Najem nadzora
Nadzor nad najemom je vladni program, ki postavlja omejitev zneska, ki ga lahko najemodajalec zahteva za najem stanovanja ali za podaljšanje najemne pogodbe.
Zakone o nadzoru najemnin običajno sprejmejo občine, podrobnosti pa so zelo različne. Vsi so namenjeni ohranjanju cenovno dostopnih življenjskih stroškov za prebivalce z nižjimi dohodki.
Nadzor nad najemom v ZDA ni razširjen. Po nedavni študiji Urban Inštituta ima 182 občin v ZDA od približno 89.000 predpise o nadzoru najemnin, vsi pa so bili v New Yorku, New Jerseyju, Kaliforniji, Marylandu ali Washingtonu DC V resnici ima 37 držav zakone, ki lokalnim oblastem prepovedujejo izvajanje ukrepov za nadzor najemnin.
Vendar se je vprašanje ureditve najemnin v zadnjih letih ponovno oživilo, zlasti v mestih in državah, kjer so spirajoči življenjski stroški v kombinaciji z zaostajajočimi plačami ustvarili krizo glede cenovne dostopnosti stanovalcev z zmernimi dohodki in starejših z določenimi dohodki.
Oregon je prva država v ZDA, ki je sprejela zakon o nadzoru najemnin v državi. Zakon, podpisan marca 2019, letno zvišanje najemnin omeji na 7% plus povečanje indeksa cen življenjskih potrebščin.
[Pomembno: Zagovorniki nadzora nad najemom, kot je Urban Institute, trdijo, da je nadzor cen lahko učinkovit za prebivalstvo, na katerega se nanašajo zakoni.]
Kako deluje nadzor najema
Najzgodnejši zakoni o nadzoru najemnin v ZDA segajo v dvajseta leta prejšnjega stoletja in pogosto so dokončno zamrznjeni. Ti so se na splošno izkazali za neizvedljive. V 70. letih prejšnjega stoletja se je ideja o nadzoru najemnin ponovno pojavila, tokrat v bolj zmerni obliki, pogosto imenovani stabilizacija najemnin.
Na primer, New York City ima dva programa nadzora najema:
- Starejši program nadzora najemnin je bil postopno opuščen desetletja. Postavil je stroge omejitve najemnih cen, vendar edini najemniki, ki jih zakon še vedno zajema, živijo od leta 1971 ali prej v stavbah, zgrajenih pred letom 1947.
- Program stabilizacije najemnin iz dobe sedemdesetih let ureja cene v približno polovici mestnih najemnin. Najemnine lahko povečate le vsako leto, stanovanjska agencija pa omeji dovoljeno povišanje odstotka. Pravila in izjeme so labirintne in jih upravlja kombinacija mestnih in državnih agencij.
Visoke življenjske stroške v New Yorku pogosto navajajo kot dokaz, da nadzor najemnine ne deluje. Srednja cena za enosobno sobo v New Yorku je bila leta 2018 3.070 dolarjev.
Zagovorniki nadzora najemnine, kot je Urban Institute, trdijo, da je nadzor cen lahko učinkovit za prebivalstvo, na katerega se nanašajo zakoni. To pomeni, da bodo ljudje z zmernim dohodkom in starejši ljudje s fiksnimi dohodki lahko ostali v svojih domovih, medtem ko gentrifikacija prisiljuje cene.
Prednosti in slabosti nadzora najema
Nadzor nad najemom je bil vedno sporen. Predpisi o nadzoru najemnin v mestih danes najpogosteje urejajo povišanje cen za podaljšanje najemnin, ne pa najemniki. To nedvomno ima nekaj koristi za najemodajalce, ki lahko zaračunajo karkoli na trgu za prosta stanovanja ali, v najslabšem primeru, ohranijo najemnike, ki imajo vse spodbude, da ostanejo in plačajo najemnino pravočasno.
Glavni argumenti proti nadzoru najemnine vključujejo:
- Nadzor nad najemom zmanjšuje ponudbo dostojnih stanovanj, saj bi najemniki stavbo raje spremenili v stanovanja ali jo prilagodili komercialni uporabi, kot pa da bi upoštevali zakon, ki omejuje njihov dobiček.
- Naložbe v nova najemna stanovanja se ustavijo.
- Vzdrževanje stavb pod nadzorom najemnin je zaradi slabe donosnosti naložb ohlapno ali pa je sploh ni.
Glavni argumenti za ureditev vključujejo:
- Cene najemnin v mnogih ameriških mestih rastejo veliko hitreje kot plače za delovna mesta z zmernim dohodkom.
- Nadzor nad najemom omogoča družinam z zmernim dohodkom in starejšim z določenimi dohodki dostojno življenje in brez strahu pred osebno katastrofalnim pohodom najemnin.
- Soseske so varnejše in stabilnejše z bazo dolgotrajnih stanovalcev v najemnih stanovanjih.
Ključni odvzemi
- Večina zakonov o nadzoru najemnin omejuje znesek, ki ga lahko najemnik poveča najemnini za obstoječe najemnike.
- Nadzor nad najemom je sporen. V resnici 37 držav ima zakone, ki lokalnim oblastem prepovedujejo sprejetje takšnih ukrepov.
- Oregon je postal prva država v ZDA, ki je leta 2019 sprejela zakon o nadzoru najemnin v državi.