja neposredno; zagotavlja posojila posojilodajalcev, ki jih odobri FHA. Ena pomanjkljivost posojil FHA: Vsi posojilojemalci plačujejo vnaprej in letno premijo za hipotekarno zavarovanje ali MIP - vrsto hipotekarnega zavarovanja, ki posojilodajalca ščiti pred neplačilom posojilojemalca - za celotno življenjsko dobo posojila.
Kdo je najboljši za posojilojemalce z nizkim do zmernim dohodkom, ki se ne morejo kvalificirati za običajni posojilni izdelek, ali tiste, ki si ne morejo privoščiti znatnega posojila. Posojila FHA omogočajo oceno FICO, ki znaša tako nizko, kot 500, da se lahko kvalificirajo za 10% polog - in tako nizko kot 580, da izpolnjujejo pogoje za 3, 5% polog.
Posojila, zavarovana s strani države
Ameriško ministrstvo za veteranske zadeve jamči za posojila domov za kvalificirane pripadnike vojaške službe, veterane in njihove zakonce. Posojilojemalci lahko financirajo 100% zneska posojila brez predplačila. Druge ugodnosti vključujejo zgornjo mejo zapiralnih stroškov (ki jih lahko plača prodajalec), brez posredniških pristojbin in brez MIP. Posojila za VA zahtevajo „provizijo za financiranje“, odstotek zneska posojila, ki pomaga poravnati stroške davkoplačevalcem. Provizija za financiranje se razlikuje glede na vašo vojaško službo in znesek posojila. Naslednjim članom storitev ni treba plačati pristojbine za financiranje:
- veterani, ki prejemajo dajatve VA zaradi invalidnosti, povezane s storitvami
- veterani, ki bi bili upravičeni do nadomestila VA zaradi invalidnosti, povezane s storitvami, če ne bi prejeli pokojnine ali plačila aktivne dajatve
- preživeli zakonci veteranov, ki so umrli v službi ali zaradi invalidnosti, povezane s storitvami
Za koga je najbolje: upravičeni aktivni vojaški uslužbenci ali veterani in njihovi zakonci, ki želijo zelo konkurenčne pogoje in hipotekarni izdelek, prilagojen njihovim finančnim potrebam.
Posojila USDA, zavarovana s strani vlade
Ameriško ministrstvo za kmetijstvo jamči za posojila, s katerimi bi lahko kupcem z nizkimi dohodki na podeželskih območjih omogočili lastništvo. Ta posojila zahtevajo le malo ali nič denarja za kvalificirane posojilojemalce - dokler nepremičnine izpolnjujejo pravila o upravičenosti USDA.
Za koga je najbolje: Domači kupci v podeželskih območjih, ki izpolnjujejo pogoje, z nižjimi dohodki, malo denarja, prihranjenega za polog, in sicer ne morejo biti upravičeni do običajnega posojila.
Pogoji posojila: cene
Hipotekarni pogoji, vključno z dolžino odplačevanja, so ključni dejavnik pri tem, kako posojilodajalec ceni vaše posojilo in obrestno mero. Posojila s fiksno obrestno mero se slišijo tako: določena obrestna mera za življenjsko dobo posojila, običajno od 10 do 30 let. Če želite svoj dom odplačati hitreje in si lahko privoščite višje mesečno plačilo, vam pomaga kratkotrajno posojilo s fiksno obrestno mero (recimo 15 ali 20 let), ko si odplaknete čas in plačujete obresti. Prav tako boste hitreje zgradili pravičnost v svojem domu.
Če izberete krajšo hipoteko za določen čas, bodo mesečna plačila višja kot pri dolgoročnem posojilu. Zmanjšajte številke in tako zagotovite, da bo vaš proračun kos višjim plačilom. Morda boste želeli upoštevati tudi druge cilje, na primer varčevanje za upokojitev ali izredni sklad.
Za koga je najbolje: Posojila s fiksno obrestno mero so idealna za kupce, ki nameravajo ostati dolga leta. S 30-letnim fiksnim posojilom vam lahko pomagate, da izpolnite druge finančne potrebe. Če imate željo po majhnem tveganju in imate sredstva in disciplino, da hipoteko odplačujete hitreje, vam lahko 15-letno posojilo znatno prihrani pri obrestih in skrajša rok odplačevanja na polovico.
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) imajo fiksno obrestno mero za začetno obdobje od tri do 10 let, vendar po izteku tega obdobja niha v razmerju s tržnimi pogoji. Ta posojila so lahko tvegana, če ne morete plačati višjega mesečnega hipotekarnega plačila, ko se obrestna mera ponastavi. Nekateri izdelki ARM imajo zgornjo mejo stopnje, pri kateri mesečno hipotekarno plačilo ne sme presegati določenega zneska. Če je tako, zdrobite številke, da boste zagotovili, da lahko do tega trenutka obvladate morebitna povečanja plačil. Ne računajte, da boste lahko prodali dom ali refinancirali hipoteko, preden se ARM ponastavi, ker se tržni pogoji - in vaše finance - lahko spremenijo.
Za koga je najbolje: ARM-ji so dobra možnost, če ne nameravate ostati v domu, ki presega začetno obdobje s fiksno obrestno mero, ali veste, da nameravate refinancirati, preden se posojilo ponovno odpravi. Zakaj? Obrestne mere za ARM so ponavadi nižje od fiksnih obrestnih mer v prvih letih odplačevanja, zato bi lahko v prvih letih lastništva doma prihranili na tisoče dolarjev za plačilo obresti.
Programi za prvo pomoč
Posebni programi v vaši državni ali lokalni stanovanjski upravi ponujajo pomoč posebej kupcem, ki prvič kupujejo. Mnogi od teh programov so na voljo na podlagi dohodka ali finančnih potreb kupcev. Ti programi, ki ponavadi ponujajo pomoč v obliki donacij za predplačila, lahko prvim posojilojemalcem prihranijo tudi pomemben denar na zaključnih stroških.
Ameriško ministrstvo za stanovanja in urbanistični razvoj prvič navaja programe za domove za stanovalce. Izberite državo in nato »Pomoč pri lastništvu lastnika«, da poiščete program, ki vam je najbližje.
Hipoteke za prve kupce
Vsi ti programi izposoje (z izjemo programov za pomoč domačim kupcem) so na voljo vsem kupcem, ne glede na to, ali gre za vaš prvi ali četrtič nakup stanovanja. Številni ljudje lažno mislijo, da so posojila FHA na voljo samo kupcem, ki prvič kupujejo, vendar se lahko posojilojemalci ponavljajo, če kupec vsaj tri leta ni imel primarnega prebivališča.
Izbira posojila, ki je najbolje za vaše stanje, temelji predvsem na vašem finančnem zdravju: dohodku, kreditni zgodovini in rezultatih, zaposlitvi in finančnih ciljih. Hipotekarni posojilodajalci lahko pomagajo analizirati vaše finance in pomagajo določiti najboljše izdelke posojila. Prav tako vam lahko pomagajo bolje razumeti zahteve po kvalifikacijah, ki so ponavadi zapletene. Podporni posojilodajalec ali hipotekarni posrednik vam lahko da tudi domačo nalogo - ciljna področja vaših financ za izboljšanje - da vas postavi v najmočnejši položaj, da dobite hipoteko in kupite dom.
Spodnja črta
Ne glede na to, katero vrsto posojila izberete, predhodno preverite svoje kreditno poročilo, da vidite, kje ste. Vsako leto imate na voljo tri brezplačne bonitetne ocene iz treh glavnih poročevalskih birojev prek portala annualcreditreport.com. Od tam lahko opazite in odpravite napake, delate pri odplačevanju dolga in izboljšate zgodovino zamudnih plačil, preden se obrnete na hipotekarnega posojilodajalca.
Nadaljnje financiranje je koristno, preden se resno seznanite s stanovanji in ponudbo. Zakaj? Hitro boste lahko ukrepali, prodajalci pa vas bodo resneje jemali, če boste imeli v roki pismo za predhodno odobritev.
(Glej tudi Priročnik o hipotekarnih hipotekah, Kako se lahko predhodno odobrim za hipoteko? 11 Napake, ki se jih prvi stanovalci ne bi smeli izogibati, koliko denarja moram odložiti? Kaj je hipotekarno zavarovanje in kakšne so moje možnosti?, Kakšni so zaključni stroški? Kako doseči najboljšo hipotekarno stopnjo, katere so glavne vrste posojilodajalcev?)