Zakaj se večina mojih hipotekarnih plačil začne kot obresti?
Znesek hipotekarnega plačila je sestavljen iz kombinacije obresti in glavnice. V času trajanja hipoteke se bo delež obresti od glavnice spreminjal.
Na začetku bo plačilo lastnika stanovanja v glavnem obresti, z majhnim zneskom glavnice. Ko hipoteka zapade, se bo glavni del plačila povečal, delež obresti pa se bo zmanjšal. To je zato, ker zaračunane obresti temeljijo na trenutnem neporavnanem stanju hipoteke, ki se zmanjša, ko se odplačuje več glavnice. Manjša je hipotekarna glavnica, manj obračunanih obresti.
Na primer, vzemite preprosto hipoteko za 100.000 dolarjev ob obrestni meri 4% letno in do zapadlosti 24 let. Letno hipotekarno plačilo znaša 6.558, 68 dolarjev. Prvo plačilo bo vključevalo stroške obresti v višini 4.000 USD (100.000 x 4%) in odplačilo glavnice v višini 2.558, 68 USD (6.558, 68 - 4000 USD). Neplačano hipotekarno stanje po tem plačilu znaša 97.441, 32 USD (100.000 do 2.558, 68 USD). Naslednje plačilo bo enako prvemu, 6.558, 68 dolarjev, zdaj pa bo imelo drugačen delež obresti do glavnice. Stroški obresti za drugo plačilo bodo znašali 3.897, 65 USD (97.441, 32 x 4%), medtem ko bo glavnina predplačila znašala 2.661, 03 USD (6.558, 68 $ - 3.897, 65 USD).
Glavni del drugega plačila je približno 100 dolarjev večji od prvega. To se zgodi, ker je lastnik stanovanja plačal denar v višini glavnice - zmanjšal jo je - in novo plačilo obresti se izračuna na nižji znesek glavnice. Proti koncu hipoteke bodo plačila v glavnem odplačana.
To je osnovni primer uporabe tradicionalnega navadnega posojila z vanilijo. Z eksotičnimi hipotekami lahko lastniki domov izberejo mesečna hipotekarna plačila.
Kako se hipoteke amortizirajo
Čeprav se delež obresti vsak mesec zmanjšuje, se hipotekarna plačila sčasoma ne zmanjšujejo. Več denarja gre za glavnico, ki se v celotni dobi posojila v celoti amortizira. Posledično več let plačila lastnika stanovanja usmerjajo k glavnici, s čimer se pospeši stopnja, po kateri lastnik hiše ustvari kapital in zmanjša dolgovani znesek. V 30-letnem obdobju 30-letne fiksne hipoteke lastnik stanovanja z vsakim plačilom poveča svoj kapitalski kapital za mnogo več v primerjavi s plačili, opravljenimi v prvih dveh letih.
Zmanjševanje plačil
Vendar pa obstajajo nekatere posebne situacije, ko se hipotekarna plačila lahko zmanjšajo.
Hipoteka z nastavljivo obrestno mero (ARM) se lahko sčasoma zmanjšuje. Pri tej vrsti hipoteke obrestna mera niha na podlagi indeksa, ki odraža stroške posojilojemalca najemanja na kreditnih trgih. Plačila ARM se lahko zmanjšajo, če se referenčna stopnja posojila med posojilom zniža. Vendar pa ima ARM enak potencial, da se plačila povečajo, včasih bistveno. Posojilni dokumenti določajo, kako se lahko obrestna mera vsako leto zviša in kolikšna je najvišja, ki se lahko poveča v celotnem obdobju posojila.
Posojilojemalec, ki mora v zgodnjih letih posojila plačevati hipotekarno zavarovanje, lahko opazi, da se bo njeno hipotekarno plačilo sčasoma zmanjšalo. Večina hipotekarnih družb omeji posojila v višini 80% kupnine ali vrednosti stanovanja, odvisno od tega, katera je manjša, posojilojemalec pa naj bi prišel do ostalih 20% kot predplačilo. To razmerje med posojilom in vrednostjo [LTV] je zasnovano za zaščito posojilodajalca, če vrednost stanovanja pade in posojilojemalec dolguje več, kot je vredno stanovanja. V nekaterih primerih posojilodajalci lastnikom stanovanj omogočajo, da zadolžijo več kot 80% kupnine, vendar posojilodajalci zahtevajo hipotekarno zavarovanje kot del posla. To zavarovanje ščiti posojilodajalca, če mora zapreti premoženje, ki je manjše od stanja posojila. Posojilojemalec plačuje zavarovalne premije kot del mesečnega hipotekarnega plačila.
Ko se posojilojemalec posojilo zniža na določen odstotek vrednosti doma - običajno 78% -, posojilojemalec lahko zaprosi posojilodajalca za odpoved hipotekarnega zavarovanja. Ob predpostavki, da je posojilojemalec uspešen, se bo hipotekarno plačilo za preostali del posojila zmanjšalo, ker ne vključuje več premije za hipotekarno zavarovanje.