Zakaj so nepremičnine tvegana naložba

Sredstva, kot so zlato in nepremičnine, so temeljne naložbe, nakup stanovanja pa je običajna naložba posameznikov po vsem svetu, saj se na splošno šteje za varno in donosno naložbo. Vlaganje v nepremičnine pa zahteva dolgo obdobje zavezanosti in veliko polog in je tvegano tudi na dolgi rok. Poleg tega mnogi vlagatelji pogosto prezrejo stroške.

Upoštevajte nekaj pomembnih točk glede skritih stroškov in dejavnikov, zaradi katerih je vlaganje v nepremičnine tvegano, drago in morda ne tako donosno podjetje. Vlagatelji bi morali imeti vse to v mislih, preden začnejo trdo zaslužiti denar.

Skupna percepcija

Povprečen vlagatelj lahko opazi, da je bila dvosobna etažna kondominium v ​​predmestju na voljo za 300.000 dolarjev pet let nazaj, zdaj pa se prodaja za 450.000 dolarjev. To je kul 50-odstotni donos v petih letih, veliko boljši od vračila zalog, obveznic ali zlata. Pokaže se, da je tudi absolutna vrednost dobička visoka 150.000 dolarjev, razpoložljivost financiranja pa daje iluzijo uporabe denarja s finančnim vzvodom za dobiček.

Kakšni so izzivi in ​​skriti stroški nepremičninskih naložb ob vseh teh navideznih prednostih?

Anatomija stroškov premoženja

Razmislite o primeru, ko se posameznik preseli v novo mesto zaradi nove zaposlitve. Pričakuje, da bo ostal približno pet let, vendar lahko to obdobje podaljša na podlagi svoje poklicne rasti pri svojem obstoječem delodajalcu ali pri drugih delodajalcih v istem mestu. Pod domnevo dobre donosnosti razmišlja o nakupu stanovanja ali stanovanja, namesto da bi ga najel.

Upoštevajte, da lahko oseba kupi delnico ali enoto sklada, ki se trguje na borzi, za slabih 5 dolarjev, naložba v nepremičnine pa zahteva tisoč dolarjev. Čeprav se večina naložb v nepremičnine financira s posojili, pa nakup stanovanja ali stanovanja v vrednosti 300.000 dolarjev še vedno zahteva 20% (60.000 USD) polog.

Posamezniki, ki prispevajo manj kot 20%, lahko dobijo posojilo, vendar bodo na koncu plačali višje obrestne mere in bodo prisiljeni sklepati zasebno hipotekarno zavarovanje, kar poveča stroške. Višje obrestne mere vodijo do višjih odplačil, hipotekarno zavarovanje pa običajno stane od 0, 15% do 2, 5% zneska posojila.

Če domnevate, da nekdo kupi zgoraj omenjeno nepremičnino v vrednosti 300.000 dolarjev z 20-odstotnim pologom in preostalih 240.000 dolarjev izposodite po 3.875-odstotni obrestni meri za 20-letno dolgoročno hipoteko, mesečna plačila znašajo približno 1.440 dolarjev.

Za obdelavo posojila obstajajo dodatni enkratni stroški, ki znašajo približno 4% zneska posojila (9.600 dolarjev). Davki na prenos nepremičnin ali stroški registracije se razlikujejo od države do države in če povprečno 2, 5% vrednosti nepremičnine dodate 6000 USD k stroškom.

Če domnevate, da se vrednost nepremičnine v petih letih poveča za 1, 5-krat na 450 000 dolarjev, se bo cena zvišala za približno 9%. Če k temu dodamo letni davek na nepremičnine po stopnji 1, 5% trenutne vrednosti nepremičnine, skupni davek, plačan v petih letih, znaša približno 30.000 USD.

Če bi naš vlagatelj kupil stanovanje, bi mesečno nadomestilo družbi kondominij znašalo 200 USD v petih letih. Nato dodajte stroške za popravila, opremo in vzdrževanje. Konzervativna ocena 1.000 dolarjev na leto nas popelje na skupno 5000 dolarjev v petih letih.

Nato predpostavimo, da lastnik po petih letih najde kupca, ki je pripravljen kupiti svoj stan za 450.000 dolarjev.

Do takrat naj bi vlagatelj banki poplačal 86.400 dolarjev posojila. Če k temu prištejemo še 60.000 dolarjev, stroške obdelave posojila (9.600 dolarjev), davek na prenos nepremičnin (6.000 dolarjev), davek na nepremičnine (30.000 dolarjev), pristojbine za družinsko sodelovanje (12.000 dolarjev) in splošno vzdrževanje (5000 dolarjev), znaša 209.000 dolarjev.

Kaj je neto donos?

Prvotni znesek glavnice 20-letnega posojila v višini 240.000 dolarjev se bo v petih letih znižal na približno 180.000 dolarjev, saj vlagatelj mesečno plačuje 1.440 dolarjev. Vlagatelj bo vrnil teh neporavnanih 180.000 dolarjev od prodajne cene 450.000 dolarjev, ki jo je prejel od novega kupca. Investitor plača 209.000 ameriških dolarjev skupnih stroškov za to nepremičnino, še 180.000 ameriških dolarjev za preostalo neporavnano plačilo in tako neto dobiček znaša 61.000 dolarjev.

Vlagatelj je v petih letih zapravil 209.000 dolarjev in dobil 61.000 dolarjev čistega dobička v višini 29, 2%. Čeprav se prodajna cena zdi visoka, so skriti stroški odvzeli velik del dobička.

Vzemimo daljše trajanje. Predpostavimo, da investitor nadaljuje z bivanjem v mestu in ima svoj kondominij v celotnem 20-letnem obdobju posojila. Vsakih pet let se vrednost stanovanja poveča za 1, 5-krat. V 20 letih bo vrednost dosegla 1, 52 milijona dolarjev, kar je več kot petkrat.

Investitor bo odplačal 345.600 dolarjev. Če dodamo 60.000 dolarjev, skupni stroški znašajo 405.600 dolarjev.

S podobnimi izračuni kot zgoraj dobimo skupni davek na nepremičnine v višini 251.000 dolarjev, stroške vzdrževanja (48.000 dolarjev), splošno popravilo in vzdrževanje (20.000 dolarjev), stroške obdelave posojila (9.600 dolarjev) in davek na prenos nepremičnine (6000 dolarjev). Skupni znesek je 739.600 dolarjev, tako da je čisti dobiček v 20 letih 780.400 dolarjev za 106-odstotni donos, kar je denar v bistvu podvojilo v 20 letih.

Dolgoročno učinkoviti donosi niso tako veliki. Čeprav cena, ki se je povišala petkrat, stroški plačila obresti, davkov in drugih stroškov zmanjšujejo dobiček.

Vlagatelji morajo upoštevati tudi, da se realna vrednost denarja sčasoma zmanjšuje. Zaradi inflacije naraščajo stroški vzdrževanja in rednih popravil. Če upoštevamo tudi inflacijo, se bo neto donos še zmanjšal. Vlagatelji bi morali ob prodaji razmisliti tudi o zavarovanju, posredniških provizijah in davkih na prenos nepremičnin. Vključitev teh bo še zmanjšala neto donos.

Pri naložbah v nepremičnine obstajajo tudi druga povezana tveganja. Razvoj dogodkov v obdobju naložbe lahko povzroči težave pri prodaji nepremičnine pozneje. Na primer, hrupna nova avtocesta ali trn kriminala lahko razvrednoti nepremičnino. Vsaka nadnaravna nesreča, kot orkan ali potres, lahko v celoti opustoši nepremičnino, od zavarovalnih zahtevkov pa se lahko izterja le delni znesek. Tudi po obnovi z zavarovalnim denarjem postane višja cena težavna po pojavu takih dogodkov v okolici.

Alternativa naložbam v nepremičnine

Namesto da kupujejo nepremičnine, bi morali vlagatelji v naložbene nepremičninske sklade, nepremičninske možnosti, nepremičninske ETF, vzajemne sklade in delnice upoštevati kot poceni alternative.

Medtem ko zaloge predstavljajo tveganja, značilna za delnice, sredstva, ETF in REIT zagotavljajo raznolikost. Za pogumna srca, ki so pripravljena tvegati nasprotne stranke na neurejenem trgu, lahko nepremičninske možnosti ponujajo višje donose brez stroškov in davkov.

Spodnja črta

Za naložbe v nepremičnine so potrebne ogromne finančne obveznosti, ki se nanašajo na dolga obdobja. Ocenjevanje vrednosti takšnih naložb, razporejenih v dolgih obdobjih, je zapletena naloga. Medtem ko nekateri vlagatelji zvabijo, če gledajo nominalna zvišanja cen, je treba upoštevati vse stroške.