Osnove financiranja za domače kupce

Nešteto možnosti financiranja, ki so na voljo za prve kupce domov, se lahko zdi presenetljivo. Toda vzeti čas za raziskovanje osnov financiranja nepremičnin vam lahko prihrani veliko časa in denarja. Razumevanje trga, kjer se nepremičnina nahaja, in ali ponuja spodbude posojilodajalcem, lahko za vas pomeni dodatne finančne ugodnosti. Oglejte si svoje finance, da boste zagotovili hipoteko, ki najbolje ustreza vašim potrebam.

Ključni odvzemi

• Nakup prvega doma je lahko vznemirljiv, pa tudi živčen in zmeden.
• Pridobitev hipoteke bo ključni korak pri nakupu vašega prvega stanovanja, za izbiro najustreznejšega pa obstaja več dejavnikov.
• Odločiti se boste morali, ali se boste odločili za fiksno ali spremenljivo obrestno mero, število let za izplačilo hipoteke in velikost polog.
• Posojilodajalci bodo morali oceniti tudi vašo kreditno sposobnost in sposobnost odplačevanja na podlagi dohodka, premoženja in kreditne zgodovine.
• Glede na okoliščine boste morda upravičeni do ugodnejših pogojev s posojilom FHA ali VA.

Vrste posojil

Običajna posojila

Običajna posojila so hipoteke, ki jih zavarovana ali zavarovana s strani zvezne vlade. Običajno so hipoteke s fiksno obrestno mero. Čeprav njihove strožje zahteve po večjem pologu, višji bonitetni oceni, nižjem razmerju med dohodki in dolgom in možnost, da potrebujejo zasebno hipotekarno zavarovanje, predstavljajo najtežjo hipoteko, do katere so upravičeni, so običajne hipoteke običajno manj drage od zajamčenih hipotek.

Konvencionalna posojila so opredeljena kot posojila, ki izpolnjujejo pogoje, ali kot neustrezna posojila. Posojila, ki izpolnjujejo zahteve, so v skladu s smernicami, kot so omejitve posojil, ki so jih določila vladna podjetja (GSE) Fannie Mae ali Freddie Mac, ker posojilodajalci pakirajo ta posojila in jim na sekundarnem trgu prodajo vrednostne papirje. Omejitev posojila za konvencionalno hipoteko v letu 2018 znaša 453.100 dolarjev, vendar je znesek višji za določena območja z visokimi stroški.

Posojilo, dano nad tem zneskom, se imenuje jumbo posojilo in običajno vsebuje nekoliko višjo obrestno mero, ker so posojila manj privlačna za sekundarni trg. Za posojila, ki ne izpolnjujejo zahtev, posojilodajalec, ki zajema posojilo, običajno posojilovalca portfelja, postavi svoje smernice.

Posojila FHA

Zvezna stanovanjska uprava (FHA), ki je del ameriškega ministrstva za stanovanja in razvoj mest, zagotavlja različne programe hipotekarnih posojil. Posojilo FHA ima nižje zahteve po nižjih plačilih in ga je lažje izpolnjevati kot običajno posojilo. Posojila FHA so odlična za prve kupce domov, saj lahko poleg nižjih vnaprejšnjih stroškov posojila in manj strogih kreditnih zahtev opravite polog tudi do 3, 5%. Posojila FHA ne smejo presegati zakonsko določenega limita.

Posojila VA

Ameriško ministrstvo za veteranske zadeve (VA) jamči za posojila VA. VA ne daje posojil sam, ampak jamči za hipoteke kvalificiranih posojilodajalcev. Te garancije omogočajo veteranom in osebam v službi, da dobijo stanovanjska posojila po ugodnih pogojih, običajno brez polog. V večini primerov je za posojila VA lažje izpolnjevati pogoje kot običajna posojila. Posojilodajalci največjo omejitev posojila VA omejijo na običajne omejitve hipotekarnih posojil. Preden zaprosite za posojilo, zahtevajte upravičenost od VA. Če ste sprejeti, bo VA izdal potrdilo o izpolnjevanju pogojev, s katerim lahko zaprosite za posojilo.

Poleg teh skupnih vrst in programov posojil preverite programe, ki jih sponzorirajo državne in lokalne vlade ter agencije za povečanje naložb ali lastništva stanovanj na določenih področjih.

Zahteve po kapitalu in dohodku

Cene hipotekarnih posojil določi posojilodajalec na dva načina, oba na podlagi kreditne sposobnosti posojilojemalca. Poleg preverjanja ocene FICO iz treh glavnih kreditnih birojev bodo posojilodajalci izračunali razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) in razmerjem kritja dolga (DSCR) za določitev cene posojila.

LTV je znesek dejanskega ali implicitnega lastniškega kapitala, ki je na voljo pri zavarovanju s premoženjem. Pri nakupih na domu se LTV določi tako, da se znesek posojila deli z nakupno ceno stanovanja. Posojilodajalci domnevajo, da več ko boste tvegali (v obliki polog), manjša je verjetnost, da boste posojilo neplačali. Višji kot je LTV, večje je tveganje neplačila, zato bodo posojilodajalci zaračunali več.

LTV določa tudi, ali boste morali kupiti zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). PMI izolira posojilodajalca od neplačila s prenosom dela kreditnega tveganja na hipotekarno zavarovalnico. Večina posojilodajalcev zahteva PMI za vsako posojilo z LTV, večjim od 80%, kar pomeni vsako posojilo, kjer imate doma manj kot 20% lastniškega kapitala. Zavarovani znesek in hipotekarni program bosta določil stroške hipotekarnega zavarovanja in način njegovega pobiranja.

Večina premij za hipotekarno zavarovanje se pobira mesečno, skupaj z davčnimi zavarovanji in zavarovanji premoženja. Ko je LTV enak ali manjši od 78%, naj bi se PMI odpravil samodejno. PMI boste morda lahko odpovedali, ko bo dom dovolj dobro ocenil, da vam bo dal 20-odstotni kapital in je določeno obdobje minilo, na primer dve leti. Nekateri posojilodajalci, kot je FHA, bodo hipotekarno zavarovanje ocenili kot pavšalni znesek in ga usvojili v znesku posojila.

Praviloma se skušajte izogniti PMI, ker gre za stroške, ki vam ne koristijo. Obstajajo načini, kako se izogniti plačilu PMI. Eno je, da si pri nakupu stanovanja ne izposodite več kot 80% vrednosti nepremičnine; drugo je, da uporabijo financiranje iz lastniškega kapitala ali drugo hipoteko za odložitev več kot 20%. Najpogostejši program se imenuje hipoteka 80–10–10. 80 pomeni LTV prve hipoteke, prvih 10 pomeni LTV druge hipoteke, tretji 10 pa predstavlja lastniški kapital, ki ga imate doma.

Čeprav bo obrestna mera za drugo hipoteko višja od obrestne mere za prvo hipotekarno, ne sme biti veliko višja od obrestne mere za 90-odstotno posojilo LTV. Hipoteka v znesku 80–10–10 je lahko cenejša od plačevanja PMI, prav tako pa vam omogoča, da pospešite plačilo druge hipoteke in ta del dolga hitro odpravite, tako da boste lahko domov odplačali predčasno.

Koeficient kritja dolga (DSCR) določa vašo sposobnost plačila hipoteke. Posojilodajalci vaš mesečni čisti dohodek razdelijo na hipotekarne stroške, da ocenijo verjetnost, da boste pri hipoteki neplačali. Za večino posojilodajalcev bodo potrebni DSCR-ji večji od enega. Večje ko je razmerje, večja je verjetnost, da boste lahko pokrili stroške izposoje in manj tveganje prevzame posojilodajalec. Večji kot je DSCR, večja je verjetnost, da se bo posojilodajalec dogovarjal o posojilni stopnji, ker tudi po nižji stopnji posojilodajalec prejme boljši donos, prilagojen tveganju.

Iz tega razloga vključite katero koli vrsto kvalificiranega dohodka, ki jo lahko, ko se pogajate s hipotekarnim posojilodajalcem. Včasih lahko dodatna zaposlitev s krajšim delovnim časom ali drugo podjetje, ki ustvarja dohodek, razlikuje med kvalificiranjem ali ne izpolnjevanjem pogoja za posojilo ali prejemanjem najboljše možne stopnje.

Hipoteke s spremenljivo obrestno mero

Druga možnost je, ali pridobiti hipoteko s fiksno obrestno mero ali s spremenljivo obrestno mero. V hipoteki s fiksno obrestno mero se obrestna mera ne spreminja za celotno obdobje posojila. Očitna korist od najema posojila s fiksno obrestno mero je, da veste, kakšni bodo mesečni stroški posojila za celotno obdobje posojila. Hipoteka s spremenljivo obrestno mero, kot je hipoteka samo za obresti ali hipoteka z nastavljivo obrestno mero (ARM), je zasnovana za pomoč prvim kupcem stanovanj ali ljudem, ki pričakujejo, da se bodo njihovi dohodki v obdobju posojila znatno povečali.

Posojila s spremenljivo obrestno mero vam običajno omogočajo, da v prvih nekaj letih posojila pridobite nižje uvodne obrestne mere, kar vam omogoča, da izpolnite pogoje za večje posojilo, kot če bi poskusili dobiti dražje posojilo s fiksno obrestno mero. Čeprav je posojilo s spremenljivo obrestno mero lahko koristno za nekatere posojilojemalce, je lahko tvegano, če se vaš dohodek ne poveča v koraku s povečanjem obrestne mere. Druga slabost je, da je sprememba tečaja negotova, saj je običajno povezana s prihodnjo tržno stopnjo.

Najpogostejše vrste ARM-ov so eno, pet ali sedemletna ARM. Začetna obrestna mera se običajno določi za določeno časovno obdobje, nato pa se periodično ponastavi, pogosto vsak mesec. Ko se ARM ponastavi, se prilagodi tržnemu tečaju, običajno z dodajanjem nekaj vnaprej določenega razmika (odstotka) prevladujočemu tečaju ameriške zakladnice. Čeprav je povečanje običajno omejeno, je prilagoditev ARM lahko dražja od prevladujočega hipotekarnega posojila s fiksno obrestno mero, da bi posojilodajalcu v uvodnem obdobju ponudila nižjo stopnjo.

Posojila samo za obresti so vrsta orožja, pri katerem v uvodnem obdobju plačujete hipotekarne obresti in ne glavnice, dokler se posojilo ne vrne v fiksno posojilo, ki plačuje glavnico. Takšna posojila so lahko zelo koristna za posojilojemalce, ki prvič plačujejo, saj samo plačilo obresti znatno zmanjša mesečne stroške izposoje in vam omogoči, da se kvalificirate za veliko večje posojilo. Ker pa v začetnem obdobju ne plačate glavnice, se zapadlo stanje na posojilu ne spremeni, dokler ne začnete odplačevati glavnice.

Odtehtajte korist pri pridobivanju večjega posojila s tveganjem. Obrestne mere običajno nihajo le med obrestnimi obdobji in se pogosto prilagajajo glede na spremembe tržnih obrestnih mer. Upoštevajte tudi tveganje, da se vam razpoložljivi dohodek ne bo povečal skupaj z možnim povečanjem stroškov izposoje.

Spodnja črta

Če prvič iščete hipoteko na domu, boste morda težko razvrstili vse možnosti financiranja. Vzemite si čas, da se odločite, koliko si lahko doma dejansko privoščite, in nato ustrezno financirajte. Če si lahko privoščite, da odložite znaten znesek ali imate dovolj zaslužka, da ustvarite nizek LTV, boste imeli večjo pogajalsko moč z posojilodajalci in največ možnosti financiranja. Če si boste prizadevali za največje posojilo, vam bodo morda ponudili višjo stopnjo prilagojene tveganju in zasebno hipotekarno zavarovanje. Dober hipotekarni posrednik ali hipotekarni bankir naj vam bo pomagal usmerjati vse različne programe in možnosti, vendar vam nič ne bo koristilo, kot da poznate svoje prioritete hipotekarnega posojila. (V zvezi z branjem glejte "Shranjevanje akontacije: Kje naj hranim svoj denar?")