13 korakov zapiranja nepremičnine

Zaključek nepremičninskega posla je lahko dolgotrajna in naporna vaja, ki vključuje veliko korakov in postopkovnih formalnosti. Zapiranje se zgodi, ko podpišete papirje, zaradi katerih je hiša vaša. Toda preden pride tisti usodni dan, se mora zgoditi dolg seznam stvari. Ta članek vsebuje pomembne smernice za kupca nepremičnine, ki jih je treba upoštevati med zaključnim postopkom od trenutka sprejetja vaše ponudbe do trenutka, ko dobite ključe novega stanovanja.

12 korakov za zaključek pogodbe o nepremičninah

1. Odprite Escrow račun

Escrow je račun, ki ga ima tretja oseba v imenu dveh glavnih strank, vpletenih v transakcijo. Ker prodaja na domu vključuje več korakov, ki trajajo čas, ki lahko traja tedne, je najboljši način za zmanjšanje tveganja prodajalca ali kupca raztrgan, če nevtralna tretja oseba hrani ves denar in dokumente, povezane s transakcijo, do vse je bilo rešeno. Ko so vse postopkovne formalnosti končane, se denar in dokumenti prenesejo s skrbniškega računa escrow računa na prodajalca in kupca, s čimer se zagotovi varna transakcija.

2. Iskanje in zavarovanje naslova

Iskanje naslova in zavarovanje lastninske pravice zagotavljata mir in pravno zaščito, tako da nihče drug ne bo mogel kasneje, ko kupite nepremičnino, poskušati uveljavljati svojo, pa naj bo to zavržen sorodnik, ki ni bil volja ali pobiral davke agencija, ki ni plačala svojih dajatev. Iskanje naslova je pregled javnih evidenc, da se ugotovi in ​​potrdi zakonito lastništvo nepremičnine, in ugotovi, kakšne zahtevke ima, če obstajajo. Če obstajajo kakršni koli zahtevki, jih je morda treba rešiti, preden bo kupec dobil nepremičnino. Imetno zavarovanje je zavarovalno odškodninsko zavarovanje, ki zaščiti imetnika pred finančnimi izgubami zaradi napak na lastnini na nepremičnini in ščiti tako lastnike nepremičnin kot posojilodajalce pred izgubo ali škodo, ki bi nastala zaradi zastavne pravice, obremenitev ali napak v lastnini ali dejanskem lastništvu nepremičnine .

3. Najem odvetnika

Čeprav je pravna pomoč neobvezna, je vedno bolje pridobiti strokovno pravno mnenje o vaših zaključnih dokumentih. Zapleteni žargon, ki je pogosto omenjen v lastninskih dokumentih, je težko razumeti tudi za dobro izobražene posameznike. Za primerno plačilo lahko mnenje izkušenega nepremičninskega odvetnika ponudi več ugodnosti, vključno z namigi o morebitnih težavah v papirologiji. V nekaterih zveznih državah lahko zakon za zaključek postopka na koncu zahteva odvetniško sodelovanje.

4. Hipotekarna predhodna odobritev

Čeprav predhodno odobritev hipoteke ni treba sklepati, lahko s tem hitreje sklenete posel. Potem ko je predhodno potrjeno, vam lahko pri pogajanjih daje večjo moč pogajanj, saj prodajalcu signalizira, da imate močno finančno podporo. Če predhodno odobrite hipoteko, vam tudi omogoča, da veste, do katere meje lahko pridete do nakupa nepremičnine. Pomaga prihraniti čas in trud pri iskanju lastnosti, ki ustrezajo vašemu proračunu.

5. Zaklenite svojo obrestno mero

Obrestne mere, vključno s ponujenimi na hipoteki, so lahko spremenljive in se lahko spremenijo. Zvišanje obrestne mere za 0, 25 odstotka lahko znatno poveča znesek odplačevanja, odplačilno pogodbo ali oboje. Priporočljivo je, da obrestno mero za posojilo vnaprej zaklenite, namesto da bi bili na milostni volji nihanja na trgu, kar je lahko veliko tveganje, če se obrestne mere zvišajo, preden zaključite nakup nepremičnine.

Vnaprej odobrena hipoteka omogoča, da vam ponudimo blokado obrestne mere, kar pomeni, da lahko za posojilo zagotovite ugodno obrestno mero. Čeprav so obdavčljive stopnje podvržene več dejavnikom, kot so bonitetna ocena vlagatelja, geografska regija, nepremičnina in vrsta zaprošenega posojila, so poskusi zaklepanja po ugodnih cenah lahko koristni.

6. Pogajajte se o postopkovnih stroških

Vse vpletene službe in subjekti že od e-poštnega računa do nepremičninskega odvetnika stanejo denar in lahko snežijo velik znesek. Mnoge tovrstne storitve izkoriščajo nevednost potrošnikov z zaračunavanjem visokih pristojbin. Neželene pristojbine, vrsta dajatev, ki jih posojilodajalec naloži ob zaprtju hipoteke in jih posojilojemalec pogosto nepričakuje in posojilodajalec ne pojasni jasno, so velik strošek.

Neželene pristojbine vključujejo postavke, kot so upravne pristojbine, pristojbine za pregled vlog, pristojbine za oceno ocene, pomožne pristojbine, pristojbine za obdelavo in pristojbine za poravnavo. Celo pristojbine za zakonite storitve zapiranja se lahko povišajo. Če ste pripravljeni spregovoriti in se strinjati, lahko ponavadi odpravite ali zmanjšate pristojbine in druge stroške.

7. Dokončajte pregled doma

Domač inšpekcijski pregled, fizični pregled stanja nepremičnine je nujen korak, da ne vemo le o kakršnih koli težavah z nepremičnino, ampak tudi da dobimo vpogled v okolico. Če med pregledom med domom najdete resne težave z domom, boste imeli možnost odstopiti od posla ali od prodajalca zahtevati, da ga popravi ali plača, da ga popravi (če je v nakupovalni ponudbi vključen dom -zaključna nepredvidljivost).

8. Zaključite pregled škodljivcev

Inšpekcijski pregled škodljivcev je ločen od inšpekcijskega pregleda na domu in vključuje strokovnjaka, ki poskrbi, da v vašem domu ni nobenih žuželk, ki uničujejo les, kot so termiti ali mizarske mravlje. Težava škodljivcev je lahko uničujoča za lastnosti, izdelane predvsem iz lesenega materiala, in veliko hipotekarnih podjetij nalaga, da se odpravijo celo manjše težave s škodljivci, preden lahko sklenete posel.

Tudi majhna okužba se lahko širi in postane zelo uničujoča in draga za odpravljanje. Škodljivce, ki uničujejo les, je mogoče odpraviti, vendar boste želeli, da se težava reši za stroške, ki se vam zdijo razumni (ali za stroške, ki jih je prodajalec pripravljen in zmožen plačati), preden dokončate nakup stanovanja. Inšpekcijski pregledi škodljivcev so v nekaterih državah zakonsko zahtevani, v drugih pa izbirni.

9. Ponovno se dogovorite o ponudbi

Tudi če je bila vaša ponudba za nakup že sprejeta, če inšpekcijski pregledi odkrijejo težave, boste morda želeli, da se stanovanjska cena stanovanja ponovno dogovori, da bo odražala stroške popravil, ki jih boste morali opraviti. Kupnino bi lahko ohranili enako, vendar poskusite prodajalca navesti, da plača popravila. Čeprav morda nimate veliko možnosti, da bi zahtevali popravila ali znižanje cen, če kupite nepremičnino "takšno, kot je", ni škoda, če bi jo vprašali. Še vedno lahko odstopite brez kazni, če se ugotovi velika težava, da je prodajalec ne more ali ne odpravi.

10. Odstranite nepredvidene dogodke

Če vam je vaš nepremičninski agent pomagal sestaviti dobro ponudbo za nakup, bi moral biti odvisen od več stvari, ki vključujejo:

• Pridobitev financiranja po obrestni meri, ki ne presega določenega odstotka, ki si ga lahko privoščite
• Domači pregled ne razkrije večjih težav z domom
• Prodajalec v celoti razkrije vse znane težave z domom
• Inšpekcijski pregled škodljivcev ne razkrije večjih napadov ali škod v domu
• Prodajalec zaključi vsa dogovorjena popravila

Kot del aktivne odobritve je treba take dogodke pisno odstraniti do določenih datumov, ki bi morali biti navedeni tudi v vaši nakupni ponudbi. Vendar pa so v nekaterih pogodbah o nakupu nepredvidene situacije pasivno odobrene (znane tudi kot konstruktivna odobritev), če jih ne protestirate v določenih rokih. Zato kupci postanejo pomembni za razumevanje postopka odobritve in upoštevanje potrebnih ukrepov do omenjenih datumov.

11. Časovne zahteve po financiranju

Najverjetneje ste vložili zaslužen denar, ko ste podpisali pogodbo o nakupu, ki je nakazilo prodajalca, ki kaže na kupčevo dobro vero, resnost in resnično zanimanje za nepremičninski posel. Če kupec popusti, gre zaslužek prodajalcu kot nadomestilo. Če prodajalec odstopi, se denar vrne kupcu.

Če želite dokončati nakup, boste morali nakazati dodatna sredstva v deponiranju. Ker se prvotni denarni depozit običajno uporablja za polog, je pomembno, da se dogovorite za različna plačila, ki so potrebna v različnih obdobjih, preden se pogodba zaključi. Če pravočasno ne ponudite potrebnega denarja, lahko tvegate, da bo posel odpovedan, prodajalcu zaslužen denar in še vedno vam bodo zaračunane različne storitve, ki ste jih izkoristili.

12. Končna navodila

Zadnji korak pred podpisom zaključnih dokumentov naj bi bil sprehod po objektu. Želite se prepričati, da od zadnjega pregleda na domu ni nastala škoda, prodajalec je uporabil zahtevane popravke, ni bilo najdenih novih težav in ni bilo odstranjenih nič, kar je vključeno v nakup.

13. Razumevanje prispevkov

Papirologija je najpomembnejši korak sklepanja nepremičninskega posla. Kljub temu, da obstaja kup papirjev, napolnjenih s kompleksnimi pravnimi izrazi in žargonom, je zelo priporočljivo, da jih preberete sami. Če nekaterih terminov ali delov ne razumete, jih lahko poiščete za razlago v internetu ali se posvetujte z odvetnikom za nepremičnine. Vaš agent vam bo prav tako pomagal pri razumevanju tega zapletenega pravnega jezika.

Čeprav boste morda čutili pritisk ljudi, ki čakajo na vas, da podpišete svoje papirje - na primer notar ali hipotekarni posojilodajalec - natančno preberite vsako stran, saj bo droben tisk v prihodnjih letih močno vplival na vaše finance in življenje. Zlasti preverite, ali je obrestna mera pravilna in da so jasno navedeni vsi drugi dogovorjeni pogoji, kot ni kazen predplačila. Na splošno primerjajte svoje zaključne stroške z oceno dobre vere, ki ste jo dobili na začetku postopka, in se prepričajte o morebitnih provizijah.

Spodnja črta

Zaradi visokih stroškov kupci nepremičnine pogosto ostajajo enkrat v življenju za marsikoga. Morda se zdi, da je zaključni postopek veliko zapletenega dela, vredno je časa in truda, da se stvari popravijo, namesto da se pohitite in podpišete posel, ki ga ne razumete.

Pazite na pritisk, ki ga vpleteni agenti in subjekti, ki so tam, pomagajo pri njihovem zmanjšanju, vendar ne bodo resnično odgovorni za težave, s katerimi se lahko dolgoročno soočite zaradi slabega posla.