Druga hipoteka
Druga hipoteka je vrsta podrejene hipoteke, ki je bila opravljena, medtem ko prvotna hipoteka še vedno velja. V primeru neplačila bi prvotna hipoteka prejela ves izkupiček od likvidacije nepremičnine, dokler se vse ne izplača. Ker bi druga hipoteka prejela odplačila šele, ko je bila prva hipoteka poplačana, je obrestna mera, zaračunana za drugo hipoteko, višja in izposojeni znesek bo nižji od tistega v prvi hipoteki.
Druga hipoteka se imenuje tudi posojilo za lastniški kapital.
Razumevanje druge hipoteke
Ko večina ljudi kupi dom ali nepremičnino, najema stanovanjsko posojilo pri posojilnici, ki nepremičnino uporablja kot zavarovanje. To stanovanjsko posojilo imenujemo hipoteka ali natančneje prva hipoteka. Posojilojemalec mora posojilo vrniti v mesečnih obrokih, sestavljenih iz dela glavnice in plačila obresti. Ker lastnik stanovanja s svojimi mesečnimi plačili dobro zasluži, se vrednost doma tudi ekonomsko ceni. Razlika med sedanjo tržno vrednostjo doma in vsemi preostalimi hipotekarnimi plačili se imenuje domači lastniški kapital.
Lastnik stanovanja se lahko odloči, da bo sposodil svoj lastniški kapital za financiranje drugih projektov ali izdatkov. Posojilo, ki ga vzame proti domačemu lastniškemu kapitalu, je znano kot druga hipoteka, saj že ima neporavnano prvo hipoteko. Druga hipoteka je pavšalni znesek plačila, plačan posojilojemalcu na začetku posojila. Kot prve hipoteke je treba tudi druge hipoteke odplačevati v določenem roku po fiksni ali spremenljivi obrestni meri, odvisno od posojilne pogodbe, podpisane z posojilodajalcem. Posojilo je treba izplačati najprej, preden lahko posojilojemalec prevzame drugo hipoteko proti lastnemu kapitalu.
Nekateri posojilojemalci uporabljajo drugo kreditno linijo domačega kapitala (HELOC) kot drugo hipoteko. HELOC je obnavljajoča se kreditna linija, ki je zagotovljena z lastniškim kapitalom. Račun HELOC je strukturiran kot račun na kreditni kartici, saj se lahko zadolžite le do vnaprej določenega zneska in mesečna plačila na računu, odvisno od tega, koliko trenutno dolgujete za posojilo. Ko se bo stanje posojila povečalo, se bodo povečala tudi plačila. Vendar so obrestne mere za HELOC in druge hipoteke na splošno nižje od obrestnih mer za kreditne kartice in nezavarovani dolg.
Ker se prva ali nakup hipoteke uporablja kot posojilo za nakup nepremičnine, mnogi ljudje uporabljajo druge hipoteke kot posojila za velike izdatke, ki jih je težko financirati. Ljudje lahko na primer prevzamejo drugo hipoteko za financiranje šolanja na šoli ali za nakup novega vozila. Druga hipoteka je lahko tudi metoda za konsolidacijo dolga z uporabo denarja iz druge hipoteke za poplačilo drugih virov neporavnanega dolga, ki so morda prinesli še višje obrestne mere.
Ker druga hipoteka prav tako uporablja isto premoženje za zavarovanje kot prva hipoteka, ima prvotna hipoteka prednost pred premoženjem, če posojilojemalec neplačuje svojih plačil. Če posojilo zamuja, prvi hipotekarni posojilodajalec plača pred drugim hipotekarnim posojilodajalcem. To pomeni, da so druge hipoteke bolj tvegane za posojilodajalce, ki zahtevajo višjo obrestno mero za te hipoteke kot za prvotno hipoteko.
Tako kot nakupna hipoteka obstajajo tudi stroški, povezani z odvzemom druge hipoteke. Ti stroški vključujejo stroške ocenjevanja, stroške za preverjanje kreditne ocene in pristojbine za izdajo.
Čeprav večina hipotekarnih posojilodajalcev navaja, da ne zaračunava stroškov zaprtja, mora posojilojemalec na nek način plačati stroške zapiranja, saj so stroški vključeni v skupne stroške najema drugega posojila na domu.
Ker posojilodajalec na drugem položaju prevzame večjo tveganje kot eden na prvem mestu, vsi posojilodajalci ne ponujajo druge hipoteke. Tisti, ki storijo velike korake, da posojilojemalcu dobro opravijo plačila posojila. Pri obravnavi prošnje posojilojemalca za posojilo iz naslova lastniškega kapitala bo posojilodajalec preveril, ali ima nepremičnina pomemben lastniški kapital v prvi hipoteki, visok kreditni rezultat, stabilno zgodovino zaposlitve in nizko razmerje med dolgom in prihodkom. (V zvezi z branjem glejte "Kako doseči drugi dom" in "Davčni prelomi za lastnike drugega stanovanja")