Kako izbrati načrt povratnega hipotekarnega plačila
Izkupiček iz najbolj priljubljene vrste povratne hipoteke, hipoteke za konverzijo domačega kapitala (HECM), obstaja šest različnih načinov. Ameriško ministrstvo za stanovanje in razvoj mest, ki ureja HECM, te odločitve imenuje "plačilni načrti". Lahko se odločite, da boste dobili velik pavšalni znesek spredaj, vzpostavili kreditno linijo, ki jo lahko potegnete po potrebi in prejemate enaka mesečna plačila ali izberite neko kombinacijo teh možnosti.
Vsebina
- Načrt plačila s fiksno obrestno mero
- Načrti plačil z nastavljivo stopnjo
- Možnost 1: načrt plačila začasno plačilo
- Možnost 2: Terminski načrt plačila
- Možnost 3: kreditna linija
- Možnost 4: spremenjeni načrt zaposlitve
- Možnost 5: Spremenjen terminski načrt
Načrt, ki ga izberete, bo vplival na to, koliko denarja boste prejeli kratkoročno in dolgoročno, kako hitro porabite domači kapital in kako učinkovito povratna hipoteka pomaga pri finančnih ciljih. Tu je prikaz, kako deluje vsak plačilni načrt ter njihove prednosti in slabosti. (Če želite več, glejte Pogled na ureditev povratnih hipotek in Celotni vodnik za povratne hipoteke.)
Načrt plačila s fiksno obrestno mero
Če želite povratno hipoteko s fiksno obrestno mero, imate na voljo samo eno možnost plačilnega plačila: pavšalno plačilo z enim odplačilom.
Kako deluje
Velik znesek prejmete naenkrat, takoj ko se vam povratna hipoteka zapre. Na ta znesek se obračunajo obresti, tekoče mesečne premije za hipotekarno zavarovanje in vsi financirani zaključni stroški, dokler povratna hipoteka ne postane zapadla in plačljiva. Začetna obrestna mera je višja, kot je pri načrtih prilagodljivih obrestnih mer, vendar je pričakovana obrestna mera sčasoma nižja.
Pros
To vrsto posojila bi morali uporabiti za poplačilo visokega hipotekarnega stanja ali za pokritje drugih velikih stroškov. "Pavšalna razdelitev najbolje deluje za ljudi, ki imajo veliko obstoječo hipoteko, ki jo morajo izplačati, " pravi Casey Fleming, hipotekarni svetovalec v San Joseju v Kaliforniji, ki trenutno dela za C2 Financial Corp. in ima več kot 30 dolgoletne izkušnje s hipotekarno industrijo. Pravi, da je to najboljša možnost, če morate vzeti vse ali večino razpoložljivega izkupička naenkrat.
Proti
V prihodnosti od tega posojila ne morete prejeti nobenega dodatnega zaslužka. Posojilojemalci, ki ne znajo dobro upravljati z denarjem ali so izgubili svoje zmožnosti, tvegajo, da bi zapravili izkupiček ali ga prehitro porabili. Goljufi včasih prepričajo starejše, da vzamejo tovrstno posojilo ali ciljajo na lastnike stanovanj, ki so pred kratkim vzeli denar. (Za več informacij glejte Pazite na te povratne hipotekarne prevare .)
Fleming pravi, da je največja pomanjkljivost ta, da "za skoraj vse primere največji izkoristek v prvem letu znaša 60% začetne glavne omejitve. Ker ima ta možnost samo eno črpanje, je najvišji znesek posojila precej nizek. “Ostalih 40% zadržite kot domači kapital. Nikoli se ne morete zadolžiti za teh 40%, vendar je to lahko koristno, če želite prodati svoj dom in odplačati povratno hipoteko.
Če želite sčasoma dostopati do celotnega lastniškega kapitala, morate izbrati načrt plačila z nastavljivo obrestno mero.
Načrti plačil z nastavljivo stopnjo
Ostalih pet načrtov povratnih hipotekarnih plačil ima prilagodljive stopnje. Če izberete eno od teh, obstajajo tri možnosti, kako se lahko spremeni vaša obrestna mera. Za vašo hipoteko bo veljala le ena, ki bo razkrita v vaši dokumentaciji o posojilu.
- Vaša obrestna mera se bo prilagodila enkrat letno na podlagi indeksa zakladnice konstantne zapadlosti (CMT) plus marže, ki jo je določil posojilodajalec. Obrestna mera se ne more povečati za več kot 2% na leto in se ne more povečati ali zmanjšati za več kot 5% od začetne obrestne mere v času trajanja posojila.
- Vaša obrestna mera se bo mesečno prilagajala na podlagi indeksa CMT plus marže, ki jo je določil posojilodajalec. Obrestna mera se v času trajanja posojila ne more zvišati za več kot 10% in ni omejitve, kako lahko obrestna mera niža.
- Vaša obrestna mera se bo mesečno prilagajala na podlagi londonske medbančne ponudbene stopnje in marže, ki jo je določil posojilodajalec. Obrestna mera se v času trajanja posojila ne more zvišati za več kot 10% in ni omejitve, kako lahko obrestna mera niža.
Kljub temu je pomembno, kateri od teh scenarijev velja za vaše posojilo, ker vpliva na to, koliko obresti najema vaše posojilo sčasoma, ni pomembno, če vpliva na načrtovana mesečna plačila ali razpoložljivo kreditno linijo. Z znatnimi spremembami obrestne mere s povratno hipoteko vas ne ogroža izvzetje, kot bi bilo mogoče s terminsko hipoteko. Vendar višja obrestna mera vpliva na kapital vašega doma in pomeni, da boste, če prodate dom, prejeli manj.
Če nameravate v svojem domu ostati vse življenje, zvišanje obrestnih mer morda ne bo zaskrbljujoče. Če tega ne storite, boste morda želeli zagotoviti, da se obrestna mera vašega posojila ujema s prvim scenarijem, saj je najvišja zvišanje obrestne mere 5% namesto 10%. Vaš posojilodajalec in svetovalec za hipotekarno hipoteko vam lahko pomaga razumeti vaše izbire in kako prilagodljive obrestne mere vplivajo na vaše stanje.
Ko zaprosite za povratno hipoteko s prilagodljivo obrestno mero, bodo ilustracije možnosti vašega plačilnega načrta uporabile pričakovano obrestno mero. To je posojilodajalec najboljše ugibanje, kakšna bo povprečna prilagodljiva obrestna mera v celotni dobi vašega posojila. To je eden od treh ključnih dejavnikov pri določanju, koliko se lahko izposojate, skupaj s starostjo najmlajšega posojilojemalca in vrednostjo nepremičnine.
Zdaj, ko imate splošno razumevanje, kako delujejo načrti z nastavljivimi stopnjami, preučimo vaše pet možnosti plačila. Ne pozabite, da se v tem okviru "plačilo" nanaša na to, kako boste prejeli posojilo.
Možnost 1: načrt plačila začasno plačilo
Kako deluje
Dobivate enaka mesečna plačila, dokler vsaj en posojilojemalec živi v domu kot glavno prebivališče. Mesečna plačila se izračunajo ob predpostavki, da boste živeli do 100. Če ne boste pričakovali, da boste živeli tako dolgo, bi lahko bil boljši način terminski plačilni načrt, o katerem bomo razpravljali naprej. Če živite dlje, boste še naprej prejemali plačila. Če želite v svojem domu prejemati enakomerno mesečno plačilo do konca življenja, je načrt plačila zakupnine dobra izbira.
Pros
"Denarna plačila so odlična za tiste, ki mislijo, da bodo dolgo živeli v domu in potrebujejo stabilen mesečni dohodek, " pravi Fleming. Ni vam treba skrbeti, če vam bo zmanjkalo povratnih hipotekarnih prihodkov z načrtom plačila začasnih plačil, dokler še naprej izpolnjujete druge pogoje posojila.
Proti
Če imate za plačilo kakšne velike račune, vam ta načrt ne bo pomagal plačati. Medtem ko ta načrt plačil na videz zagotavlja zajamčen dohodek za življenje, če se boste morali iz zdravstvenih razlogov izseliti od doma - ali če ne boste sledili potrebnim lastninskim stroškom, kot so zavarovanje lastnika stanovanja, davki na nepremičnine in osnovno vzdrževanje -, povratna hipoteka bo zapadla in plačljiva (to velja v katerem koli plačilnem načrtu) in nadaljnjih plačil ne boste prejeli, če ne popravite neplačila
Po izplačilu povratne hipoteke boste vi ali vaši dediči prejeli denar, ki je ostal od prodaje vašega doma. Vendar pa v najslabšem primeru zatiranega trga nepremičnin v kombinaciji z visokimi obrestnimi merami morda ne boste dobili veliko denarja.
Možnost 2: Terminski načrt plačila
Kako deluje
Dobite enaka mesečna plačila za izbrano časovno obdobje, na primer 10 let. "Terminsko plačilo je najbolje, če imate jasno predstavo, kako dolgo boste živeli v domu, " pravi Fleming. "Starejši ljudje, stari 80 let ali več, ali tisti, ki se želijo preseliti čez nekaj let, lahko izberejo to vrsto."
Pros
Mesečna izplačila so višja v primerjavi s plačilnim načrtom zakupnine. Čeprav po izteku posojila ne boste prejeli dodatnih mesečnih plačil, boste lahko še naprej živeli v domu kot glavno prebivališče, dokler ne boste umrli ali se odselili (dokler boste še naprej izpolnjevali drugo posojilo pogoji, kot je plačilo davka na nepremičnine).
Proti
Ne boste dobili stalnega dohodka za življenje, razen če boste med trajanjem posojila umrli. Morda boste domači kapital porabili preveč zgodaj v življenju in nimate drugega vira sredstev, na katerega bi se lahko oprli.
Možnost 3: kreditna linija
Kako deluje
Do denarja dobite dostop, kot ga potrebujete. Odločate se lahko, kdaj boste črpali kreditno linijo in koliko morate vzeti, dokler je vaše stanje pod glavno mejo. Vaš posojilodajalec ne more zahtevati, da dvignete minimalni znesek ali dvignete minimalno vsoto v določenem razporedu.
Pros
Kreditna vrsta zagotavlja veliko prilagodljivosti. Vnaprej lahko umaknete velik pavšalni znesek, nato sčasoma izposodite dodatna sredstva in dobite dostop do tega dodatnega kapitala, ki ostane zaklenjen s plačilnim načrtom s fiksno obrestno mero. Prav tako lahko vrsto let pustite nedotaknjeno v pričakovanju dneva, ko jo boste morda potrebovali. Vsak mesec lahko dvignete enake ali podobne zneske. V bistvu lahko svoje umike prilagodite svojim potrebam in jih prilagodite svojim spremembam.
Kreditna linija lahko deluje kot pavšalni, najemni ali časovni načrt, vendar imate več nadzora. Prav tako neporabljeni del vaše kreditne linije sčasoma raste po isti obrestni meri, kot jo plačujete za znesek, ki ste ga izposodili. Poleg tega plačate obresti le za denar, ki si ga dejansko izposodite, kar lahko olajša prodajo in selitev pozneje ali potencialno prepusti denar naslednikom. Za razliko od kreditne linije domačega lastniškega kapitala, kreditne linije za povratno hipoteko ni mogoče preklicati, tudi če se vrednost vašega doma zmanjšuje ali se vaše finančno stanje poslabša.
Proti
Zaslužite lahko s kreditno linijo, tako da si prvo leto v drugem letu izposodite največ 60-odstotni znesek glavnice, preostalih 40% pa na prvo leto. Če to storite, ne boste imeli dostopa do sredstev. Prav tako lahko traja do pet poslov dni za prejemanje sredstev, ki jih zahtevate od vaše kreditne linije, zato morate poskrbeti, da na tekočem računu hranite dovolj gotovine za nujne potrebe.
Možnost 4: spremenjeni načrt zaposlitve
Kako deluje
Dobivate fiksna mesečna plačila v kombinaciji z dostopom do kreditne linije, dokler en posojilojemalec dom prebiva kot glavno prebivališče. Fiksna mesečna plačila bodo manjša, kot če dobite načrt začasne najemnine, kreditna linija pa bo manjša, kot če dobite ravnotežni kreditni načrt, vendar boste imeli dostop do istega skupnega zneska sredstev.
Pros
Imate prilagodljivost tako pri določanju mesečnih plačil kot pri izbiri velikosti vaše kreditne linije. Če želite večja mesečna plačila, lahko izberete manjšo kreditno linijo. Če želite večjo kreditno linijo, se lahko odločite za manjša mesečna plačila.
Omogoča vam, da izpolnite svoje redne mesečne potrebe po denarnem toku, ne da bi se zadolževali več, kot morate. Ta možnost zmanjšuje stroške obresti in predstavlja manjše tveganje, da boste porabili ves svoj lastniški kapital in si ne boste mogli privoščiti premika, če želite ali potrebujete pozneje.
Proti
Če takoj potrebujete velik znesek, vam ta plačilni načrt verjetno ni najboljša možnost.
Možnost 5: Spremenjen terminski načrt
Kako deluje
Dobite fiksno mesečno plačilo za vnaprej določeno število mesecev plus dostop do kreditne vrstice, dokler en posojilojemalec dom vzdržuje dom kot glavno prebivališče. Fiksna mesečna plačila bodo manjša, kot če dobite ravnotežni načrt, kreditna linija pa bo manjša, kot če dobite kreditno shemo z ravno linijo, vendar boste imeli dostop do istega skupnega zneska sredstev.
Pros
Imate prilagodljivost pri določanju velikosti vaših mesečnih plačil in za to, kako dolgo jih boste prejemali, in bodo višji, kot bi bili v skladu s spremenjenim načrtom zakupnine, ob predpostavki, da bo enaka kreditna linija. Prav tako dobite prilagodljivost pri izbiri velikosti vaše kreditne linije.
Na koncu mandata boste še vedno imeli dostop do denarnih sredstev, če še niste porabili svoje kreditne linije. Tako kot pri spremenjenem načrtu zakupnine lahko tudi vi znižate svoje obresti in verjetno imate na voljo dovolj lastniškega kapitala, da se pozneje premaknete.
Proti
Lahko vam zmanjka povratnih hipotekarnih prihodkov. Mesečno plačilo prejemate samo v določenem številu mesecev ali let, zato morate skrbno uporabljati svojo kreditno linijo, če pričakujete, da boste potrebovali dohodek po koncu mandata. Ta načrt tudi ni najboljša izbira za velike vnaprejšnje denarne potrebe.
Spodnja črta
HECM ponujajo toliko plačilnih načrtov, ker imajo starejši lastniki stanovanj veliko različnih finančnih potreb. Nobena posebna možnost ni splošno dobra ali slaba. "Katera možnost je najboljša, je v celoti odvisna od stranke in razmer, " pravi Fleming. Vendar nadaljuje, "kot splošno velja, da imam prednost za kreditno linijo nad začasno ali plačilno dobo", razlaga pa zato, ker kreditna linija omogoča mesečne dvige, tako kot bi lahko z plačilom začasne dobe ali mandata, vendar daje vam prilagodljivost, da v nujnih primerih porabite več in prihranite prihranke obresti, če vam jih ni treba uporabiti.
Naredite svojo raziskavo in postavite veliko vprašanj svojega posojilodajalca in hipotekarnega svetovalca, da ugotovite, kateri plačilni načrt je najprimernejši za vas. (Če želite več, glejte 5 Znaki povratne hipoteke dobra ideja in izbira prave povratne hipotekarne posojilodajalke .)
Nadaljujte z branjem
Popoln vodnik o povratni hipoteki
Primerjava povratnih hipotek proti terminskim hipotekam
Ali izpolnjujete pogoje za povratno hipoteko?
Vrste povratnih hipotek
Izbira pravega hipotekarnega posojilodajalca
Povratna hipotekarna posojila ali posojila za lastniški kapital
Vodnik po davkih in obratnih hipotek
5 najboljših možnosti povratne hipoteke
5 Podpisuje povratno hipoteko dobra ideja
5 Podpisuje povratno hipoteko slaba ideja
Kako se izogniti zastareli povratni hipoteki
Pogled na ureditev povratnih hipotek
Pravila za pridobitev povratne hipoteke FHA
Poiščite pravo obratno hipotekarno svetovanje
Poiščite top povratne hipotekarne družbe
Povratna hipoteka: Ali bi lahko vaša vdova izgubila hišo?
Pazite na te povratne hipotekarne prevare
Povratne hipotekarne pasti