Zapiralni stroški
Stroški zapiranja so odhodki nad ceno nepremičnine, ki jo kupci in prodajalci običajno opravijo, da opravijo transakcijo z nepremičninami.
Nastali stroški lahko vključujejo pristojbine za pridobitev posojila, diskontne točke, cenitve cen, iskanje naslovov, zavarovanje naslova, ankete, davke, pristojbine za evidentiranje listin in stroške kreditnega poročila. Predplačniški stroški so tisti, ki se pojavljajo sčasoma, na primer davki na nepremičnine in zavarovanje lastnikov stanovanj. Posojilodajalec mora po zakonu te stroške v „dobri veri oceniti“ v treh dneh po vložitvi vloge za posojilo.
Razumevanje zaključnih stroškov
Stroški zapiranja nastanejo, ko se lastnina nepremičnine prenese s prodajalca na kupca. Skupni znesek dohodkovnih stroškov zaprtja je odvisen od mesta prodaje nepremičnine in vrednosti nepremičnine, ki se prenaša. Domači kupci običajno plačajo od 2% do 5% kupnine, stroške zapiranja pa lahko plača prodajalec ali kupec. Transakcija z nepremičninami je nekoliko zapleten postopek z veliko akterji in številnimi gibajočimi se deli. Nekatere države (in nekateri izdelki izposoje) zahtevajo določene inšpekcijske preglede, ki presegajo osnovni inšpekcijski pregled, ki ga plačate neposredno domačemu inšpektorju po vaši izbiri. Potem so tu še davki na nepremičnine in transfer, pa tudi zavarovalno kritje in različne dodatne pristojbine.
Domači kupci v ZDA plačajo v povprečju 4.876 dolarjev za stroške zapiranja, kaže nedavna raziskava podjetja ClosingCorp, podjetja za podatke o stroških zapiranja nepremičnin. V raziskavi so bili najdeni najvišji povprečni stroški zapiranja v delih severovzhoda, vključno z okrožjem Columbia (12.573 dolarjev), New Yorkom (9.341 dolarjev), Delawareom (8.663 dolarjev), Marylandom (7.211 dolarjev) in Vermontom (6.839 dolarjev). V države z najnižjimi povprečnimi stroški zapiranja so bili Missouri (2.905 dolarjev), Indijana (2.934 dolarjev), Južna Dakota (2.996 dolarjev), Iowa (3.138 dolarjev) in Severna Karolina (3.206 dolarjev).
Zakoni zahtevajo, da posojilodajalci predložijo posojilo, ki razkrije stroške zaprtja nepremičnine. V skladu z Zakonom o postopkih poravnave nepremičnin (RESPA) morajo posojilodajalci po zakonu zahtevati, da to oceno, ki jo poznamo tudi kot dobronamerno oceno, v treh dneh po tem, ko posojilodajalec prevzame zahtevek za posojilojemalca. Najmanj tri dni pred zaprtjem mora posojilodajalec predložiti tudi zaključno razkritje, v katerem navede vse pristojbine za zaključek. Navedene pristojbine so se lahko spremenile od ocene posojila.
Ključni odvzemi
- Stroški zapiranja so pristojbine in stroški, ki zapadejo ob zaključku transakcije z nepremičninami, ki presegajo nakupno ceno nepremičnine. Prodajalci so lahko tudi stroški zapiranja.
- Primeri skupnih stroškov zapiranja vključujejo pristojbine v zvezi z nastankom in zavarovanjem hipoteke, provizijami za nepremičnine, davki, zavarovanjem in vložitvijo evidenc.
- Stroške zapiranja morajo zakoni razkriti kupcem in prodajalcem, o čemer se morajo dogovoriti, preden bo mogoče opraviti posel z nepremičninami.
Primeri zaključnih stroškov
Pristojbine za izviranje so pristojbine, ki jih banka zaračuna za ustvarjanje posojila. Pristojbina običajno znaša 1% hipoteke. Kupec lahko kupi popustne točke vnaprej, da zniža obrestno mero, ki jo zaračuna banka. Čeprav banka zahteva kreditno poročilo in zahtevek za posojilo, so te pristojbine pogajalske in jih lahko banka krije. Zasebno hipotekarno zavarovanje je dodatna pristojbina, ki se uporablja za vsak nakup z akontacijo, nižjo od 20%.
Lastninsko zavarovanje ščiti posojilodajalca pred zahtevki do hiše in ščiti kupca pred preteklimi izvajalci, ki vložijo zahtevke do nepremičnine. Posojilodajalci pogosto zahtevajo cenitev, ki lahko na večini področij stane do 400 dolarjev. Lokalne oblasti zaračunavajo plačilo pristojbin in davkov za evidentiranje prodaje premoženja. Ti davki na prenos se razlikujejo od države do države.
Vsi stroški zapiranja bodo razčlenjeni na podlagi ocene posojila in zaključnega razkritja. Spodaj so navedene standardne pristojbine:
Prijavnina
- Pristojbina, ki jo posojilodajalec zaračuna za obdelavo vašega hipotekarnega zahtevka. Preden zaprosite za hipoteko, se pozanimajte posojilodajalca za podrobnosti.
Odvetniška pristojbina
- Pristojbina, ki jo zaračuna nepremičninski odvetnik za pripravo in pregled pogodb in pogodb o nakupu stanovanj. Niso vse države zahtevajo odvetnika, da obravnava transakcije z nepremičninami.
Zaključna pristojbina
- Znano tudi kot "provizija za deponiranje", se to plača stranki, ki obravnava zaključek: naslovni družbi, podjetju za spremstvo ali odvetniku, odvisno od državne zakonodaje.
Kurirska pristojbina
- Če podpisujete papirnate dokumente, ta pristojbina pomaga pospešiti njihov prevoz. Če se zapiranje izvede digitalno, te pristojbine morda ne boste plačali.
Pristojbina za kreditno poročilo
- Dajalec posojilodajalca (15 do 30 USD), da potegne kreditna poročila iz treh glavnih poročil. Nekateri posojilodajalci te pristojbine morda ne bodo zaračunali, ker od agencij, ki poročajo, dobijo popust.
Depozitni depozit
- Nekateri posojilodajalci od vas zahtevajo, da ob zaključku položite dva meseca plačila davka na nepremičnine in hipotekarnega zavarovanja.
Premija hipotekarnega zavarovanja FHA
- Posojila FHA zahtevajo vnaprejšnjo premijo hipotekarnega zavarovanja (UPMIP) v višini 1, 75% osnovnega zneska posojila, ki ga je treba plačati ob zaključku (ali pa ga je mogoče prevrstiti v vašo hipoteko). Na leto se plačuje tudi letno plačilo MIP, ki lahko znaša od 0, 45% do 0, 85%, odvisno od trajanja posojila in osnovnega zneska.
Pristojbina za določanje poplav in spremljanje
- Pristojbina, ki se zaračuna pooblaščenemu poplačnemu inšpektorju, da ugotovi, ali je nepremičnina na poplavnem območju, kar zahteva poplavno zavarovanje (ločeno od zavarovalne police vašega lastnika stanovanja). Del pristojbine vključuje stalno opazovanje za spremljanje sprememb poplavnega stanja nepremičnine.
Pristojbina za prenos Združenja lastnikov domov
- Če kupite kondominij, mestno hišo ali lastnino v načrtovanem razvoju, se morate pridružiti združenju lastnikov domov te skupnosti. To je pristojbina za prenos, ki krije stroške zamenjave lastništva, kot so dokumenti. Ne glede na to, ali prodajalec ali kupec plača pristojbino, lahko v pogodbi ali ne; bi morali preveriti vnaprej. Prodajalec mora predložiti dokumentacijo, ki prikazuje zneske pristojbin HOA in kopijo finančnih izkazov, obvestil in zapisnikov agencije. Preden kupite nepremičnino, se prepričajte o teh dokumentih ter podzakonskih predpisih, sporazumih, pogojih in omejitvah (ali CC & Rs) in pravilih HOA, da se prepričate, ali je v dobrem finančnem stanju in v katerem želite živeti.
Zavarovanje lastnikov stanovanj
- Posojilodajalec ob zaključku običajno zahteva predplačilo prvoletne zavarovalne premije.
Zavarovanje naslova posojilodajalca
- Vnaprejšnja enkratna pristojbina, plačana naslovnemu podjetju, ki ščiti posojilodajalca, če pride do lastniškega spora ali zastavne pravice, ki ga ni našel pri iskanju naslova.
Inšpekcijski pregled barv na osnovi svinca
- Pristojbina, plačana pooblaščenemu inšpektorju, da ugotovi, ali ima nepremičnina nevarno barvo na osnovi svinca.
Točke
- Točke (ali "točke popustov") se nanašajo na neobvezno predhodno plačilo posojilodajalcu, da zmanjša obrestno mero za vaše posojilo in s tem zniža mesečno plačilo. Ena točka je enaka 1% zneska posojila. V okolju z nizkimi stopnjami vam to ne bo prihranilo veliko denarja.
Lastniško ime zavarovanja
- Ta politika vas ščiti v primeru, če kdo izpodbija vaše lastništvo doma. Običajno je neobvezen, vendar ga pravni strokovnjaki zelo priporočajo.
Pristojbina za izvor
- Ta pristojbina krije upravne stroške posojilodajalca za obdelavo vaše pristojbine in je običajno 1% zneska posojila. Nekateri posojilodajalci ne zaračunavajo pristojbin za nastanek, običajno pa za kritje stroškov zaračunajo višjo obrestno mero.
Inšpekcijski nadzor škodljivcev
- Pristojbina, ki krije stroške strokovnega pregleda škodljivcev za termite, suho gnilobo ali drugo škodo, povezano s škodljivci. Nekatere države in nekatera državna zavarovana posojila zahtevajo inšpekcijski pregled.
Predplačniške dnevne obresti
- Plačilo za kritje vseh obresti na hipoteki, ki bodo nastale od datuma zaključka do datuma vašega prvega hipotekarnega plačila.
Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI)
- Če je vaš polog manjši od 20%, lahko posojilodajalec zahteva PMI. Morda boste ob zaključku morda morali plačati PMI za prvi mesec.
Pristojbina za oceno nepremičnine
- Zahtevana pristojbina, plačana profesionalnemu podjetju za ocenjevanje nepremičnin, da oceni pošteno tržno vrednost doma, uporabljeno za določitev razmerja med posojilom in vrednostjo (LTV).
Davek na nepremičnine
- Ob zaključku pričakujte, da boste plačali vse davke na nepremičnine, ki zapadejo v roku 60 dni od nakupa stanovanja.
Ocenite provizijo za zaklepanje
- Pristojbina, ki jo posojilodajalec zaračuna za garancijo določene obrestne mere za omejeno časovno obdobje, običajno od trenutka, ko prejmete predprijavo do zaključka.
Imate dobro hipotekarno stopnjo? Zakleni! vam poda podrobnosti.
Pristojbina za snemanje
- Pristojbina, ki jo zaračuna vaš lokalni evidenčni urad, običajno mesto ali občina, za snemanje javnih zemljiških evidenc.
Pristojbina za anketo
- Pristojbina, ki jo geodetska družba zaračuna za preverjanje nepremičnin in skupnih ograj za potrditev meja nepremičnine.
Davčni nadzor in pristojbine za raziskave davčnega stanja
- Provizija tretje osebe za vodenje zavihkov o plačilih davka na nepremičnine in obveščanje posojilodajalca o kakršnih koli težavah s plačili davka na nepremičnine, kot so zamude ali neuspešna plačila.
Pristojbina za iskanje naslova
- Pristojbina, ki jo zaračuna naslovno podjetje za analizo evidenc javnega premoženja za morebitna odstopanja od lastništva. Imetniško podjetje poišče zapise o listinah in zagotovi, da na nepremičnini ne obstajajo neporavnani spori glede lastništva.
Davek na transfer
- Davek, ki se zaračuna za prenos naslova od prodajalca do kupca.
Pristojbina za zavarovanje
- Pristojbina, ki jo posojilodajalec zaračuna za prevzem kredita. Zavarovanje je raziskovalni postopek preverjanja vaših finančnih informacij, dohodka, zaposlitve in kredita za dokončno odobritev posojila.
Provizija za financiranje VA
- Če ste posojilojemalec VA, ta pristojbina, zaračunana kot odstotek zneska posojila, pomaga poravnati stroške posojilnega programa ameriškim davkoplačevalcem. Višina pristojbine za financiranje je odvisna od vaše klasifikacije vojaškega roka in zneska posojila; pristojbino lahko plačate ob zaključku ali uvrstite v vašo hipoteko. Nekateri vojaški pripadniki so oproščeni plačila pristojbine.
Še en velik honorar: provizije za nepremičnine. Kupci pa tega ne plačajo; prodajalci. Provizija običajno znaša od 5 do 6% kupnine doma in je enakomerno razdeljena med prodajalčevega zastopnika in kupčevega zastopnika.
Kako zmanjšati zaključne stroške
Morda se vam zdi, da si vseh teh provizij ne morete privoščiti poleg predplačila, selitvenih stroškov in popravil vašega novega doma. Vendar obstajajo načini za pogajanja o teh pristojbinah.
- Nakupujte. To velja za posojilodajalce in storitve tretjih oseb, kot so zavarovalne police lastnikov stanovanj in lastniške družbe. Mnogi kupci stanovanj se ne zavedajo, da lahko prihranijo pomemben denar na stroških zapiranja, če primerjajo pristojbine od posojilodajalca do posojilodajalca. Prav tako vam ni treba uporabljati naslova podjetja, inšpektorja škodljivcev ali zavarovalnega agenta, ki ga posojilodajalec predlaga. Naredite nekaj domače naloge in pri teh honorarjih bi lahko prihranili nekaj resnega denarja.
- Zaključek urnika konec meseca. Zaključni datum blizu ali ob koncu meseca pomaga znižati predhodno plačane dnevne obresti. Posojilodajalec lahko izvede ta scenarij, da ugotovite, koliko lahko prihranite.
- Na pomoč prosite prodajalca. Prodajalcu boste morda omogočili, da zniža kupnino ali pokrije del (ali vse - če imate res srečo) svojih zaključnih stroškov. To je bolj verjetno, če je prodajalec motiviran in je dom že dlje časa na trgu z malo ponudbami. Na mnogih trgih vročih stanovanj pa prodajalci ugodno prodajajo pogoje, tako da lahko za pomoč prodajalca dobite povratno ali neuporabno "ne". Ne boli vprašati.
- Primerjajte oceno posojila in zaključni obrazec za razkritje. Ko dobite prvotno oceno posojila, si jo oglejte z glavnikom z drobnimi zobmi. Če niste prepričani, kaj vključuje provizija ali zakaj se zaračuna, prosite posojilodajalca, da pojasni. Posojilodajalec, ki ne zna razložiti pristojbine ali potisne nazaj, ko je poizveden, mora biti rdeča zastava. Če opazite nove provizije ali opazite opazno povečanje določenih zapornih pristojbin, prosite posojilodajalca, da vas vodi skozi podrobnosti. Ni redko, da stroški zapiranja nihajo od predhodne odobritve do zapiranja, vendar lahko veliki skoki ali presenetljivi dodatki vplivajo na vašo sposobnost zapiranja.
- Pogajajte se o provizijah, specifičnih za posojilo. Če sumite, da posojilodajalec na posojilo dodaja nepotrebne pristojbine, znane kot "junk pristojbine", povejte svoje mnenje. Prosite posojilodajalca, da odstrani ali zmanjša pristojbine, če opazite podvajanje. Primerjalno nakupovanje je lahko vaš zaveznik pri zmanjševanju stroškov zapiranja, pa tudi pri iskanju konkurenčnih pogojev in cen. Bodite še posebej previdni pri previsokih stroških obdelave in dokumentacije.
- Stroške zapiranja zvišajte v hipoteko (kot zadnja možnost). V nekaterih primerih posojilodajalci ponujajo plačilo zapiralnih stroškov ali pa jih pokažejo v svoje posojilo. Ampak ti nisi zasvojen; posojilodajalci navadno zaračunavajo višje obrestne mere, da sami plačujejo za črpanje zapornih stroškov, kar pomeni, da boste na koncu plačali obresti za posojilo - in zapirali stroške.
Hipoteka brez zapiranja
Hipoteke brez zapiranja stroškov odpravijo vse vnaprej plačane kupnine za kupca. Te vrste hipotek so kratkoročno koristne, vendar verjetno povzročijo višje obrestne mere. Stroški zapiranja se lahko zakopajo tudi v celotno hipoteko, kar pomeni, da kupec s časom plačuje obresti na stroške zapiranja. Čeprav so hipoteke brez zapiranja stroškov koristne za zmanjšanje začetnega kapitala, je treba upoštevati dolgoročne finančne posledice.