Naložbe v lastništvo doma

Lastništvo doma je že od nekdaj del ameriških sanj. Zaradi tega mnogi ljudje sprejmejo lastništvo stanovanja kot pravo stvar, ne da bi upoštevali koristi ali tveganja. Če razmišljate o nakupu stanovanja, morate pred podpisom na pikčasti črti vedeti in pregledati prednosti naložbene odločitve in vse, kar pride zraven.

Ključni odvzemi

• Če razmišljate o lastništvu doma, bodite pozorni in preglejte prednosti, skupaj z morebitnimi tveganji, s katerimi se lahko soočite, preden sklenete posel.
• Ugodnosti vključujejo apreciacijo, lastniški kapital, davčne olajšave in odbitne odhodke.
• Tveganja in opozorila lahko vključujejo visoke vnaprejšnje stroške, amortizacijo in nelikvidnost.

Privlačna dolgoročna naložba

Nakup stanovanja je ena najboljših dolgoročnih naložb, ki jih lahko naredite. Indeks cen stanovanjskih hiš (HPI) Zvezne stanovanjske agencije za stanovanjske cene (USI) se je ameriške cene stanovanj v petletnem obdobju, ki se je izteklo 31. decembra 2017., v povprečju zvišal za 34, 71%. Lastniki stanovanj so v povprečju videli vrednost svojih nepremičnin. naložbe rastejo za 6, 94% na leto v tem obdobju. To ni slab donos naložbe, ki vam omogoča tudi bivališče.

Visoki vnaprejšnji stroški

Za nakup stanovanja je več kot prodajna cena in obrestna mera. Pri zaključnih stroških lahko pričakujete plačilo od 2% do 5% kupnine. Zaradi tega nakup stanovanja ni zelo dobra kratkoročna naložba. Strokovnjaki pravijo, da bi morali povrniti te stroške vsaj pet let, da bi povrnili te stroške. Nekateri najpogostejši zaključni stroški vključujejo prijavnino, cenitev cen, odvetniške pristojbine, davke na nepremičnine, hipotekarno zavarovanje, inšpekcijski pregled domov, premijo zavarovanja lastnika lastnika prvega leta, iskanje naslova, zavarovanje naslova, točke (predplačane obresti), nadomestilo za nastanek, snemanje pristojbine in pristojbine za anketiranje.

Vrednotenje

Cenitev predstavlja povečanje vrednosti doma sčasoma. Čeprav so cene nepremičnin ciklične, se na splošno sčasoma povečajo ali cenijo. Ne pričakujte, da se bo vrednost drastično povečala, če jo boste imeli za kratek čas. Če pa ostanete v svojem domu dovolj dolgo, obstaja zelo velika verjetnost, da boste svoj dom zaradi dobička zaradi cenitve pozneje v prihodnosti lahko prodali za dobiček.

Nepremičnine cenijo predvsem zaradi zemljišča, na katerem dom sedi, medtem ko se dejanska zgradba slabša s časom. Torej izraz "lokacija, lokacija, lokacija" ni samo izraz nepremičnin, ampak zelo pomemben dejavnik pri nakupu stanovanja. Soseska z dobrimi pripomočki, ki jih prinaša - šolski okraji, parki, stanje cest itd. - in mesto, v katerem se nahaja dom, sta vsekakor pomembna za posestvo.

Razmislite o domu, ki je propadel in propadel do te mere, da je neprimeren. V tem primeru je lahko zemljišče pod domom vredno precej denarja. Prodajalec bo morda prodal prodajo takšno, kot je - s strukturo je še nedotaknjena - ali pa bo porabil malo več za rušenje doma in samostojno prodajo zemljišče po višji ceni.

Cenitev je sprememba vrednosti vašega doma sčasoma, medtem ko je lastniški kapital razlika med stanjem na hipoteki in tržno vrednostjo vašega doma.

Graditi pravičnost

Domači kapital predstavlja razliko med to, koliko še vedno dolgujete hipoteko, in tržno ceno ali vrednostjo vašega doma. Domači pravičnost in cenitev se lahko obravnavata skupaj. Kot je navedeno zgoraj, bo verjetno vaš dom sčasoma naraščal v tržni vrednosti. Vaš kapital se povečuje tudi, ko odplačujete hipoteko, manjši del plačila pa bo namenjen obrestim in bolj k znižanju stanja posojila.

Stavba lastniškega kapitala traja nekaj časa, ker je potreben čas za znižanje glavnice zaradi hipotekarnega posojila - razen, če seveda ne opravite velikega predplačila ali rednih predplačil. Upoštevati je treba, da je dolžina časa, ki ga imate doma, pomemben dejavnik pri tem, koliko lastniškega kapitala boste zgradili in kako ga lahko uresničite. Dlje kot ga hranite, več kapitala pridobite.

Domači kapital ponuja prilagodljivost za pridobitev posojila, ki je vezano na znesek vašega lastniškega kapitala. Številni vlagatelji hkrati sledijo svojemu lastnemu kapitalu in ceni doma. Če vlagatelj verjame, da je njihova vrednost doma zelo cenjena, lahko odloži posojilo za lastniški kapital, da ima boljšo priložnost, da uresniči spoštovanje prodajalca.

Ponos lastništva

Ena izmed pogosto omenjenih prednosti lastništva doma je znanje, da imate svoj mali kotiček sveta. Hišo lahko prilagodite, preoblikujete, barvate in okrasite, ne da bi morali pridobiti dovoljenje najemodajalca.

Lokacija, lokacija, lokacija

Čeprav odplačevanje hipoteke deluje enako, ne glede na to, kje živite, se rast tržne vrednosti razlikuje glede na lokacijo. Čeprav FHFA pravi, da so se povprečne cene stanovanj v ZDA povečale za 34, 71% v petletnem obdobju, ki se je končalo 31. decembra 2017, so se cene v oddelku za popis prebivalstva v Srednjem Atlantiku dvignile le za 18, 48%. Cene v pacifiškem popisu so se med 31. decembrom 2012 in 31. decembrom 2017 v povprečju zvišale za 57, 06%.

Če želite videti, kako to lahko vpliva na cene, kjer nameravate kupiti, poglejte spodaj celoten FHFA grafikon:

Vir: FHFA. Ameriški popisni oddelki, odstotek sprememb cen stanovanj. Desezonirano, HPI samo za nakup, obdobje se je končalo 31. decembra 2017.

Izključitev kapitalskih dobičkov

Sčasoma boste prodali svoj dom. Ko to storite, vam zakon omogoča, da obdržite dobiček in ne plačujete davkov na kapitalski dobiček. To je davčni dobiček v višini do 250.000 dolarjev za lastnike lastnih stanovanj in 500.000 dolarjev za poročene pare. To je samo za vaše glavno prebivališče - ne za drugi dom ali počitniško stanovanje.

Za izpolnjevanje pogojev za to izključitev morate izpolniti nekaj zahtev. V zadnjih petih letih do datuma zaključka morate imeti dom najmanj dve leti - 24 mesecev. Zahteva glede prebivanja narekuje, da bi morali v petletnem obdobju, ki je bilo pred prodajo, živeti v domu vsaj 730 dni ali dve leti. Končna zahteva, zahteva za pregled, določa, da niste pridobili od prodaje drugega osnovnega prebivališča v obdobju dveh let, kar je privedlo do zadnje prodaje.

Selitveni in drugi stroški

Če ne izpolnjujete pogojev za popolno izključitev iz kapitalskih dobičkov, boste morda lahko zahtevali premične stroške. Kljub temu, da to ne bo toliko kot izključitev kapitalskih donosov, lahko vseeno povrnete nekaj stroškov, če lahko dokažete, da je bila prodaja posledica spremembe na delovnem mestu, zdravstvenih razlogov ali drugih dogodkov, ki jih niste mogli predvideti.

Če zahtevate selitvene stroške, bodo odbitki praviloma pokrivali premike vašega blaga in osebnih stvari, vključno s stroški skladiščenja v tranzitu ali v tujini, stroške potovanja v vaš novi dom, vključno s prenočitvijo, ne pa tudi obroki, prevzemi komunalnih storitev in odpovedjo ter stroški pošiljanja. vozil in hišnih ljubljenčkov do vašega novega doma.

Če želite izpolniti pogoje za premike, morate IRS dokazati naslednje:

• Čas premikanja in razdalja : Na novo delovno mesto se morate preseliti v enem letu od datuma začetka. Razdalja med vašim novim domom in službo pa ne sme biti večja od razdalje med vašim starim domom in novo službo.
• Test na daljavo : Vaša nova služba in s tem nov dom morata biti od starih oddaljeni vsaj 50 milj.
• Časovni test : IRS zahteva, da v prvem letu po selitvi delate polni delovni čas najmanj 39 tednov.

Davčne olajšave

Po zaslugi je prednost lastništva doma, ki se najpogosteje navaja, davčne olajšave ali prihranki. Ko kupite dom, lahko nekatere davke, ki jih imate, odštejete od davkov, ki jih plačate državi. To vključuje hipotekarne obresti na glavnem prebivališču in drugem domu, ki lahko znašajo na tisoče dolarjev na leto.

Obresti za posojila z domačim lastniškim kapitalom ali kreditne linije domačega kapitala (HELOC) se lahko odštejejo tudi, če se sredstva porabijo za bistveno izboljšanje vašega stanovanja.

Prav tako lahko odštejete do 10.000 dolarjev državnih in lokalnih davkov (SALT), vključno z davki na nepremičnine.

Novi zakon o davkih

Novi zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih, sprejet decembra 2017, je bistveno spremenil dele davčnega zakonika, povezane z lastništvom doma. Če prihodnji kongres ne bo spremenil zakona, bodo vse določbe potekle po 31. decembru 2025.

Novi zakon omejuje odbitek hipotekarnih obresti na 750.000 ameriških dolarjev skupnega hipotekarnega dolga, vključno za prvi in ​​drugi dom ter morebitne posojila iz naslova lastniškega kapitala ali HELOC. Prejšnja meja je bila hipotekarni dolg 1.000.000 USD plus dodatnih 100.000 USD dolga v lastniškem kapitalu.

Obstaja izjema, ki dovoljuje 1.000.000 ameriških dolarjev hipotekarnega dolga, če ste dom kupili 14. decembra 2017 ali prej. Ta določba velja celo, če refinancirate to staro hipoteko. Obresti za posojilo na domači kapital se odbijejo le, če se denar porabi za bistvene izboljšave stanovanja, na katerem ste najeli posojilo. Prej so bile obresti do 100.000 dolarjev odbitne, ne glede na to, kako je bil uporabljen denar domačega kapitala.

Odbitki za SALT, vključno z davki na nepremičnine, so zdaj omejeni na 10.000 USD. Prej so bila vsa plačila SALT odbitna, razen če niste bili zavezani alternativnemu minimalnemu davku. Druge nove določbe vključujejo omejitve pri uveljavljanju izgub zaradi nezgode, razen za zvezno razglašene nesreče in brez premikov za odbitke stroškov, razen za vojaške vojake.

Vse te spremembe so znižale vrednost lastništva stanovanja - vključno z dejstvom, da bo s podvojitvijo standardnega odbitka, tudi po novem davčnem zakonu, manj ljudi imelo dovolj odbitkov, da bodo lahko vložili seznam A, namesto da bi ga uporabili standardni odbitek. Torej dejstvo, da ste upravičeni do davčne olajšave, še ne pomeni, da vam bo na koncu koristilo. Močno omejevanje odbitka za SALT bo še posebej škodljivo pri znižanju razpoložljivih odbitkov za ljudi, ki živijo v državah z visokim davkom.

Prisilna varčevanja

Ko odplačujete hipoteko in zmanjšate dolgovani znesek, ne da bi se tega zavedali, prihranite, ko se vrednost vašega doma povečuje - tako kot se vrednost varčevalnega računa povečuje z obrestmi. Ko boste prodali, boste verjetno dobili nazaj vsak dolar, ki ste ga izplačali, in več, ob predpostavki, da boste v svoji hiši ostali dovolj dolgo. Sčasoma naj bi povprečna ~ 6-odstotna donosnost (obrestna mera) na prihranke več kot pokrila vaše stroške.

Možna amortizacija

Vsi domovi ne rastejo v vrednosti. Zaradi stanovanjske krize leta 2008 je bilo veliko lastnikov stanovanj pod vodo, kar pomeni, da dolgujete več hipoteke, kot je vredno vašega doma. Stanovanjske krize ni treba, da bi cene stanovanj stagnirale ali padle. Regionalne ali lokalne gospodarske razmere lahko povzročijo domače vrednosti, ki niso v koraku z inflacijo.

Ne pozabite tudi, da se bo dejanska struktura, v kateri živite, sčasoma poslabšala. To je lahko posledica splošnih pogojev nepremičnine ali pomanjkanja vzdrževanja in popravil.

Finančne odgovornosti

Lastništvo ima odgovornosti. Plačati morate hipoteko ali tvegati, da boste izgubili dom in kapital, ki ste ga zgradili. Vzdrževanje in vzdrževanje sta vaša odgovornost. Najemodajalca ne morete poklicati ob 2. uri zjutraj, da popravi tesno vodovodno cev. Če je streha poškodovana, jo morate popraviti - ali jo popraviti - sami. Košnja trate, odstranjevanje snega, zavarovanje lastnikov stanovanj in zavarovanje odgovornosti vse spadajo na vas.

Nelikvidnost

Za razliko od zalog, ki jih je mogoče prodati v nekaj dneh, se na domovih običajno raztovori precej dlje. Dejstvo, da boste morda imeli dostop do 500.000 dolarjev neobdavčenih kapitalskih dobičkov, še ne pomeni, da imate pripravljen dostop. Medtem morate še vedno plačevati hipoteko in vzdrževati hišo, dokler je ne prodate.

Spodnja črta

Dom je naložba, ki prinaša številne naložbene koristi, pa tudi tveganja, zato je naložba, ki ni namenjena vsem. Zato je pomembna tehtanja naložbenih koristi glede na tveganja. Z racionalno primerjavo prednosti in slabosti vam lahko pomaga, da se odločite, ali boste denar vložili v domačo naložbo ali morda drugje našli boljši donos.

Če ste prvi kupec, razmislite o izobraževanju, če želite izvedeti več o lastništvu doma. Nekateri izobraževalni programi za domače kupce so brezplačni in jih ponujajo lokalno, drugi pa lahko zaračunajo majhno ceno.