Vodnik za vlaganje v nepremičnine

Ko razmišljate o nakupu nepremičnin, je prva stvar, ki vam verjetno pade na pamet, vaš dom. Toda fizična lastnina lahko igra tudi del portfelja, zlasti kot varovanje pred borzo. Kljub temu da so nepremičnine v zadnjih 50 letih postale priljubljeno investicijsko sredstvo, je nakup in posest opeke in malte veliko bolj zapleten kot vlaganje v delnice in obveznice. V tem članku bomo preučili vodilne možnosti za posamezne vlagatelje, navedene v približnem vrstnem redu, kako neposredne so nepremičninske naložbe, in razloge za vlaganje.

Osnovne lastnosti najema

To je naložba, stara toliko kot praksa lastništva zemljišč. Oseba bo kupila nepremičnino in jo oddala v najem najemniku. Lastnik, najemodajalec, je odgovoren za plačilo hipoteke, davkov in vzdrževanje nepremičnine.

V idealnem primeru najemodajalec zaračuna dovolj najemnine, da pokrije vse prej omenjene stroške. Najemodajalec lahko zaračuna tudi več, da ustvari mesečni dobiček, vendar je najpogostejša strategija biti potrpežljiv in zaračunati dovolj najemnine, da pokrije stroške, dokler hipoteka ni izplačana, takrat večina najemnine postane dobiček. Poleg tega se lahko nepremičnina v hipoteki tudi bolj ceni, tako da najemodajalcu ostane dragocenejše premoženje. Po podatkih ameriškega urada za popis prebivalstva so se nepremičnine v tej državi od leta 1940 do leta 2006 neprestano povečevale. Medtem ko se je v času upada hipotekarnih hipotekarnih kreditov med letoma 2008 in 2010 pojavljal počitek, se je zdaj oživilo in na splošno naraščalo.

Vlagatelj mora poznati trg, na katerem išče premoženje, ali za najem strokovnjaka. Za vlagatelje, ki iščejo dohodek od najemnih nepremičnin, so najpomembnejši vidiki lokacija nepremičnin in tržne cene najema. Kar se tiče lokacije, je veliko uspešnih izposoj v neposredni bližini večjih šol. Na primer, če kupite nepremičnino v bližini državne univerze, jo bodo študentje verjetno želeli najeti iz leta v leto. Obstaja tudi veliko drugih značilnosti donosne nepremičnine za najem, za nekatere pa je potreben čas za učenje.

Seveda obstajajo madeži na obrazu, kar se zdi idealna naložba. Lahko končate s slabim najemnikom, ki poškoduje nepremičnino ali še huje, na koncu nima nobenega najemnika. To vam povzroča negativni mesečni denarni tok, kar pomeni, da se boste morda morali spoprijeti, da pokrijete hipotekarna plačila. Obstaja tudi stvar iskanja prave nepremičnine. Izbrati boste želeli območje, kjer je število prostih mest nizko, in izbrali mesto, ki si ga bodo ljudje želeli najeti.

Ko najdete idealno nepremičnino na območju, kjer želijo ljudje najeti, s hipotekarnim kalkulatorjem določite skupne stroške nepremičnine z obrestmi. Prav tako je vredno raziskati različne vrste hipotek, da zagotovite ugodno obrestno mero za najem.

Morda je največja razlika med najemno nepremičnino in drugimi naložbami količina časa in dela, ki ga morate posvetiti skrbi. Če tega ne želite, lahko najamete poklicnega upravitelja nepremičnin. Toda njegova plača potem postane strošek, ki vpliva na donosnost vaše naložbe. (Za povezano branje glejte "4 načine za vrednotenje nepremičnine za najem nepremičnine")

Spletna stran: trgovanje z nepremičninami

To je divja stran naložb v nepremičnine. Tako kot tisti dan trgovci, ki so lig stran od investitorja, ki je odkupoval, so tudi trgovci z nepremičninami povsem drugačna pasma od najemnikov najemnin. Trgovci z nepremičninami kupujejo nepremičnine z namenom, da jih zadržijo kratek čas, pogosto ne več kot tri do štiri mesece, nato pa jih upajo prodati z dobičkom. Ta tehnika se imenuje tudi flipping in temelji na nakupu lastnosti, ki so bodisi bistveno podcenjene ali pa so na zelo vročem območju.

Čisti plašči za premoženje ne bodo dali denarja v nepremičnino za izboljšave; naložba mora imeti notranjo vrednost, da dobiček spremeni brez spreminjanja ali pa tega ne bo upošteval. Na ta način je kratkoročna denarna naložba.

Če se nepremičninski plašč ujame v situacijo, ko nepremičnine ne more razkladiti, je to lahko uničujoče, saj ti vlagatelji običajno ne hranijo dovolj gotovine za dolgoročno plačilo hipoteke na nepremičnini. To lahko pripelje do nadaljnjih izgub za trgovca z nepremičninami, ki nepremičnine ne more izstaviti na slabem trgu.

Obstaja tudi drugi razred premoženja flipper. Ti vlagatelji zaslužijo z nakupom poceni ali cenovno ugodnih nepremičnin in dodajo vrednost s prenovo. Nato nepremičnino po prenovi prodajo za višjo ceno. To je lahko dolgoročna naložba, odvisno od obsega izboljšav. Omejitev te naložbe je, da je časovno intenzivna in vlagateljem pogosto omogoča, da prevzamejo nepremičnine hkrati.

Skupine za naložbe v nepremičnine

Skupine za naložbe v nepremičnine so kot majhni vzajemni skladi za najem nepremičnin. Če želite imeti najemno nepremičnino, vendar ne želite, da bi bili lastniki najemnika, je morda rešitev za vas investicijska skupina za nepremičnine.

Podjetje bo kupilo ali zgradilo niz stavb, pogosto stanovanj, nato pa investitorjem omogočilo, da jih kupijo prek podjetja, s čimer se pridružijo skupini. En vlagatelj lahko ima v lasti eno ali več enot samostojnega bivalnega prostora, podjetje, ki upravlja investicijsko skupino, pa skupaj upravlja vse enote in skrbi za vzdrževanje, oglaševanje prostih enot in anketiranje najemnikov. V zameno za to vodstvo podjetje vzame odstotek mesečne najemnine.

Obstaja več različic naložbenih skupin, v standardni različici pa je najem v imenu vlagatelja in vse enote združijo del najemnine, da se zaščitijo pred občasnimi prostimi delovnimi mesti, kar pomeni, da boste prejeli dovolj za plačilo hipoteke če je vaša enota prazna. Kakovost naložbene skupine je v celoti odvisna od družbe, ki jo ponuja. Teoretično je varen način za naložbe v nepremičnine, vendar so skupine ranljive za enake pristojbine, ki preganjajo industrijo vzajemnih skladov. Še enkrat je ključno raziskovanje.

Real Estate Limited partnerstva

Družba z omejeno odgovornostjo za nepremičnine (RELP) je podobna skupini za naložbe v nepremičnine: je subjekt, ustanovljen za nakup in imetje portfelja nepremičnin ali včasih samo ene nepremičnine - le ta obstaja za nedoločen čas. Generalni partner je izkušen vodja nepremičnin ali podjetje za razvoj nepremičnin. Zunanji vlagatelji naj bi nato financirali nepremičninski projekt v zameno za delež lastništva kot omejeni partnerji. Lahko dobijo občasne razdelitve dohodka, ustvarjenega s premoženjem RELP, toda do pravega izplačila pride, ko se nepremičnine prodajo - upajmo, z znatnim dobičkom - in RELP razpade po poti.

nelikvidno

REIT

Nepremičnine se pojavljajo že odkar so naši predniki, ki živijo v jamah, začeli preganjati neznance iz svojega prostora, zato ne preseneča, da je Wall Street našel način, kako bi to listinjel, in nepremičnine spremenil v javno trgovan instrument.

Investicijsko zaupanje v nepremičnine (REIT) se ustvari, ko se ustanovi korporacija (ali zaupanje), ki porabi denar vlagateljev za nakup, poslovanje in prodajo nepremičnin za ustvarjanje dohodka. REIT-ov se kupuje in prodaja na večjih borzah, tako kot vse druge delnice. Za ohranitev statusa REIT mora ta subjekt izplačati 90% svojega obdavčljivega dobička v obliki dividend. S tem se REIT-ji izognejo plačilu davka od dohodka pravnih oseb, medtem ko bi redno podjetje obdavčilo svoj dobiček in s tem porabilo donose, ki bi jih lahko razdelila delničarjem.

Podobno kot redne delnice za izplačilo dividend so tudi REIT-ji primerni za vlagatelje na borzi, ki želijo redni dohodek, čeprav ponujajo tudi priložnost za prejemke. REIT-ji omogočajo vlagateljem v nestanovanjske nepremičnine, kot so tržni centri (približno četrtina vseh REIT-ov je specializiranih za to), zdravstvene ustanove, hipoteke ali poslovne stavbe. V primerjavi z omenjenimi vrstami naložb v nepremičnine so tudi REIT-ji zelo likvidni.

Vzajemni skladi za nepremičnine

Nepremičninski vzajemni skladi vlagajo predvsem v REIT-ove in nepremičninske družbe. Zagotavljajo možnost raznovrstne izpostavljenosti nepremičninam z razmeroma majhno količino kapitala. Glede na strategijo in cilje diverzifikacije vlagateljem omogočajo veliko širši izbor sredstev, kot jih je mogoče doseči pri nakupu posameznih zalog REIT, skupaj z možnostjo manjših transakcijskih stroškov in provizij.

Tako kot REITs so tudi ta sredstva precej likvidna. Druga pomembna prednost za male vlagatelje so analitične in raziskovalne informacije, ki jih je predložil sklad o pridobljenih sredstvih in perspektivi poslovodstva o rentabilnosti in uspešnosti posameznih naložb v nepremičnine ter o razredu sredstev. Bolj špekulativni vlagatelji lahko vlagajo v družine nepremičninskih vzajemnih skladov in taktično prekomerno obremenjujejo določene vrste nepremičnin ali regije, da dosežejo največji donos.

Zakaj vlagati v nepremičnine?

Nepremičnine lahko izboljšajo tveganje in donosnost portfelja vlagatelja, saj nudijo konkurenčne donosnosti, prilagojene tveganju. Na podlagi podatkov Nacionalnega sveta zaupnikov v nepremičnine (NCREIF) so komercialne nepremičnine na zasebnem trgu v desetletnem obdobju od leta 2000 do 2010 v desetletnem obdobju od leta 2000 do 2010 v povprečju vrnile 8, 4%. Običajno je trg nepremičnin eden od nizkih volatilnosti, zlasti v primerjavi z delnicami in obveznicami.

Nepremičnine so privlačne tudi v primerjavi z bolj tradicionalnimi viri donosa. Ta razred sredstev običajno trguje s premijo donosa v ameriške državne blagajne in je še posebej privlačen v okolju, kjer so zakladne stopnje nizke.

Diverzifikacija in zaščita

Druga prednost naložbe v nepremičnine je njen diverzifikacijski potencial. Nepremičnine imajo nizko in v nekaterih primerih negativno povezanost z drugimi pomembnejšimi razredi premoženja - kar pomeni, da ko se zaloge zmanjšajo, nepremičnine pogosto naraščajo. V 14 od 15 prejšnjih medvedjih trgov, ki segajo v leto 1956, so se cene stanovanjskih nepremičnin zvišale, kažejo podatki univerze Yale z univerze Roberta Shillerja, soustvarjalca indeksa domačih cen Case-Shiller. Seveda obstajajo izjeme: nepremičnine, ki so se med veliko recesijo združile z delnicami (čeprav je bila to anomalija, trdi Schiller, kar odraža vlogo hipotekarnih hipotekarnih hipotek pri odhodu iz krize).

To pomeni, da dodajanje nepremičnin v portfelj lahko zmanjša njegovo nestanovitnost in zagotovi večji donos na enoto tveganja. Bolj kot so neposredne naložbe v nepremičnine, boljše je varovanje pred tveganjem: Bolj posredna javna trgovina z vozili, kot je REIT, bo očitno odražala splošno uspešnost delniškega trga (in nekateri analitiki menijo, da bosta oba postala vedno bolj povezana, zdaj ko REIT zaloge so predstavljene na S&P 500). Zanimivo pa je, da se tudi to pozno spreminja. Po raziskavah Nacionalnega združenja za naložbe v nepremičnine (NAREIT) je povezava med uvrščenimi REIT-ji in širšimi delniškimi trgi leta 2015 dosegla 12-letno najnižjo raven, "kar kaže na to, da bodo ne glede na dejavnike, ki bi privedli do ne-REIT del trg se ne bo nujno razlil, da bi vplival na trg REIT, "je bil sklenjen članek na Reit.com, spletnem mestu združenja.

Ker je podprta z opeko in malto, ima nepremičnina tudi manj konflikta med glavnimi zastopniki ali od obsega, v katerem je interes vlagatelja odvisen od integritete in usposobljenosti upravljavcev in dolžnikov. Tudi bolj posredne oblike naložb imajo določeno zaščito: na primer REITs nalaga minimalni odstotek dobička kot dividende.

Inflacijsko varovanje

Sposobnost varovanja pred inflacijo nepremičnin izhaja iz pozitivnega razmerja med rastjo BDP in povpraševanjem po nepremičninah. Ko se gospodarstva širijo, povpraševanje po nepremičninskih pogojih najema najemnike večje, kar posledično pomeni večje vrednosti kapitala. Zato nepremičnine ponavadi ohranjajo kupno moč kapitala, tako da zaprejo del inflacijskega pritiska na najemnike in vključijo del inflacijskega pritiska v obliki povečanja kapitala.

Moč vzvoda

Z izjemo REIT-ov vlaga v nepremičnine vlagatelju eno orodje, ki ga borzni vlagatelji niso na voljo: vzvod. Če želite kupiti zalogo, morate plačati celotno vrednost zaloge v času, ko oddate naročilo - razen če kupujete ob robu. In tudi takrat je odstotek, ki si ga lahko izposodite, še vedno precej manjši kot pri nepremičninah, zahvaljujoč čarobnemu načinu financiranja, hipoteki.

Večina običajnih hipotek zahteva 20-odstotno polog. Glede na to, kje živite, pa boste morda našli hipoteko, za katero potrebujete le 5%. To pomeni, da lahko nadzorujete celotno nepremičnino in lastniški kapital, tako da plačate le del celotne vrednosti. Seveda velikost vaše hipoteke vpliva na višino lastništva, ki jo dejansko imate na nepremičnini, vendar jo nadzorujete v trenutku, ko so papirji podpisani.

To je tisto, kar je podobno za ladje in najemodajalce. Na svojih domovih lahko vzamejo drugo hipoteko in odložijo plačila za dve ali tri druge nepremičnine. Ne glede na to, ali jih najamejo tako, da najemniki plačajo hipoteko ali čakajo na priložnost, da prodajo za dobiček, ta sredstva nadzorujejo, čeprav so plačali le manjši del celotne vrednosti.

Vrnitev naložb v nepremičnine: nelikvidnost

Glavna pomanjkljivost naložbe v nepremičnine je nelikvidnost ali sorazmerne težave pri pretvorbi sredstva v denar in denar v sredstvo. Za razliko od delniške ali obvezniške transakcije, ki jo je mogoče zaključiti v nekaj sekundah, lahko nepremičninski posel traja več mesecev. Tudi s pomočjo posrednika je preprosto iskanje prave nasprotne stranke lahko nekaj tednov dela. REIT-ji in nepremičninski vzajemni skladi ponujajo boljšo likvidnost in tržne cene, vendar pridejo po višji nestanovitnosti in nižjih prednostih diverzifikacije, saj imajo veliko višjo povezanost s celotnim delniškim trgom kot neposredne naložbe v nepremičnine. (V zvezi z branjem glejte "Koliko denarja potrebujete za naložbe v nepremičnine?")

.