Preselitvena hipoteka (Relo)
Preselitvena hipoteka (Relo), ki je izrecno zasnovana za preselitev in premestitev zaposlenih, je vrsta alternativnega hipotekarnega izdelka. Korporacije izkoristijo ta posojila kot del podpisa ali zaposlitvenega paketa za zaposlene na višji ravni. Hipoteke Relo naredijo gibljiv postopek bolj udoben in ekonomičen.
RAZKRITJE DOLŽJE Preseljevanje hipoteke (Relo)
Hipoteke za preselitev pogosto vključujejo finančne prispevke delodajalca. Ti prispevki lahko vključujejo subvencije za kritje stroškov zapiranja, odpovedi obrestnih mer in pod tržne obrestne mere. Stanovanjske hipotekarne stopnje se lahko izračunajo po stopnjah od 25 do 50 bazičnih točk (BPS), nižjih od tržnih obrestnih mer za podobne običajne hipoteke. Ena osnovna točka je enaka 1/100% 1% in znižuje obrestno mero za posojilo.
Posojilodajalec lahko zagotovi tudi posvečeno osebje svetovalcev za stanovanjska posojila, usposobljenih za potrebe potreb po premestitvi zaposlenih, ki kupujejo ali prodajajo dom. To lahko povzroči hitrejšo in cenejšo obdelavo posojila.
Selitev zaposlenih s premestitvijo hipotek
Nekateri podatki kažejo, da bo zaposleni, ki se preseli zaradi svojega dela, verjetno večkrat premeščen v predvidljivih časovnih intervalih, pogosto dve ali več preselitev v petih letih. Delodajalec verjetno ne bo pomagal pri preselitvi zaposlenega, če ne bo predvidel, da bo službovanje na novi lokaciji eno leto ali dlje. Torej bodo ti kupci manj verjetno, da bodo refinancirali zgodaj v posojilu. Prav tako subvencije delodajalcev praviloma znižajo mesečno plačilo posojilojemalca in zmanjšajo občutljivost posojilojemalca na refinanciranje, povezano z obrestnimi merami, v obdobju podpore, ki je običajno v zgodnjem obdobju posojila.
Če se obrestne mere zvišajo, predplačila po prvih dveh letih ostanejo razmeroma hitrejša zaradi naravnih ciklov premestitve med temi posojilojemalci. Znižanje obrestnih mer lahko delodajalca spodbudi, da posojilo refinancira s klavzulami o prisilnem refinanciranju.
Vlaganje v preselitvene hipotekarne bazene
Fannie Mae ponuja zavarovanje s hipotekarnim premoženjem za preselitev (MBS). Ta zbir osnovnih nepremičnin je v celoti sestavljen iz posojil za selitve. Vendar se posojila za preselitev, skupaj s posojili za zadružne delnice in nekaterimi odkupnimi posojili, štejejo za hipotekarna posojila s posebnimi lastnostmi. Kot posebna posojila obstajajo omejitve glede števila nepremičnin, ki so lahko v primernih bazenih.
Posojila za preselitev so lahko vključena tudi v druge skupine. Če združenje s fiksno obrestno mero vsebuje več kot 10 odstotkov posojil za preselitev, bo predpona bazena poimenovala bazen kot posojilo za preselitev, statistični del dodatka prospekta pa bo prikazal odstotek posojil za preselitev v skupini.
Vsak hipotekarni varnostni sklad nosi tveganje predplačila kupčevega posojila. Sposobnost napovedovanja tega tveganja je za trgovce zelo pomembna. Hipoteke Relo imajo ponavadi bolj predvidljivo značilnost predplačila, ki omogoča, da relo MBS trguje s premijo. Preselitvene hipoteke imajo bolj predvidljive značilnosti tveganja predplačila kot hipoteke brez ponovnega plačila. Tudi za posojilo za preselitev MBS je v preteklosti predplačala hitreje kot podobni konvencionalni izdelki v večini obrestnih okolij in lahko tudi zaščiti vlagatelja v naraščajočih obrestnih okoljih.