Davčne olajšave za lastnike nepremičnin v najemu

Imate nepremičnine, ki jih oddajate v najem? Takšne naložbe poleg možnosti stalnega apreciacije dohodka in kapitala ponujajo odbitke, ki lahko zmanjšajo dohodnino od vašega dobička. Najprej pa kakšen vlagatelj v nepremičnine: pasivni vlagatelj ali nepremičninski strokovnjak? V tem članku vam bomo pokazali, kako bi vaša klasifikacija lahko močno spremenila število prejetih davčnih olajšav.

Če večino svojega časa v nepremičninskem poslu preživite kot nepremičninski strokovnjak, izgube pri najemu ne bodo pasivne. To pomeni, da se vaše izgube v celoti odštejejo od vseh dohodkov, pasivne in ne-pasivne. V nasprotnem primeru so vaše izgube pasivne in jih je mogoče odšteti le do 25.000 dolarjev glede na dohodek od najemnine (faze odbitka, če vaš spremenjeni prilagojeni bruto dohodek (MAGI) znaša med 100.000 in 150.000 USD). Izgube v višini več kot 25.000 dolarjev pa se lahko prenesejo v naslednje leto.

IRS opredeljuje nepremičninskega strokovnjaka kot nekoga, ki v najemniškem poslu porabi več kot polovico svojega delovnega časa. To vključuje razvoj nepremičnin, gradnjo, nakup in upravljanje. Prav tako morate porabiti več kot 750 ur letno, ko delate na svojih nepremičninah.

Skupni viri dohodka
Prihodki od najemnin
Denar, ki ga prejmete za najem, se na splošno šteje za obdavčljiv v letu, ko ga prejmete, ne takrat, ko je zapadel ali zaslužil; zato morate akontacijo vključiti kot dohodek.

Recimo, da najamete hišo za 1000 dolarjev na mesec in od novih najemnikov boste morali plačati najemnino za prvi in ​​zadnji mesec, ko podpišejo najem. V tem primeru boste morali razglasiti 2000 dolarjev, ki ste jih prejeli, kot dohodek, čeprav 1000 od teh 2000 dolarjev zajema obdobje, ki bo v prihodnosti morda nekaj let.

Stroški plačila najemnikov
Stroški, ki jih najemnik plača za vas, se štejejo za dohodek. To bi na primer vključevalo nujna popravila hladilnika, ki ga mora najeti najemnik, ko ste zunaj mesta. Nato lahko plačilo popravila odštejete kot strošek najema.

Trgovina za storitve
Vaš najemnik bi lahko ponudil trgovanje z njegovimi storitvami v zameno za najemnino. Vendar morate pošteno tržno vrednost storitev vključiti kot dohodek. Primer: če vaš najemnik ponuja barvanje najemniške hiše v zameno za enomesečno najemnino (v vrednosti 1.000 USD), morate vključiti 1.000 USD kot dohodek, čeprav denarja dejansko niste prejeli. Vendar boste lahko odšteli 1000 USD kot odhodek.

Varnostni depoziti
Varnostni depoziti se ne obdavčijo, če jih prejmete, če nameravate ta denar najemniku vrniti ob koncu najema. Kaj pa, če vaš najemnik ne izpolnjuje najemnih pogojev?

Recimo, da zberete varščino v višini 500 dolarjev, nato pa se vaš najemnik premakne in pusti luknje v stenah, ki stanejo 400 evrov za popravilo. Ta znesek lahko odštejete od varščine v letu, ko ga vrnete. Takrat morate vključiti 400 dolarjev, ki ste jih porabili za popravilo zidu kot dohodek. 400 dolarjev boste lahko prikazali tudi kot odbitni strošek.

Popravila Vs. Izboljšave
Lastniki najemnih nepremičnin lahko domnevajo, da je vse, kar naredijo na njihovi lastnini, odbitni stroški. Po podatkih IRS ni tako.

Popravilo ohranja najem nepremičnine v dobrem stanju in je v letu, ko ga plačate, odbitni stroški. Popravila vključujejo barvanje, popravljanje pokvarjenega stranišča in zamenjavo napačnega stikala za luč. Po drugi strani izboljšave dodajo vrednost vaši nepremičnini in jih ni mogoče odbiti, ko jih plačujete. Stroške izboljšav morate povrniti tako, da amortizirate stroške nad življenjsko dobo vaše nepremičnine. Izboljšave lahko vključujejo novo streho, teraso ali garažo.

Zato bi morali z davčnega vidika opraviti popravila, saj težave nastanejo, namesto da bi čakali, da se pomnožijo in zahtevajo prenovo.

Pogosti odbitki
Hipotekarni stroški
Stroški pridobitve hipoteke se ne odbijejo, ko jih plačate. Sem spadajo provizije in ocene. Vendar jih lahko amortizirate v času trajanja hipoteke.

Ko začnete izvajati hipotekarna plačila, ne pozabite, da vseh plačil ni mogoče odbiti. Ker del vsakega plačila gre za plačilo glavnice, ta znesek ni odbitni strošek; del, plačan za obresti, se odbije. Vaše hipotekarno podjetje vam bo vsako leto poslalo obrazec 1098, v katerem je razvidno, koliko ste plačali obresti skozi vse leto. To je mogoče odbiti. Če del vašega plačila vključuje denar, ki gre na e-poštni račun za kritje davkov in zavarovanja, bi morala vaša hipotekarna družba o tem poročati tudi vam.

Potni stroški
Denar, ki ga porabite za potovanje za zbiranje najemnine ali vzdrževanje najemnine, je odbiten. Če pa je bil namen potovanja izboljšati, morate te stroške povrniti kot del izboljšave in amortizacije.

Na voljo imate dve možnosti, kako odšteti potne stroške: dejanske stroške ali standardno kilometrino. Več o zahtevah IRS in trenutnih dovoljenih kilometrinah si lahko preberete v Publikaciji 463.

Drugi skupni stroški
Poleg popravil in amortizacije so nekateri drugi skupni stroški, ki jih lahko odštejete:

• Zavarovanje
• Davki
• Nega trate
• Strošek priprave davčne napovedi
• Izgube zaradi vzrokov (orkan, potres, poplava itd.) Ali tatvin

Stanovanja in zadruge
Če imate v najemu kondominij ali zadrugo, ima vsaka nekaj posebnih pravil.

Kondominiji
S kondominiumom boste morda plačali dajatve ali odmere za skrb za premoženje v splošni lasti. To vključuje zgradbo stavbe, preddverje, dvigala in rekreacijske površine.

Ko najamete kondominij, lahko odštejete stroške, kot so amortizacija, popravila, obresti in davki, ki se nanašajo na skupno lastnino. Vendar pa tako kot pri najemu za eno družino, denarja, porabljenega za dokapitalizacijo, ne morete odšteti, takšna ocena za kabo v klubskem domu. Namesto tega morate amortizirati stroške kakršnega koli izboljšanja v njegovi življenjski dobi.

Zadruge
Stroški za zadružno stanovanje, ki ga najamete, se odštejejo. To vključuje pristojbine za vzdrževanje, ki jih plačuje zadružna stanovanjska korporacija. Kapitalske izboljšave se obravnavajo drugače - stroškov izboljšave ne morete odšteti in jih ne morete amortizirati. Stroške izboljšave morate dodati v stroškovne osnove korporacije. To bo zmanjšalo vaš kapitalski dobiček pri prodaji stanovanja.

Vodite dobro evidenco
V IRS-ovem razporedu E obstajajo prostori za številne kategorije stroškov. Zato vam IRS omogoča prilagodljivost pri postavkah, ki jih lahko odštejete. Vendar bodite pripravljeni podpreti svoj zahtevek in se prepričajte, da boste odpravili stroške popravil in vzdrževanja od tistih, ki so kapitalske izboljšave. Ne pozabite, da denar, ki ga porabite za izboljšave, lahko zmanjšate davčno obveznost pri prodaji.

Če trdite, da ste nepremičninski strokovnjak, morate hraniti dodatno dokumentacijo (knjige sestankov, dnevnike, koledarje, dnevnike itd.), Da vsako leto dokažete svojo aktivno udeležbo in čas, ki ga preživite na svojih nepremičninah.

Na splošno je investitorjem v nepremičnine na voljo kar nekaj vrst odbitkov in vedeti morate, za katere ste upravičeni.