Single vs. Double proti Triple Neto najemi: Kakšna je razlika?

Neto najem je najem nepremičnine, v katerem najemnik plača enega ali več dodatnih stroškov. Na splošno vključujejo davke na nepremičnine, premije zavarovanja premoženja ali stroške vzdrževanja in se pogosto uporabljajo v poslovnih nepremičninah. Obstajajo tri osnovne vrste neto najemov: enojni, dvojni in trojni neto najemi.

Enotni neto najem zahteva, da najemnik poleg najemnine plača samo davke na nepremičnine. Najemnik z dvojnim neto najemom plačuje najemnino in davke na nepremičnine ter zavarovalne premije. Trojni neto najem, znan tudi kot NNN ali neto neto najem, najemnika zahteva plačilo najemnine in vse tri dodatne stroške.

Najemnine so na splošno nižje z neto najemi kot tradicionalni najemi - več stroškov, ki jih nosi najemnik, nižja osnovna najemnina za najemodajalce. Toda trojni neto najemi so običajno zakupni najemi, kar pomeni, da najemnik ne more odstopiti, ker so stroški - zlasti stroški vzdrževanja - lahko višji.

Enotni neto najemi

Posamezni neto najemi, ki jih pogosto imenujemo Net ali N najem, v svetu najema niso tako pogosti. V najemu, kot je ta, najemnik prenese minimalno količino tveganja na najemnika, ki plača davek na nepremičnine. To pomeni, da so za kakršne koli druge stroške - kot so zavarovanje, vzdrževanje in popravila ter komunalne storitve - odgovornost najemodajalca. Najemodajalec je odgovoren tudi za vsa vzdrževanja in / ali popravila, ki jih je treba opraviti med najemom znotraj nepremičnine.

Najemniki v okviru enega samega najema na koncu plačajo nekoliko nižjo najemnino kot pri običajnem najemu zaradi dodanih stroškov davka na nepremičnine. Toda višje plačilo najemnine ne najemodajalčeve odgovornosti za posodabljanje teh stroškov. Na primer, najemnik lahko zamudi ali izvrši zamude pri plačilu občini, kar pomeni, da je najemodajalec zanje na kljuki. To lahko povzroči globe in / ali dodatne pristojbine. Zato večina najemodajalcev vključuje davke na nepremičnine v najemninah. Raje, da plačilo poteka skozi njih, tako da vedo, da so davki plačani pravočasno in v pravilnem znesku.

Dvojni neto najemi

Dvojni neto najemi so še posebej priljubljeni pri poslovnih nepremičninah. V najemu, kot je ta, najemnik poleg najemnine plačuje davke na nepremičnine in zavarovalne premije. Osnovna najemnina, ki se plačuje za sam prostor, je na splošno nižja zaradi dodatnih stroškov, ki jih mora najeti najemnik. Po drugi strani za vse stroške vzdrževanja odgovarja najemodajalec, ki jih plačuje neposredno.

V večjih trgovskih objektih z več kot enim prostorom, ki je na voljo za najem, kot so nakupovalni centri in obsežni pisarniški kompleksi, imajo najemniki lahko kvadratne posnetke kot njihovi sosedje. Najemodajalci najemnikom navadno dodelijo davke in stroške zavarovanja sorazmerno glede na količino zakupljenega prostora.

Tako kot enotni neto najem bi morali tudi najemodajalci doplačila prenesti nanje, da jih lahko plačajo občini in zavarovalnici. Čeprav najemnik v najem vključuje ta plačila, je ime najemodajalca na računu za davke in zavarovanja, kar pomeni, da je na koncu odgovoren. Najemnik s tem, da najemnikom plača te stroške neposredno, se lahko izogne ​​težavam, povezanim s zamudnimi ali zamudnimi plačili najemnikov, kar bi lahko povzročilo dodatne pristojbine.

Dvojni neto najemi, ki se imenujejo tudi neto-neto ali NN najemi,

Trojni neto najemi

Trojni neto najem odvzame najemodajalcu največ tveganja kakršnemu koli neto najemu. To pomeni, da mora najemnik poleg najemnin, davkov na nepremičnine in zavarovalnih premij plačati najemnik tudi stroške strukturnega vzdrževanja in popravil. Ker se ti dodatni stroški prenesejo na najemnika, najemodajalec praviloma zaračuna nižjo osnovno najemnino.

Ko so stroški vzdrževanja višji od pričakovanih, najemniki v okviru trojnega neto najema pogosto poskušajo izstopiti iz najemnin ali pridobiti najemnine. Da bi se to zgodilo, mnogi najemodajalci raje uporabijo zakupni neto najem. To je ena vrsta trojnega neto najema, ki ga pred potekom ni mogoče odpovedati. Poleg tega zneska najemnine ni mogoče spremeniti iz nobenega razloga, vključno z nepričakovanimi in znatnimi povečanjem pomožnih stroškov.

Najemodajalci bodo morda raje uporabili zakupni neto najem, saj se najemniki lahko potrudijo iz dragega trojnega neto najema.

Trikratni neto najemi lahko povečajo najemnikove operativne stroške in so lahko na udaru za odbitke zavarovalnih polic, odgovorni pa so lahko tudi za škodo na premoženju, ki ga zavarovalnica ne krije.

Večina trojnih neto najemov je dolgoročnih najemov, ki trajajo več kot 10 let in na splošno vključujejo koncesije za povečanje najemnin. Imenujejo jih tudi neto-neto-neto ali NNN najemi v nepremičninski industriji. (V zvezi z branjem glejte: Za katere vrste nepremičnin se uporabljajo najemi trojnega neto (NNN)?)

Ključni odvzemi

• V neto najemu so najemniki, ki plačajo enega ali več dodatnih stroškov v industriji poslovnih nepremičnin.
• V enem samem najemu najemnik poleg davkov na nepremičnine plačuje nižjo osnovno najemnino.
• Dvojni čisti najem vključuje davke na nepremičnine in zavarovalne premije z osnovno najemnino.
• Trojni čisti najemi vključujejo davke na nepremičnine, zavarovanja in stroške vzdrževanja ter osnovno najemnino.
• Najemniki se lahko zaradi visokih stroškov, ki so z njimi povezani, poskusijo iztržiti iz trojnega neto najema, zato najemodajalci običajno uporabljajo zavezujoč neto najem.

Posebna vprašanja

Pri najemu katere koli najemne pogodbe mora najemnik upoštevati, da se lahko njihova plačila najemnine, ne glede na to, ali vključujejo dodatne stroške ali opombe, povečajo. Najemodajalec lahko najemnino poviša zaradi zakonskih podražitev, ki jih dovoljujejo lokalne vlade. Toda najemnina se lahko poveča tudi zaradi presoje davka na nepremičnine ali povečanja zavarovalnih premij.

Vendar obstajajo alternative. Če imajo možnost, bodo najemniki morda želeli razmisliti o podpisu bruto najemnine, ki zaračunava pavšalno ceno najema. Ta znesek krije pristojbino za prostor, kot tudi vse dodatne stroške, ki prihajajo zraven. Najemodajalec zato obdrži odgovornost za plačilo davkov na nepremičnine, zavarovalnih premij in stroškov vzdrževanja. Te stroške krije tako, da jih vgradi v najemnino, ki jo zaračuna svojemu najemniku.

Na primer, če letna najemnina znaša 10.000 ameriških dolarjev in oceni, da so dodatni stroški 3000 dolarjev, znaša efektivna najemnina, ki jo zaračuna najemniku 13.000 dolarjev letno. Medtem ko so tradicionalni najemi pogostejši kot neto najemi, predstavljajo večjo nevarnost za najemodajalca, ki mora prevzeti vsako nepričakovano povečanje dodatnih stroškov. Zato nekateri najemodajalci raje uporabljajo vrsto neto najema, prenašajo del ali celotno tveganje na najemnika.