Kako investirati v zasebne lastniške nepremičnine

Nepremičninski skladi zasebnega kapitala omogočajo, da posamezniki in institucije z visoko neto vrednostjo, kot so obdarovanja in pokojninski skladi, vlagajo v lastniške in dolžniške premoženja. Z aktivno strategijo upravljanja nepremičnine v zasebnem kapitalu uporabljajo raznolik pristop k lastništvu nepremičnin. Splošni partnerji vlagajo v različne vrste nepremičnin na različnih lokacijah. Strategije lastništva lahko segajo od novih razvojnih posesti in posesti zemljišč do popolne prenove obstoječih nepremičnin ali vložkov denarnega toka v nepremične nepremičnine. ( Če želite več, preberite: Kaj je zasebni kapital? )

Tukaj je prikaz, kako lahko vlagatelji sodelujejo v zasebnih kapitalskih nepremičninah, in pregled priložnosti, tveganj in omejitev v panogi.

Iskanje idealnega zasebnega lastniškega nepremičninskega sklada

Prvič, povprečen človek ni sposoben sodelovati pri naložbah v nepremičnine z lastniškim kapitalom. Tradicionalni sklad zasebnega kapitala od vlagateljev zahteva, da v sklad vložijo najmanj 250.000 dolarjev, čeprav večina upravljavcev išče posameznike ali ustanove, ki so pripravljeni zagotoviti dolgoročne kolektivne naložbene sheme od 20 do 25 milijonov dolarjev z drugimi vlagatelji.

Ker je v zvezi z nepremičninskimi skladi zasebnega kapitala malo ureditve, so priložnosti tradicionalno omejene na "akreditirane vlagatelje." To pomeni, da mora imeti vlagatelj osebna ali skupna sredstva v višini najmanj 1 milijon dolarjev (brez vrednosti primarnih prebivalcev) ali letni dohodek posameznika mora znašati najmanj 200.000 USD. Upravičeni so tudi pari, ki so v prejšnjih dveh letih združili dohodke v višini najmanj 300.000 USD - in "upravičeno pričakujejo", da bodo njihove ravni dohodka ostale v tej tekoči letu.

Posamezniki ali pari, ki želijo vlagati v nepremičninske nepremičnine, morajo najti podjetje, ki je specializirano za to disciplino. Po preučitvi možnosti skladov podjetja za zasebni kapital bi morali razumeti naravo strukture vsakega sklada zasebnega kapitala, ki je običajno komanditno partnerstvo.

Z vključitvijo v sklad bodo zunanji vlagatelji postali omejeni partnerji, kar pomeni, da prevzemajo odgovornost za denar, ki ga vložijo v sklad, in nimajo veto nadzora nad lastnostmi, ki so jih izbrali splošni partnerji (GP). Denar z omejenim partnerjem bo združen z drugimi sodelujočimi vlagatelji, upravljavci skladov pa bodo sestavili portfelj nepremičnin, katerih cilj je povečati dobičkonosnost in zmanjšati finančno tveganje.

Razumevanje stroškov in naložbene strukture sklada

Nepremičninski skladi zasebnega kapitala imajo številne provizije za upravljanje in uspešnost, ki jih morajo plačati vlagatelji. Običajno je, da skladi zasebnega kapitala potrebujejo letno pristojbino v višini 2% vloženega kapitala za plače za plače v podjetju, za prodajo in pravne storitve, stroške podatkov in raziskav, trženje ter dodatne fiksne in spremenljive stroške. Vendar za te vlagateljeve pristojbine ni omejitev.

Posamezniki bi morali dobro naložiti te stroške pred naložbo, ker bo to omejilo celoten donos naložbe. Na primer, če bi nepremičninski sklad z zasebnim kapitalom zbral 500 milijonov dolarjev, bi vsako leto zbral 10 milijonov dolarjev za plačilo povezanih stroškov. V času svojega desetletnega cikla bi sklad zbral 100 milijonov dolarjev pristojbin, kar pomeni, da bi bilo v tem desetletju dejansko vloženih le 400 milijonov USD.

Menedžerji zasebnega kapitala dobijo tudi "prenos", to je nadomestilo za uspešnost, ki je tradicionalno 20% presežka bruto dobička sklada. Vlagatelji so tradicionalno pripravljeni plačati te provizije zaradi zmožnosti sklada, da pomaga ublažiti vprašanja korporativnega upravljanja in upravljanja. kar lahko negativno vpliva na javno podjetje.

Večina nepremičninskih skladov zasebnega kapitala se šteje za naložbe, ki temeljijo na potrebah, kar pomeni, da partnerji namenijo kapital glavnim partnerjem v obrokih po potrebi. Ko bodo GP-ji našli potencialne naložbene nepremičnine, bo sklad na začetku cikla poslal uradni zahtevek za kapital, ki so ga omejeni partnerji zastavili nepremičninskemu skladu. Znana kot "kapitalska zahteva", je pravna obveznost, ki jo morajo izpolnjevati omejeni partnerji. (Več o tem: Preberite: Naučite se Lingo of private equity Investment.)

Če delniški partner ne izpolni kapitalskega poziva, lahko sklad prisili to osebo ali institucijo v neplačilo in zaseže celoten lastniški delež. Drugi družbeniki z omejeno odgovornostjo običajno prejmejo priložnost za nakup zaseženih delnic v primeru neplačila.

Vrste strategij nepremičnin v zasebnem kapitalu

Pri vlaganju v nepremičninske sklade zasebnega kapitala tradicionalno obstajajo štiri vrste naložbenih strategij:

• Core je najbolj konzervativna strategija in lahko vključuje samo lastnosti, ki ponujajo manjše tveganje in nižji potencialni donos, ker obstajajo na dobro naseljenih ali dobro prepotovanih lokacijah. Ta strategija se lahko močno osredotoči tudi na naložbe v visokokakovostne nepremičnine, ki zahtevajo zelo malo prenove ali vzdrževanja. Te lastnosti ponujajo predvidljive denarne tokove in jih običajno sestavljajo v celoti zakupljene strukture z več najemniki.
• Core-plus zahteva nekoliko več tveganja, vendar lahko prinese večji donos od osnovne strategije. Te lastnosti zahtevajo skromno raven dejavnosti z dodano vrednostjo ali izboljšave lokacije.
• Dodana vrednost je strategija srednje do visoke donosnosti z zmernim tveganjem, ki je bolj osredotočena na razvoj nepremičnin in tržni čas. V tej strategiji upravljavci portfelja kupujejo nepremičnine, sodelujejo v določeni stopnji prenove in prodajajo, ko trg deluje. Lastnosti z dodano vrednostjo običajno zahtevajo spremembe upravljanja, fizičnega izboljšanja ali reševanja kapitalskih omejitev. Ti koraki vključujejo obnovo stavb in iskanje načinov za povečanje najemnih stopenj za izboljšanje trgov. Strategije dodane vrednosti vključujejo tudi obrat propadajočih družb ali prevzem dolga za nadzor nad osnovnimi nepremičninami.
• Opportunistic zagotavlja najvišjo stopnjo donosa, vendar prevzema največ tveganja. S to strategijo menedžerji kupujejo nepremičnine, ki vključujejo nerazvito zemljišče ali na trgih, ki so premalo uspešni ali z njimi preprodajajo.

Sprejemanje tveganj in dolgoročnih napovedi

Vlagatelji v zasebne lastniške nepremičnine bi morali razumeti, da morajo biti z naložbami v sklad pripravljeni sprejeti, da se njihov kapital lahko veže za vnaprej določeno obdobje, ki bi lahko trajalo več let.

Poleg tega na nepremičninskem trgu obstaja več tveganj in v času, ko ima posameznik nizek denarni tok, je treba zahtevati veliko naložbe med kapitalnimi razpisi. Mnogi GP-ji strukturirajo sredstva kot desetletja dolgotrajne naložbe ali dlje, vlagateljem pa nudijo le malo ali nič možnosti, da bi umaknili ali unovčili svoj denar. Nelikvidnost skladov zasebnega kapitala zahteva, da vlagatelji razumejo tveganja, kako svoj denar vezati dlje časa.

Narava struktur skladov zasebnega kapitala zelo težko oceni finančno uspešnost sklada ali lastnosti, ki jih ima. Ker obstaja omejena ureditev nepremičninskih skladov zasebnega kapitala, splošnim partnerjem ni treba vlagateljev ponujati nobenih posodobitev o potencialnih naložbah, vrednotenjih portfelja ali drugih dodatnih informacij, povezanih z naložbami. Naložbe v nepremičninske sklade zasebnega kapitala zahtevajo, da omejeni partnerji zavežejo pomemben kapital in popolnoma zaupajo, da bo upravljavec sklada izpolnil svoje naložbene cilje, ne da bi pri tem zahteval raven preglednosti. Vendar upravljavci skladov običajno vlagajo posodobitve svojim vlagateljem in se lahko odločijo za preglednost poslovanja, da bi vzbudili zaupanje v kateri koli sedanji ali prihodnji sklad.

Spodnja črta

Pred vlaganjem v nepremičninske nepremičnine morajo posamezniki ugotoviti, ali so sposobni sodelovati v postopku. Kvalificirani bodo želeli raziskati svoje osebne naložbene cilje, likvidnostne zahteve in toleranco do tveganja na nepremičninskih trgih. Po pogovoru s finančnim svetovalcem bi morali vlagatelji preučiti več različnih skladov, da bi bolje razumeli strategije upravljanja splošnih partnerjev in pretekle rezultate drugih premoženjskih skladov.