Minimalni lastniški standardi FHA

Domači kupci, ki nameravajo financirati nakup stanovanja s posojilom zvezne stanovanjske uprave (FHA), so včasih deležni grdega presenečenja: določene nepremičnine ne bodo smeli kupiti, ker ne ustreza zahtevam FHA. Zakaj te zahteve obstajajo, kakšne so in jih je mogoče odpraviti, da lahko kupci kupijo domove, ki jih želijo?

Zakaj FHA vzpostavlja minimalne standarde lastništva

Ko kupec prevzame hipoteko, nepremičnina služi kot zavarovanje za posojilo. Z drugimi besedami, če posojilojemalec preneha plačevati hipoteko, bo posojilodajalec na koncu zapustil in prevzel hišo. Posojilodajalec bo nato prodal hišo in tako povrnil čim več denarja, ki ga še vedno dolguje posojilo. Postopek izključitve ima 6 faz.

Zahteva, da nepremičnina izpolnjuje minimalne standarde, ščiti posojilodajalca. To pomeni, da bi morali nepremičnino lažje prodati in ukazati višjo ceno, če jo mora posojilodajalec zaseči. Hkrati ta zahteva ščiti posojilojemalca: To pomeni, da se od začetka ne bo obremenjeval s pogubnimi računi za popravilo, posojilojemalec pa ima v težkih finančnih časih večjo spodbudo za plačila. da obdrži dom.

Kateri so minimalni lastniški standardi?

Po podatkih ameriškega ministrstva za stanovanje in razvoj mest (HUD) FHA zahteva, da nepremičnine, financirane s posojilnimi proizvodi, izpolnjujejo naslednje minimalne standarde:

• Varnost: Dom mora varovati zdravje in varnost potnikov.
• Varnost: Dom mora varovati varnost nepremičnine.
• Trdnost: Lastnost ne sme imeti fizičnih pomanjkljivosti ali pogojev, ki vplivajo na njeno strukturno celovitost.

HUD nato opiše pogoje, ki jih mora lastnina izpolnjevati, da izpolni te zahteve. Ocenjevalec oceni stanje nepremičnine med zahtevano oceno nepremičnine in rezultate poroča na obrazcu za oceno FHA. Ocene nepremičnin so ena izmed mnogih zahtev, ki jih kupci izpolnijo, preden se dogovorijo za posel.

Za enodružinske samostojne domove mora ocenjevalec uporabiti obrazec, imenovan Enotno poročilo o stanovanjski presoji. Obrazec od cenilca zahteva, da opiše osnovne značilnosti nepremičnine, na primer število zgodb, leto, ko je bila zgrajena, kvadratni posnetek, število sob in lokacijo. Od ocenjevalca zahteva tudi, da "opiše stanje nepremičnine (vključno s potrebnimi popravili, slabšanjem, prenovo, prenovo itd.") In vpraša: "Ali obstajajo fizične pomanjkljivosti ali neugodni pogoji, ki vplivajo na uporabnost, trdnost ali strukturno celovitost posest? " Oblika ocenjevanja kondominijske enote je podobna, vendar ima vprašanja, povezana s kondomi, o skupnih območjih, združenju lastnikov stanovanj, številu enot, ki jih zasedajo lastniki itd. (Glej tudi: Kaj morate vedeti o domačih ocenah . )

FHA ne zahteva popravila kozmetičnih ali manjših napak, odloženo vzdrževanje in običajne obrabe, če ne vplivajo na varnost, varnost ali trdnost doma. FHA pravi, da primeri takšnih težav vključujejo, vendar niso omejeni na naslednje:

• Manjkajoči ograji
• Razpokana ali poškodovana izstopna vrata, ki so sicer uporabna
• Razbito okensko steklo
• Površine s pomanjkljivimi barvami v domovih, zgrajenih po letu 1978 (zaradi nevarnosti svinčenih barv)
• Manjše puščanje vodovodnih sistemov (kot so pipe za kapljanje)
• Okvarjene talne obloge ali obloge (obrabljene skozi zaključek, slabo umazana preproga)
• Dokazi o prejšnji (neaktivni) škodi insektov / organizmov, ki uničujejo les, če ni dokazov o nepopravljeni strukturni poškodbi.
• Gnili ali dotrajani pulti
• Poškodovani omet, pločevina ali drugi materiali za stene in strope v domovih, zgrajenih po letu 1978
• Slaba izdelava
• Nevarnosti potovanja (razpokani ali delno dvignjeni pločniki, slabo nameščena preproga)
• Potujte po prostorih z odpadki in smetmi
• Pomanjkanje vesoljne površine vozišča

Vendar obstaja veliko področij, kjer FHA zahteva odpravo težav, da se prodaja konča. Tu je nekaj najpogostejših vprašanj, s katerimi se verjetno srečujejo kupci stanovanj. (Če kupujete dom, si oglejte top nasvete za prve kupce domov . )

Električna energija in ogrevanje

• Električna škatla ne sme imeti nobenih žrtev ali izpostavljenih žic.
• Vse bivalne sobe morajo imeti delujoč vir toplote (razen v nekaj izbranih mestih z blagimi zimami).

Strehe in podstrešja

• Strešna kritina mora preprečevati vlago.
• Pričakuje se, da bo strešna kritina trajala vsaj še dve leti.
• Ocenjevalec mora pregledati podstrešje, da bi ugotovil morebitne težave s streho.
• Streha ne sme imeti več kot treh slojev strešne kritine.
• Če inšpekcijski pregled razkrije potrebo po popravilih strehe in ima streha že tri ali več plasti strešne kritine, FHA zahteva novo streho.

Grelniki vode

Grelnik vode mora ustrezati lokalnim gradbenim predpisom in se mora prenašati z nepremičnino.

Nevarnosti in nadloge

V to kategorijo spadajo številni pogoji. Vključujejo, vendar niso omejeni na:

• Kontaminirana tla
• Bližina območja nevarnih odpadkov
• Naftne in plinske vrtine, ki se nahajajo na posestvu
• Gost promet
• Šum in nevarnosti na letališču
• Drugi viri prekomernega hrupa
• Bližina nečesa, kar bi lahko eksplodiralo, na primer visokotlačni naftni vod
• Bližina visokonapetostnih daljnovodov
• Bližina radijskega ali televizijskega oddajnega stolpa

Dostop do lastnine

Nepremičnina mora zagotavljati varen in ustrezen dostop za pešce in vozila, ulica pa mora imeti površino za vse vremenske razmere, tako da lahko reševalna vozila dostopajo do stanovanja v vseh vremenskih razmerah.

Strukturna trdnost

Pred prodajo nepremičnine je treba odpraviti kakršne koli okvarjene konstrukcijske pogoje in vse druge pogoje, ki bi lahko privedli do prihodnje konstrukcijske škode. Sem spadajo okvarjena gradnja, prekomerna vlaga, puščanje, razpadanje, poškodba termita in nadaljevanje poselitve. (Če želite več nasvetov o nakupu stanovanja, preberite 10 najhujših napak v domačem kupcu.)

Azbest

Če območje doma vsebuje azbest, za katerega se zdi, da je poškodovan ali se pokvari, FHA zahteva nadaljnji pregled azbestnega strokovnjaka.

Kopalnice

Doma mora imeti stranišče, umivalnik in tuš. (Ta zahteva se morda sliši neumno, a presenečeni bi bili, kaj bodo ljudje vzeli s seboj, ko bodo izključeni in kaj bodo vandali kradli iz proste hiše.)

Naprave

Nenavadni dokazi kažejo, da FHA zahteva lastnosti, da imajo delujoče kuhinjske aparate, zlasti delujoč štedilnik. Vendar pa dokumenti FHA ne omenjajo nobenih zahtev glede naprav.

To ni izčrpen seznam. Za dodatne informacije si oglejte referenčni vodnik oddelka za stanovanjske in urbanistične centre (HOC).

Pravna sredstva domačih kupcev za lastnosti pod minimalnimi standardi

Kaj storiti domači kupec, potem ko se zaljubi v nepremičnino, ki ima eno od teh težav, ki bi lahko ubila?

Prvi korak naj bi bil, da prodajalca prosite, naj izvede potrebna popravila. Če si prodajalec ne more privoščiti popravil, se lahko kupnina poveča, tako da bodo prodajalci ob zaključku dobili svoj denar. Običajno situacija deluje obratno - če ima nepremičnina velike težave, bo kupec zahteval nižjo ceno nadomestila. Če pa je nepremičnina že cenovno nižja od tržne ali če jo kupec želi dovolj slabo, bi lahko dvignili ceno, da bi zagotovili, da so popravila zaključena in transakcija zaključena, bi lahko bila možnost.

Če je prodajalec banka, morda ni pripravljen popravljati. V tem primeru je posel mrtev. Nepremičnina bo morala oditi kupcu gotovine ali kupcu, ki ni FHA, katerega posojilodajalec jim bo v sedanjem stanju omogočil nakup nepremičnine.

Veliko kupcev stanovalcev bo preprosto moralo še naprej iskati, dokler ne najdejo boljše nepremičnine, ki bo ustrezala FHA standardom. Ta resničnost je lahko frustrirajoča, zlasti za kupce z omejenimi sredstvi in ​​omejenimi lastnostmi v njihovem cenovnem razredu. Žal je včasih to edina rešitev.

Nekateri domači kupci bodo morda pridobili odobritev za drug kreditni izdelek. Posojilo, ki ni FHA, lahko zagotavlja več prostega razmerja, v kakšnih pogojih je lahko nepremičnina, vendar bo posojilodajalec še vedno imel svoje zahteve, zato to ni zagotovilo. Druga možnost je zaprositi za posojilo FHA 203 (k), ki omogoča nakup stanovanja, ki ima velike težave. (Več o tem v uvodu v FHA 203 (k) posojilo in zaprosilo za posojilo FHA 203 (k).)

Spodnja črta

Posojila FHA posojilojemalcem olajšajo upravičenost do hipoteke, vendar nujno ne olajšajo nakupa nepremičnine. Številni kupci stanovanj bodo preprosto morali nadaljevati z iskanjem, dokler ne najdejo boljše nepremičnine, ki bo ustrezala FHA standardom - postopek, ki je lahko frustrirajoč, zlasti za kupce z omejenimi sredstvi in ​​malo nepremičnin v njihovem cenovnem razredu.

Vendar lahko izposojenci FHA, ki vedo, kaj lahko pričakujejo, ko nakupujejo doma, lahko svoje iskanje omejijo na lastnosti, ki bodo verjetno ustrezale smernicam FHA, ali se vsaj izognejo temu, da bi svoje upe postavili na zgornjo nepremičnino, preden jo ocenijo. (Za povezano branje si oglejte nakup nakupa zaprtega doma in Osnove hipoteke.)