Zavarovanje hipotek zvezne agencije za stanovanje
Morda ste že slišali za zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), zavarovanje, ki ga morate plačati, ko odvzamete stanovanjsko posojilo s pologom manj kot 20% od običajnega posojilodajalca. Na žalost je zvezna agencija za stanovanja v mnogih pogledih bolj radodarna od običajnih posojilodajalcev, vendar pa za hipotekarna posojila zahteva hipotekarno zavarovanje. V tem članku boste izvedeli, kaj pomeni hipotekarno zavarovanje FHA, kako se razlikuje od PMI, kdo ga mora nositi in koliko časa, koliko stane, ter vaše možnosti, kako se mu izogniti ali se ga znebiti. Začnimo.
VODENJE: Osnove hipoteke
Kaj je hipotekarno zavarovanje FHA?
Tako kot PMI je tudi hipotekarno zavarovanje FHA zaščititi posojilodajalca. Kadar imajo posojilojemalci v svojih domovih minimalni lastniški kapital, je tveganje (posojilojemalca), da bo posojilojemalec neplačalo, večje, saj posojilojemalec nima toliko izgubiti, če hoče stran in pusti banko, da zapusti dom (samo poglejte vsi ljudje, ki so se oddaljili od svojih hipotek na hipoteke v višini 0% -plačila). (Če želite izvedeti več o FHA, ne pozabite prebrati Razumevanje domačih posojil FHA .)
Posojila FHA imajo nižje zahteve po nižjih plačilih in manj stroge zahteve glede dohodka in kreditov kot običajna posojila. Če pa bi nekomu posojali velik znesek denarja z manj kot popolnimi lastnostmi izposojevanja, bi želeli garancijo, da boste tako ali drugače poplačani. Če hipotekarno zavarovanje s hipotekarnim zavarovanjem nehate plačevati in odhajate od doma, bo zavarovalnica pomagala posojilodajalcu povrniti izgube. Čeprav se hipotekarno zavarovanje morda zdi kot nadloga, ker kupca ne ščiti, če ne bi obstajalo, mnogi ljudje verjetno ne bi mogli dobiti posojil, dokler ne bi imeli višjih polog, ker bi banke videle posojila kot preveč tvegana. Veliko ljudi se jim zdi plačilo premij za hipotekarno zavarovanje boljša možnost od čakanja na nekaj let, dokler nimajo dovolj visokega položnice, da se mu izognejo. (Ali je uporaba druge hipoteke najboljša možnost, da se izognete PMI? Preberite več o zasebnem hipotekarnem zavarovanju Outsmart, če želite izvedeti več.)
FHA zahteva tudi plačilo nekaj, kar se imenuje hipotekarno zavarovanje (UFMI). UFMI zahteva, da tisti, ki zaprosijo za posojilo, plačajo 1% vrednosti posojila vnaprej, ko se je posojilo zaprlo, je zapisano v dopisu s hipotekarjem 2010–28, ki ga je objavilo ameriško ministrstvo za stanovanje in urbani razvoj (HUD). To možnost lahko plačate z gotovino, ko zaprete posojilo, vendar se večina odloči, da ga vpiše v skupni znesek hipoteke.
Če si lahko privoščite plačilo tega zneska vnaprej, je dobro, da to storite, kajti če ga boste vložili v svoje posojilo, bo dolgoročno precej dražje. Recimo, da vaš dom stane 250.000 dolarjev, odložite zahtevani minimum FHA v višini 3, 5% (250.000 x 0, 035 = 8, 750), vaša hipoteka pa zajema preostalih 241 250 USD (250 000 - 8, 750 = 241 250). Pri 30-letni hipoteki z 6, 5-odstotno obrestno mero vas bo prvotni UFMI v višini 2.412, 50 (241.250 x 0.01 = 2.412, 50) na koncu stal približno 5.491, 77 USD.
Če želite sami narediti uslugo, da boste dejansko plačevali UFMI, boste morali pred nakupom imeti več prihrankov. Seveda bi zvišanje položnice s 3, 5% na približno 4, 5% (tehnično na 4, 47%) z 8.750 do 11.162, 50 USD ali dodatnih 2412, 50 USD (stroški UFMI) imelo popolnoma enak učinek na vaše dolgoročne finance.
Kako se hipotekarno zavarovanje FHA razlikuje od zasebnega hipotekarnega zavarovanja?
Letni stroški hipotekarnega zavarovanja FHA se spreminjajo glede na zagotovljeno polog. HUD je od aprila 2011 spremenil hipotekarno zavarovanje FHA na 1, 10%, pri čemer je bilo predplačilo večje ali enako 5%. Tisti, ki imajo manj kot 5% polog, morajo plačati zavarovalno premijo v višini 1, 15%. Na domu v višini 250.000 USD z minimalnim pologom 8.750 USD (3, 5%) bi vaša mesečna premija za hipotekarno zavarovanje temeljila na znesku posojila v višini 241 250 USD in bi znašala 231, 20 USD na mesec. Ta znesek je treba plačati z mesečnim hipotekarnim plačilom.
V tem primeru lahko PMI v tem primeru stane kar 1, 15% posojila ali 231, 20 USD na mesec, odvisno od naše kreditne ocene. Razlika je v zahtevah. PMI od vas zahteva, da imate odlično boniteto nad 720, če želite prejeti obrestno mero približno 1, 15% n v skladu z mesečnimi stopnjami mesečne premije & PMINU, ki jih od PMI zagotavljajo maja 2011. Če je vaš kreditni rezultat nižji, boste morali predložiti večje predplačilo, preden vam ponudijo kakršno koli zavarovanje. Hipotekarno zavarovanje FHA zahteva le minimalno kreditno oceno 580, da je upravičena do 3, 5% polog, vendar večina posojilodajalcev zahteva kreditno oceno 620-640, kar vam še vedno omogoča, da prej kupite dom. Če imate torej hipotekarno zavarovanje, je lahko hipotekarno zavarovanje FHA manjše od dveh zla. V skladu z zvezno zakonodajo iz leta 2011 so premije za hipotekarno zavarovanje odtegnjene, zato ne glede na to, ali imate redno hipotekarno zavarovanje PMI ali FHA, lahko davčni odbitek ublaži udarec, vendar se posvetujte s svojim računovodjo, da preverite, ali izpolnjujete ustrezne zahteve za prejem te davčne olajšave. (Preberite 6 razlogov, da se izognete zasebnemu hipotekarnemu zavarovanju, če želite izvedeti več o tem, zakaj je zavarovanje FHA manj od teh škod.)
Prednost, ki jo ima PMI včasih pred hipotekarnim zavarovanjem FHA, je, da vsi posojilodajalci ne zahtevajo plačila hipotekarnega zavarovanja vnaprej, kot je UFMI FHA.
Kdo mora izvajati hipotekarno zavarovanje FHA in kako dolgo?
Od februarja 2011, ko prejmete posojilo FHA, lahko odložite le 3, 5%. Toda tako kot pri običajnih posojilih boste morali v zameno za privilegij odlaganja tako malo denarja plačevati hipotekarno zavarovanje, dokler razmerje med posojilom in vrednostjo ni dovolj visoko - z drugimi besedami, dokler ne odplačate določen znesek posojila. Prav tako morate plačati višjo zavarovalno premijo. Ko je vaš kapital dovolj visok (22% v primeru posojila FHA), postane posojilodajalec veliko manj zaskrbljen, ker se boste odpravili od doma, če boste imeli težave pri mesečnih plačilih. Na isti hiši v višini 250.000 dolarjev iz prejšnjega primera, ko ste jo prvič kupili in bi morali skleniti hipotekarno zavarovanje, bi bila vaša edina izguba, če bi se oddaljili od hiše, vaš 8.750 (3, 5%) polog. Čeprav to ni majhen kos sprememb, je to precej manj pomembno kot hoja od 55.000 dolarjev (ali 22% celotnih stroškov).
Po mnenju HUD-a morajo tisti, ki imajo posojila, večja od 15 let, pet mesečno plačevati hipotekarno zavarovanje in imeti 78-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo (kar pomeni, da ste plačali 22% glavnice posojila, vključno z vašim prvotno predplačilo), preden zavarovanje ni več potrebno. Če imate posojilo z manj kot 15 leti, je edina zahteva 78% razmerje med posojilom in vrednostjo. (Če želite izvedeti več, preberite Osvajanje izračuna LTV .)
Kako se lahko izognete hipotekarnemu zavarovanju FHA ali se ga znebite?
Ker hipotekarno zavarovanje FHA povzroča znatne stroške stroškom lastništva, se verjetno sprašujete, če lahko kaj storite, da ga zmanjšate ali se mu izognete, in na kateri točki se vam dovoli, da se ga znebite.
Hipotekarnemu zavarovanju se najlažje izognemo, seveda, da odložimo 20%. To lahko storite tako, da počakate na nakup, dokler ne boste imeli več prihrankov, ali v nekaterih primerih z nakupom manj drage nepremičnine, kjer si lahko privoščite odložiti 20%. Seveda, realno gledano, če gledate na posojilo FHA s 3, 5-odstotno znižanjem, verjetno prečkate mejo med tem, da si sploh lahko privoščite hipoteko in morate nadaljevati najem.
Če se cene stanovanj znatno povišajo, boste morda po nakupu morda refinancirali svojo pot od PMI-ja. Da bo to delovalo, boste morali vrednost svojega doma ceniti dovolj, da boste imeli 22-odstotni lastniški kapital.
Če ne morete refinancirati, da povečate razmerje med posojilom in vrednostjo, lahko vedno plačate dodatna plačila glavnici za hitrejše povečanje razmerja. Ne samo, da se boste hitreje znebili hipotekarnega zavarovanja, tudi hitreje boste odplačali hišo, kar bo zmanjšalo znesek obresti, ki jih boste plačali na dolgi rok in še povečale prihranke. Če se boste lotili te poti, se boste morali za preklic hipotekarnega zavarovanja obrniti na svojega posojilodajalca. (Preberite naš povezani članek Izplačilo hipoteke iz bolj dobrih razlogov, da se ta dolg prej kot slej umakne.)
Nekateri posojilodajalci lahko ponudijo posebne programe posojila, za katere ni potrebno plačilo mesečnih premij za hipotekarno zavarovanje, čeprav omogočajo nizko polog. Quicken Posojila ima na primer program, imenovan PMI Buster, za posojilojemalce, ki lahko odložijo vsaj 5%. Vendar pa bi morali posojilojemalci pričakovati, da bodo posojilodajalci, ki ponujajo programe, podobne temu, ne potrebovali tradicionalnih PMI, povečali tveganje, da vam bodo posojali na drug način, na primer tako, da vam bodo ponudili višjo obrestno mero. V resnici je tako pri posojilnem izdelku PMI Buster, ki oglašuje "nižje plačilo z odpravo tradicionalnega PMI s hipotekarnim zavarovanjem, plačano s posojilodajalci (LPMI). LPMI se lahko vgradi v vašo hipotekarno stopnjo."
Če vse drugo odpove, boste nekega dne dosegli 78-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo preprosto z mesečnimi hipotekarnimi plačili. Ob nakupu stanovanja za 250.000 dolarjev, o katerem smo razpravljali v tem članku, bi po 11 letih in devetih mesecih dosegli 22-odstotni kapital. To pomeni, da boste mesečne premije za hipotekarno zavarovanje plačali 32.599, 20 USD (141 x 231.20 = 32.599, 20 USD), dokler ne boste mogli preklicati zavarovanja.
Opomba: Vaš posojilodajalec naj bi hipotekarno zavarovanje samodejno prekinil, ko dosežete to točko pri posojilu FHA.
Je vredno?
Ko razmišljate o posojilu z nižjim plačilom, pomislite, ali se vam splačajo dodatni stroški vnaprejšnjega hipotekarnega zavarovanja in mesečnih premij za hipotekarno zavarovanje, da boste prej dobili hišo. Težko je izračunati, ali boste s to ureditvijo dolgoročno zmagali ali izgubili, saj ne morete napovedati, kakšna bo stopnja apreciacije stanovanj med časom, ko boste morali odložiti 3, 5%, in časom, ko imate 20% odložiti. Prav tako ne morete natančno predvideti, koliko let bi potrebovali, da prihranite dodatnih 16, 5%, ker se dohodki in odhodki lahko spremenijo na boljše ali slabše načine, ki jih nihče ne more predvideti. Zaradi teh razlogov je morda najbolje, da se na psihološki osnovi odločite, ali vam je všeč plačilo dodatnega denarja, ki je potreben za hipotekarno zavarovanje, da boste lahko poklicali svoje.
Za nadaljnje branje o nakupu tega prvega doma ne pozabite prebrati Osnove financiranja za prve kupce domov.