Kombinirano razmerje med posojilom in vrednostjo - razmerje CLTV
Razmerje med kombiniranim posojilom in vrednostjo (CLTV) je razmerje vseh zavarovanih posojil na nepremičnini in vrednosti nepremičnine. Posojilodajalci uporabljajo razmerje CLTV, da določijo tveganje morebitnega neplačila bodočega kupca doma, če se uporablja več kot eno posojilo.
Na splošno so posojilodajalci pripravljeni posojati po razmerjih CLTV od 80% in več posojilojemalcem z visokimi bonitetnimi ocenami. Razmerje CLTV se od razmerja med enostavnim posojilom in vrednostjo (LTV) razlikuje po tem, da LTV v svoj izračun vključuje samo prvo ali primarno hipoteko.
CLTV formula in izračun
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnVredna vrednost nepremičnine kjerkoli: VL = Vrednost posojila \ začne {poravnano} & \ besedilo {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Skupna vrednost lastnosti}} \\ & \ textbf {where:} \\ & \ text {VL = Vrednost posojila} \\ \ konec {usklajeno} CLTV = Skupna vrednost lastnostiVL1 + VL2 + ... + VLn kjer: VL = vrednost posojila
Za izračun kombiniranega razmerja med posojilom in vrednostjo razdelite skupne glavnice vseh posojil glede na nakupno ceno nepremičnine ali pošteno tržno vrednost. Razmerje CLTV se tako določi tako, da se vsota spodaj naštetih postavk deli z nižjo prodajno ceno nepremičnine ali ocenjeno vrednostjo nepremičnine.
- prvotni znesek posojila prve hipoteke
- izvlečeni del (neporavnani glavni znesek) kreditne linije domačega kapitala (HELOC)
- neplačano glavnico vseh podrejenih finančnih sredstev, kot je druga ali tretja hipoteka (s kreditom zaprtega tipa posojilojemalec prvi dan črpa vsa sredstva in ne sme spremeniti nobenega plačilnega načrta ali dostopati do vplačanih glavnica po zaključku posojila.)
Ključni odvzemi
- CLTV je podoben LTV, vendar vključuje vse hipoteke ali zastavne pravice in ne samo prve hipoteke.
- Posojilodajalci upoštevajo razmerje CLTV pri določanju, ali si lahko kupec stanovanja privošči nakup stanovanja.
- Nepremičninski mehurček 2008–2009 je poudaril pomembnost spremljanja razmerja CLTV.
Kaj kaže razmerje CLTV
Razmerje med kombiniranim posojilom in vrednostjo (CLTV) je izračun, ki ga hipotekarni in posojilni strokovnjaki uporabljajo za določitev skupnega odstotka premoženja lastnika stanovanja, ki je obremenjeno z zastavno pravico (dolžniške obveznosti). Posojilodajalci uporabljajo razmerje CLTV skupaj s peščico drugih izračunov, kot sta razmerje med dolgom in prihodkom ter standardno razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) za oceno tveganja za posojilo posojilojemalcu.
Številni ekonomisti pripisujejo sproščenim standardom CLTV med krizo izključevanja, ki je v zadnjih 2000 letih zajela ZDA, med drugim dejavnike. Od začetka devetdesetih let 20. stoletja, zlasti v začetku in sredi 2000-ih, so kupci stanovanj ob nakupu pogosto vzeli druge hipoteke namesto za poravnavo plačil. Posojilodajalci, ki želijo, da teh kupcev ne bodo izgubili v primerjavi s konkurenti, ki so se strinjali s takšnimi pogoji, kljub povečanemu tveganju.
Pred nepremičninskim mehurjem, ki se je od konca devetdesetih do sredine 2000-ih let razširil, je bila običajna praksa, da so kupci stanovanj vplačali najmanj 20% kupnine. Večina posojilodajalcev je ohranila stranke v teh parametrih tako, da je LTV znašala 80%.
Ko se je mehurček začel segrevati, so mnoga ta ista podjetja storila korake, da so kupcem omogočili, da odložijo 20% dol. Nekateri posojilodajalci so dvignili zgornje meje za LTV ali jih popolnoma odpravili, ponudili pa so hipoteke s 5% pologom ali manj, medtem ko so drugi obdržali zahteve LTV, vendar so dvignili zgornjo mejo CLTV, pogosto na 100%. Ta manever je strankam omogočil, da so vzeli druge hipoteke za financiranje svojih 20% polog.
Špica izključitve iz začetka leta 2008 je poudarila, zakaj je CLTV pomemben. Koža v igri, na primer začetni denarni znesek v višini 100.000 dolarjev za hišo v višini 500.000 dolarjev, lastniku stanovanja nudi močno spodbudo za ohranitev hipotekarnih plačil. Če banka onemogoči, ne izgubi le svojega doma, ampak tudi kup gotovine, ki ga je plačal za zapiranje.
Zahtevani kapital v nepremičnini tudi posojilodajalce izolira od zmanjšanja cen nepremičnin. Če se nepremičnina oceni na 500.000 dolarjev in skupno zastavno pravico znaša 400.000 dolarjev, lahko nepremičnina izgubi do 20% svoje vrednosti, ne da bi lastniki zastavnih pravic prejeli kratko plačilo na dražbi za izključitev.
Zakaj je pomemben CLTV
Nekateri kupci stanovanj se odločijo znižati svoj polog s prejemom več hipotek na nepremičnini, kar povzroči nižje razmerje med posojilom in vrednostjo primarne hipoteke. Tudi zaradi nižjega razmerja LTV se mnogi kupci domov uspešno izognejo zasebnemu hipotekarnemu zavarovanju (PMI). Ali je bolje pridobiti drugo hipoteko ali prevzeti stroške PMI, se razlikujejo od posameznika.
Zato, ker druga hipotekarna družba prevzame več tveganja, je obrestna mera za drugo hipoteko običajno višja od obrestne mere za prvo hipoteko. Priporočljivo je, da potrošniki upoštevajo prednosti in slabosti sprejema več posojil na eni nepremičnini. S skrbnim preverjanjem bo zagotovljeno, da je izbrana možnost za dane okoliščine najboljša možnost.
Posojilo v vrednosti v primerjavi z CLTV
Posojila in vrednost (LTV) in CLTV sta dva najpogostejša razmerja, uporabljena med postopkom sklepanja hipoteke. Večina posojilodajalcev naloži najvišje vrednosti za obe vrednosti, nad katerimi bodoči posojilojemalec ni upravičen do posojila. Razmerje LTV upošteva samo primarno hipotekarno stanje. Zato je v zgornjem primeru razmerje LTV 50%, kar je posledica delitve primarnega hipotekarnega zneska 100.000 USD na domačo vrednost 200.000 USD.
Večina posojilodajalcev naloži LTV največ 80%, ker Fannie Mae in Freddie Mac ne kupujeta hipotek z višjimi razmerji LTV. Posojilojemalci z dobrimi kreditnimi profili lahko to zahtevo zaobidejo, vendar morajo plačevati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), če je njihov osnovni posojilni znesek večji od 80% vrednosti stanovanja. PMI ščiti posojilodajalca pred izgubami, ko vrednost stanovanja pade pod posojilo.
Primarni posojilodajalci so bolj zahtevni glede na zahteve CLTV. Če upoštevamo zgornji primer, v primeru izključitve pravice primarni imetnik hipoteke prejme svoj denar v celoti, preden drugi imetnik hipoteke prejme karkoli. Če se vrednost nepremičnine zmanjša, na posojilojemalca na 125.000 dolarjev, primarni imetnik zastavne pravice prejme celoten dolgovani znesek (100.000 dolarjev), drugi imetnik zastavne pravice pa kljub 50.000 dolarjem prejme preostalih 25.000 dolarjev. Glavni imetnik zastavne pravice nosi manjše tveganje v primeru upada vrednosti nepremičnin in si zato lahko privošči posojanje pri višji CLTV.
Primer razmerja CLTV
Recimo, da posameznik kupi dom za 200.000 dolarjev. Za zavarovanje nepremičnine je zagotovila polog v višini 50.000 dolarjev in prejela dve hipoteki za 100.000 dolarjev (primarna) in 50.000 dolarjev (sekundarna). Njeno skupno razmerje med posojilom in vrednostjo (CLTV) je torej 75%: ((100.000 USD + 50.000 USD) / 200.000 USD).
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.