Posojilo za poslovne nepremičnine

Komercialne nepremičnine (CRE) so donosna nepremičnina, ki se uporablja izključno za poslovne (ne stanovanjske) namene. Primeri vključujejo trgovske centre, trgovske centre, poslovne stavbe in komplekse ter hotele. Financiranje - vključno s pridobitvijo, razvojem in gradnjo teh nepremičnin - se običajno izvede s posojili za poslovne nepremičnine: hipoteke, zavarovane z zastavno pravico na poslovni nepremičnini.

Tako kot pri hipotekarnih hipotekarnih bankah tudi banke in neodvisni posojilodajalci aktivno sodelujejo pri dajanju posojil za poslovne nepremičnine. Kapital za poslovne nepremičnine zagotavljajo tudi zavarovalnice, pokojninski skladi, zasebni vlagatelji in drugi viri, vključno s programom 504 posojila ameriške administracije za mala podjetja.

Tu si oglejmo posojila za komercialne nepremičnine, v čem se razlikujejo od stanovanjskih posojil, njihovih značilnostih in posojilodajalcih.

Pojasnjevanje posojil za poslovne nepremičnine

Posamezniki proti entitetam

Medtem ko se stanovanjske hipoteke običajno dajejo posameznim posojilojemalcem, se posojila za komercialne nepremičnine pogosto dajejo poslovnim subjektom (npr. Korporacijam, razvijalcem, omejenim partnerstvom, skladom in skrbniškim skladom). Ti subjekti so pogosto ustanovljeni s posebnim namenom lastništva poslovnih nepremičnin.

Podjetje morda nima finančnega stanja ali bonitetne ocene, v tem primeru posojilodajalec lahko zahteva od direktorjev ali lastnikov podjetja jamstvo za posojilo. Tako posojilodajalec posamezniku (ali skupini posameznikov) zagotavlja kreditno zgodovino - in od koga lahko izterja v primeru neplačila posojila. Če posojilodajalec te vrste garancije ne zahteva in je premoženje edino sredstvo za izterjavo v primeru neplačila posojila, se dolg imenuje nepovratno posojilo, kar pomeni, da posojilodajalec nima pravice zoper koga in nič drugega kot posest.

Sheme za vračilo posojila

Stanovanjska hipoteka je vrsta amortiziranega posojila, pri katerem se dolg v določenem časovnem obdobju odplačuje v rednih obrokih. Najbolj priljubljen hipotekarni izdelek za stanovanja je 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero, vendar imajo kupci stanovanj tudi druge možnosti, vključno s 25-letnimi in 15-letnimi hipotekami. Daljša obdobja amortizacije običajno vključujejo manjša mesečna plačila in višje skupne stroške obresti v času trajanja posojila, medtem ko krajša amortizacijska obdobja običajno vključujejo večja mesečna plačila in nižje skupne stroške obresti.

Stanovanjska posojila se amortizirajo v celotni dobi posojila, tako da se posojilo ob koncu trajanja posojila v celoti odplača. Posojilojemalec s 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero v višini 200.000 dolarjev bi na primer opravil 360 mesečnih plačil v višini 1.073, 64 dolarja, po tem bi posojilo v celoti odplačal.

Za razliko od stanovanjskih posojil se pogoji komercialnih posojil običajno gibljejo od petih let (ali manj) do 20 let, amortizacijska doba pa je pogosto daljša od roka posojila. Posojilodajalec lahko na primer najame komercialno posojilo za dobo sedmih let z amortizacijsko dobo 30 let. V teh razmerah bi vlagatelj v sedmih letih plačal znesek, ki temelji na izplačilu posojila v 30 letih, čemur bi sledilo končno "balonsko" plačilo celotnega preostalega posojila.

Na primer, vlagatelj s komercialnim posojilom v višini 1 milijona dolarjev v višini 7% bo sedem let mesečno plačeval 6 653, 02 USD, čemur bi sledilo končno plačilo z balonom v višini 918.127, 64 USD, ki bi posojilo odplačalo v celoti.

Dolžina posojila in amortizacijska doba vplivata na stopnjo posojilodajalca. Ti pogoji se lahko pogajajo glede na kreditno moč vlagatelja. Na splošno je daljši razpored odplačevanja posojila, višja je obrestna mera.

Razmerje med posojilom in vrednostjo

Drugi način, da se komercialna in stanovanjska posojila razlikujejo, je razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV), ki meri vrednost posojila glede na vrednost nepremičnine. Posojilodajalec izračuna LTV tako, da znesek posojila deli na manjši od ocenjene vrednosti nepremičnine ali njene nakupne cene. Na primer, LTV za posojilo v višini 90.000 dolarjev na nepremičnini s 100.000 dolarji bi znašal 90% (90.000 ÷ $ 100.000 = 0, 9 ali 90%).

Za komercialna in stanovanjska posojila bodo posojilojemalci z nižjimi LTV upravičeni do ugodnejših stopenj financiranja od tistih z višjimi LTV. Razlog: Imajo več lastniškega kapitala (ali deleža) v nepremičnini, kar je v očeh posojilodajalca enako manjše.

Za določene stanovanjske hipoteke so dovoljene visoke LTV: do 100% LTV je dovoljeno za posojila VA in USDA; do 96, 5% za posojila FHA (posojila, ki so zavarovana pri zvezni stanovanjski upravi); in do 95% za običajna posojila (za tiste, ki jih jamči Fannie Mae ali Freddie Mac).

LTV komercialnih posojil v nasprotju s tem običajno spadajo v razpon od 65 do 80%. Nekatera posojila so morda dana pri višjih LTV, vendar so redkejša. Specifični LTV je pogosto odvisen od kategorije posojila. Na primer, za surovo zemljo se lahko dovoli največ 65% LTV, medtem ko je za večdružinsko gradnjo sprejemljiv LTV do 80%.

V komercialnem posojanju ni programov VA ali FHA in zasebnega hipotekarnega zavarovanja. Zato posojilodajalci nimajo zavarovanja za kritje neplačila posojilojemalca in se morajo zanesti na nepremičnino, zastavljeno kot varščino.

Opomba: Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) je vrsta zavarovalne police, ki ščiti posojilodajalce pred tveganjem neplačila in zaprtja, kar omogoča kupcem, ki ne morejo znatno plačati (ali se odločijo, da ne), pridobiti hipotekarno financiranje po dostopnih cenah . Če posojilojemalec kupi stanovanjsko nepremičnino in odloži manj kot 20%, bo posojilojemalec svoje tveganje zmanjšal, tako da bo posojilojemalec zahteval zavarovanje pri podjetju PMI.

Razmerje kritja dolga-storitve

Komercialni posojilodajalci si ogledajo tudi razmerje pokritja dolga (DSCR), ki primerja letni čisti poslovni dohodek nepremičnine (NOI) z letnim servisom hipotekarnega dolga (vključno z glavnico in obrestmi) in meri zmožnost nepremičnine, da odplača svoj dolg. Izračuna se tako, da se NOI deli z letno storitvijo dolga.

Na primer, nepremičnina s 140.000 dolarjev NOI in 100.000 dolarjev letne storitve hipotekarnega dolga bi imela DSCR 1, 4 (140 000 ÷ 100 000 USD = 1, 4). Razmerje pomaga posojilodajalcem določiti največjo velikost posojila na podlagi denarnega toka, ki ga ustvari nepremičnina.

DSCR, manjši od 1, kaže na negativni denarni tok. Na primer, DSCR v vrednosti 0, 92 pomeni, da je dovolj NOI, da pokrije 92% letnega odplačevanja dolga. Na splošno komercialni posojilodajalci iščejo DSCR vsaj 1, 25, da zagotovijo ustrezen denarni tok.

Nižji DSCR je lahko sprejemljiv za posojila s krajšimi amortizacijskimi obdobji in / ali nepremičnine s stabilnimi denarnimi tokovi. Za nepremičnine z nestanovitnimi denarnimi tokovi se lahko zahtevajo višja razmerja - na primer, hoteli, ki nimajo dolgoročnega (in zato bolj predvidljivega) najemniškega najema, ki je običajna za druge vrste poslovnih nepremičnin.

Obrestne mere in pristojbine

Obrestne mere za komercialna posojila so na splošno višje kot za stanovanjska posojila. Tudi posojila za komercialne nepremičnine običajno vključujejo pristojbine, ki prispevajo k skupnim stroškom posojila, vključno z ocenjevalnimi, pravnimi, zahtevki za posojilo, nastankom posojila in / ali pristojbinami za anketiranje.

Nekatere stroške je treba plačati pred odobritvijo (ali zavrnitvijo) posojila, druge pa vsako leto. Na primer, za posojilo je mogoče plačati enkratno nadomestilo za najem posojila v višini 1% do zapadlosti in letno pristojbino v višini ene četrtine enega odstotka (0, 25%), dokler posojilo ni v celoti plačano. Na primer za posojilo v višini 1 milijona dolarjev bo morda treba plačati predplačilo v višini 1% za posojilo v višini 10 000 dolarjev, z nadomestilom v višini 0, 25% v višini 2500 USD letno (poleg obresti).

Predplačilo

Posojilo za komercialne nepremičnine ima lahko omejitve predplačila, namenjene ohranjanju pričakovanega donosa posojilodajalca. Če vlagatelji poravnajo dolg pred datumom zapadlosti posojila, bodo verjetno morali plačati predplačniške kazni. Za predčasno odplačilo posojila obstajajo štiri glavne vrste "izstopnih" kazni:

• Kazen predplačila To je najosnovnejša kazen predplačila, izračunana z množenjem trenutnega neporavnanega stanja na določeno kazen predplačila.
• Jamstvo za obresti. Posojilodajalec je upravičen do določenega zneska obresti, tudi če se posojilo odplača predčasno. Na primer, posojilo lahko ima zajamčeno 10-odstotno obrestno mero za 60 mesecev, po tem pa 5-odstotno izstopno provizijo.
• Izklop. Posojilojemalec ne more odplačati posojila pred določenim obdobjem, kot je 5-letna zapora.
• Pokvarjanje. Nadomestilo zavarovanja s premoženjem. Namesto dajalca posojilodajalca plačuje gotovino, posojilojemalec zamenja prvo zavarovanje (običajno vrednostne papirje ZDA) za prvotno zavarovanje s posojilom. To lahko zniža pristojbine, vendar se temu načinu odplačevanja posojila lahko pripišejo visoke kazni.

Pogoji predplačila so opredeljeni v posojilnih dokumentih in se lahko z njimi dogovorimo skupaj z drugimi pogoji posojila pri posojilih za poslovne nepremičnine.

Spodnja črta

Pri poslovnih nepremičninah investitor (pogosto poslovni subjekt) kupuje nepremičnino, daje v najem prostor in pobira najemnino od podjetij, ki poslujejo znotraj nepremičnine. Naložba naj bi bila nepremičninska lastnina.

Pri ocenjevanju posojil iz poslovnih nepremičnin posojilodajalci upoštevajo zavarovanje posojila, kreditno sposobnost podjetja (ali direktorjev / lastnikov), vključno s tremi do petimi leti računovodskih izkazov in napovedmi o dohodnini, ter finančna razmerja, kot so posojilo na vrednost razmerje in količnik kritja dolga.