30-letna in 15-letna hipoteka: kakšna je razlika?

Morda je na voljo čudovita raznolikost hipotek, toda za večino kupcev stanovanj v praksi obstaja le ena. 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero je praktično ameriški arhetip, jabolčna pita finančnih instrumentov. To je pot, ki so jo generacije Američanov prehodile v prvo domovanje.

Po podatkih Freddieja Maca leta 2017 je 90 odstotkov kupcev stanovanj izbralo 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero. Toda mnogim od teh kupcev bi bilo morda bolje postreči, če bi se odločili za 15-letno hipoteko s fiksno obrestno mero.

Posojila so strukturno podobna - glavna razlika je izraz. Kratkoročnejše posojilo pomeni višje mesečno plačilo, zaradi česar se 15-letna hipoteka zdi manj dostopna. Kratek rok pa posojilo poceni na več frontah. Dejansko bo v celotni življenjski dobi posojila 30-letna hipoteka stala več kot podvojila 15-letno možnost.

Kako hipotekarni izraz vpliva na stroške

Hipoteka je preprosto posebna vrsta posojila - zavarovana z nepremičninami. Posojilojemalec za posojilo plačuje letne obresti, obračunane v višini posojila. Obrestna mera in mesečno plačilo sta določena.

Ker je mesečno plačilo določeno, se del, ki bo plačal obresti, in del, ki bo plačal glavnico, sčasoma spreminjata. Na začetku, ker je stanje posojila tako visoko, je večina plačila obresti. Ko pa se stanje zmanjša, se obrestni delež plačila zmanjšuje, delež glavnice pa se poveča.

30-letna hipoteka

Seveda se pri 30-letnem posojilu stanje počasi krči precej počasneje - učinkovito posojilojemalec najame enako količino denarja več kot dvakrat dlje. (Več kot dvakrat dlje kot le dvakrat dlje, ker se pri 30-letni hipoteki glavnica ne zmanjša tako hitro kot pri 15-letnem posojilu.) Višja kot je obrestna mera, večja je vrzel med obema hipotekama. Če na primer obrestna mera znaša 4 odstotke, posojilojemalec dejansko plača skoraj 2, 2-krat več obresti za najem istega glavnice v 30 letih v primerjavi s 15-letnim posojilom.

Glavna prednost 30-letne hipoteke je relativno nizko mesečno plačilo. In čeprav cenovna dostopnost ni težava, obstajajo še druge prednosti:

• Nižje plačilo lahko posojilojemalcu kupi več hiše, kot bi si jo lahko privoščili s 15-letnim posojilom, saj bi isto mesečno plačilo posojilojemalcu omogočilo najem večjega posojila v 30 letih.
• Nižje plačilo posojilojemalcu omogoča, da poveča prihranke.
• Nižje plačilo sprosti sredstva za druge cilje.

15-letna hipoteka

Ker so 15-letna posojila za banke manj tvegana kot 30-letna posojila in ker banke stanejo manj kratkih posojil kot dolgoročnejša, 30-letna hipoteka običajno prinese višjo obrestno mero. Potrošniki plačujejo manj za 15-letno hipoteko - od četrtine do pol odstotka (ali točke) manj in v desetletjih, ki se lahko resnično seštejejo.

Agencije, ki jih podpira vlada, ki podpirajo večino hipotek, kot sta Fannie Mae in Freddie Mac, naložijo dodatne pristojbine, imenovane prilagoditve ravni posojil, zaradi česar so 30-letne hipoteke dražje. Te pristojbine običajno veljajo za posojilojemalce z nižjimi bonitetnimi ocenami, manjšimi pologami ali oboje. Zvezna stanovanjska uprava 30-letnim posojilojemalcem zaračunava tudi višje premije za hipotekarno zavarovanje.

"Nekateri popravki cen posojila, ki obstajajo 30-letno, ne obstajajo za 15-letno, " pravi James Morin, starejši podpredsednik maloprodajnega posojila pri Norcom Mortgage v Avonu, CT. Po mnenju Morina večina ljudi te stroške vloži v hipoteko kot del višje stopnje, namesto da bi jih plačala neposredno.

Predstavljajte si torej posojilo v višini 300.000 dolarjev, ki je na voljo pri 4 odstotkih za 30 let ali pri 3, 25 odstotka za 15 let. Skupni učinek hitrejše amortizacije in nižje obrestne mere pomeni, da bi izposojanje denarja za samo 15 let stalo 79.441 dolarjev v primerjavi z 215.609 dolarji v 30 letih ali skoraj dve tretjini manj.

Seveda je ulov. Cena za prihranek toliko denarja na dolgi rok je veliko višja mesečna poraba; plačilo hipotetičnega 15-letnega posojila znaša 2.108 dolarjev, 676 dolarjev (ali približno 38 odstotkov) več kot mesečno plačilo za 30-letno posojilo (1.432 dolarjev).

Če si investitor lahko privošči višje plačilo, je v njihovem interesu, da gredo s krajšim posojilom, še posebej, če se bližajo upokojitvi, ko bodo odvisni od fiksnega dohodka.

Nekateri strokovnjaki si lahko privoščijo višje plačilo, in sicer tudi odstranjevanje sklada za deževen dan. Po besedah ​​Boba Waltersa, glavnega operativnega direktorja in predsednika podjetja Quicken Posojila, bi moral vaš likvidni prihranek znašati vsaj eno leto dohodka. Kar je finančnim načrtovalcem všeč pri 15-letni hipoteki, je, da je učinkovito "prisilno varčevanje" v obliki lastniškega kapitala v sredstvu, ki ga običajno cenijo (čeprav se, podobno kot zaloge, domovi povečujejo in padajo).

Ker so 15-letna posojila za banke manj tvegana kot 30-letna posojila in ker banke stanejo manj kratkih posojil kot dolgoročnejša, 30-letna hipoteka običajno prinese višjo obrestno mero.

Druge uporabe za denar

Obstaja nekaj primerov, ko lahko posojilojemalec spodbudi, da ta denar vloži drugam, na primer na račun 529 za šolnino v šoli ali v načrtu za odlog davka 401 (k), zlasti če delodajalec ustreza prispevkom posojilojemalca. Z tako nizkimi hipotekarnimi stopnjami bi se zdrava in disciplinirana vlagateljica lahko odločila za 30-letno posojilo in razliko med 15-letnim in 30-letnim plačilom namenila višje donosnim vrednostnim papirjem.

Z uporabo prejšnjega primera, če je mesečno plačilo 15-letnega posojila znašalo 2.108 dolarjev, mesečno plačilo 30-letnega posojila pa 1.432 dolarjev, lahko posojilojemalec to 676 dolarjo vloži drugam. Izračun začasne vsote je, koliko (ali ne) donosnost zunanje naložbe, zmanjšana za dolgovani davek na kapitalski dobiček, preseže obrestno mero na hipoteki po obračunu odbitka hipotekarnih obresti. Za nekoga v 25-odstotnem davčnem razredu bi lahko odbitek znižal efektivno hipotekarno obrestno mero z, na primer, 4 do 3 odstotke.

Na splošno velja, da je posojilojemalec pred nami, če so donosnosti naložbe po davkih višji od stroškov hipoteke, zmanjšani za odbitek obresti.

Vendar pa ta gambit zahteva nagnjenost k tveganju, pravi Shashin Shah, pooblaščeni finančni načrtovalec v Dallasu, TX, ker bo posojilojemalec moral vlagati v nestanovitne zaloge. "Trenutno ni naložb s stalnim dohodkom, ki bi prinesle dovolj visok donos za to delo, " pravi Shah. Prav tako zahteva disciplina, da sistematično vlaga ekvivalent tistih mesečnih razlik in čas, da se osredotoči na naložbe, česar večina ljudi primanjkuje.

Možnost najboljšega obojega sveta

Večina posojilojemalcev očitno tudi nima - ali pa vsaj misli, da jih nimajo - kar bi omogočila višja plačila, ki jih zahteva 15-letna hipoteka. Obstaja pa preprosta rešitev, s katero boste prihranili večji del prihrankov krajše hipoteke: preprosto izvedite večja plačila 15-letnega urnika za 30-letno hipoteko, če predpostavimo, da hipoteka nima kazni predplačila.

Posojilojemalec lahko doplačila usmeri k glavnici, če so plačila dosledna, se hipoteka izplača v 15 letih. Če se časi zaostrijo, lahko posojilojemalec vedno vrne na običajna, nižja plačila 30-letnega časovnega razporeda.

Ključni odvzemi

• Številni kupci se lahko bolje odločijo za 15-letno hipoteko s fiksno obrestno mero in 30-letno hipoteko.
• Potrošniki plačajo manj kot 15-letno hipoteko - od četrtine do pol odstotka (ali točke) manj.
• Nekateri strokovnjaki si lahko privoščijo višje plačilo 15-letne hipoteke, vključuje odstranjevanje sklada za deževen dan.