Naučite se ceniti nepremičninske naložbene nepremičnine

S kvantitativnega vidika je naložba v nepremičnine nekako podobna vlaganju v zaloge. Za dobiček morajo vlagatelji določiti vrednost nepremičnin in izobraževati ugibanja o tem, koliko dobička bo prinesel vsak, bodisi z ocenjevanjem premoženja, dohodkom od najemnine ali obema.

Vrednotenje lastniškega kapitala se običajno izvaja po dveh osnovnih metodologijah: absolutna vrednost in relativna vrednost. Enako velja za presojo premoženja. Diskontiranje prihodnjega čistega poslovnega dohodka (NOI) z ustrezno diskontno stopnjo za nepremičnine je podobno vrednotenju zalog za denarni tok (DCF) za zaloge; vključitev modela množitelja bruto dohodka v nepremičnine je primerljiva z vrednotenjem relativne vrednosti z zalogami. Spodaj si bomo ogledali, kako s temi metodami vrednotiti nepremičnino.

VODENJE: "Prvi vodič za gospodinjske kupce"

Stopnja kapitalizacije

Ena najpomembnejših predpostavk, ki jo vlagatelj v nepremičnine naredi pri vrednotenju nepremičnin, izbere primerno stopnjo kapitalizacije, to je zahtevano donosnost nepremičnin, brez vrednosti ali amortizacije vrednosti. Preprosto povedano, sedanja vrednost nepremičnine je določena s stopnjo neto prihodka iz poslovanja.

Če na primer nepremičnina, za katero se pričakuje, da bo v naslednjih desetih letih ustvarila čisti poslovni dohodek (NOI) v višini 1 milijona dolarjev, diskontira po stopnji kapitalizacije 14%, je tržna vrednost nepremičnine 1.000.000 USD / .14 = 7.142.857 USD (neto poslovni dohodek / skupna stopnja kapitalizacije = tržna vrednost).

Tržna vrednost 7.142.857 dolarjev je dobro, če se nepremičnina proda za 6, 5 ​​milijona dolarjev. Slab posel je, če je prodajna cena 8 milijonov dolarjev.

Določitev stopnje kapitalizacije je ena ključnih meritev pri vrednotenju dohodka. Čeprav je nekoliko bolj zapleten kot izračun tehtanih povprečnih stroškov kapitala (WACC) podjetja, obstaja več načinov, ki jih lahko vlagatelji uporabijo, da najdejo primerno stopnjo kapitalizacije. (Za povezano branje glejte "4 načine za vrednotenje nepremičnine za najem nepremičnine")

Metoda kopičenja

Pogost pristop je metoda kopičenja. Začenši z obrestno mero dodajte:

1. Ustrezna premija za likvidnost (nastane zaradi nelikvidne narave nepremičnin)
2. Premija za ponovni zagon (računi za neto apreciacijo zemljišča)
3. Premija za tveganje (razkrije splošno izpostavljenost trgu nepremičnin)

Glede na 4-odstotno obrestno mero, 1, 5-odstotno nelikvidnostno stopnjo, 1, 5-odstotno premijo za ponovni priliv. in stopnja tveganja 2, 5%, se stopnja kapitalizacije lastniške lastnine sešteje kot: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Če čisti poslovni dohodek znaša 200.000 USD, je tržna vrednost nepremičnine 200.000 USD / .115 = 1.739.130 USD.

Očitno je izvajanje tega izračuna zelo enostavno. Zapletenost je v oceni natančnih ocen za posamezne sestavine stopnje kapitalizacije, kar je lahko izziv. Prednost metode kopičenja je, da poskuša določiti in natančno izmeriti posamezne sestavine diskontne stopnje.

Metoda tržnega pridobivanja

Metoda pridobivanja trga predvideva, da obstajajo trenutne, lahko dostopne informacije o neto prihodku iz poslovanja in prodajnih cenah o primerljivih lastnostih, ki ustvarjajo dohodek. Prednost metode tržnega črpanja je v tem, da stopnja kapitalizacije naredi neposredno kapitalizacijo dohodka bolj smiselno.

Določitev stopnje kapitalizacije je relativno enostavna. Predpostavimo, da investitor razmišlja o nakupu parkirišča, ki naj bi prinesel 500.000 USD čistega poslovnega dohodka. Na območju obstajajo tri obstoječe primerljive prihodke, ki ustvarjajo lastnosti parkirišč.

• Parkirno mesto 1 ima čisti poslovni prihodek 250.000 dolarjev in prodajno ceno 3 milijone dolarjev. V tem primeru je stopnja kapitalizacije: 250.000 USD / 3.000.000 $ = 8.33%.
• Parkirno mesto 2 ima čisti poslovni dobiček v višini 400.000 dolarjev in prodajno ceno 3, 95 milijona dolarjev. Stopnja kapitalizacije je: 400.000 USD / 3.950.000 USD = 10, 13%.
• Parkirno mesto 3 ima čisti poslovni operativni znesek 185.000 dolarjev in prodajno ceno 2 milijona dolarjev. Stopnja kapitalizacije je: 185.000 USD / 2.000.000 USD = 9.25%.

Na podlagi izračunanih stopenj za te tri primerljive lastnosti (8, 33%, 10, 13% in 9, 25%) bi bila skupna stopnja kapitalizacije v višini 9, 4% primerna zastopanost trga. Investitor lahko s to stopnjo kapitalizacije določi tržno vrednost nepremičnine. Vrednost možnosti naložbe na parkirišče je 500.000 USD / .094 = 5.319.149 USD.

Metoda pasovne naložbe

Kapitalizacijska stopnja se izračuna z uporabo posameznih obrestnih mer za nepremičnine, ki uporabljajo tako dolžniško kot lastniško financiranje. Prednost metode naložbenih pasov je, da je najprimernejša stopnja kapitalizacije za financirane naložbe v nepremičnine.

Prvi korak je izračun faktorja potopitvenega sklada. To je odstotek, ki ga je treba odložiti za vsako obdobje, da bo v prihodnjem trenutku določen znesek. Predpostavimo, da se nepremičnina z neto poslovnim dohodkom v višini 950.000 USD financira 50%, z uporabo dolga v višini 7% obresti, ki se amortizira v 15 letih. Preostanek se plača z lastniškim kapitalom po zahtevani donosnosti 10%. Faktor potopitvenega sklada se izračuna kot:

Obrestna mera12 mesecev [1+ (obrestna mera / 12 mesecev)] (# leta ∗ 12 mesecev) −1 \ dfrac {\ frac {obrestna mera ~ obrestna mera} {12 ~ mesecev}} {{[1 + (obrestna mera ~ obrestna mera / 12 ~ mesecev)]}} {(\ # ~ od ~ let * 12 ~ mesecev)} - 1} [1+ (obrestna mera / 12 mesecev)] (št. Let ∗ 12 mesecev) −112 mesecev obrestna mera Нямецкімі мовамі

Če vključimo številke, dobimo:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15x12 } - 1

To računa na .003154 na mesec. Na leto je ta odstotek: .003154 x 12 mesecev = 0, 0378. Obrestna mera, po kateri mora biti posojilodajalec plačana, je enaka temu faktorju potopitvenega sredstva in obrestni meri. V tem primeru je ta stopnja: .07 + .0378 = 10, 78% ali .1078.

Tako je tehtana povprečna obrestna mera ali skupna stopnja kapitalizacije z uporabo 50-odstotne mase za dolg in 50-odstotne teže za lastniški kapital: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10.39%. Posledično je tržna vrednost nepremičnine: 950.000 USD / .1039 = 9.143.407 USD.

Kako ceniti nepremičninsko naložbeno nepremičnino

Primerljive vrednotenja lastniškega kapitala

Absolutni modeli vrednotenja določajo sedanjo vrednost prihodnjih prihodnjih denarnih tokov, da bi dobili notranjo vrednost delnice; najpogostejše metode so modeli diskontiranja dividend (DDM) in tehnike diskontiranega denarnega toka (DCF). Po drugi strani pa metode relativne vrednosti kažejo, da bi bilo treba dva primerljiva vrednostna papirja po cenah dobiti podobno ceno. Koeficienti, kot so cena do zaslužka in cena za prodajo, se primerjajo z drugimi podjetji znotraj industrije, da se ugotovi, ali je zaloga podcenjena ali prenizka. Tako kot pri vrednotenju lastniškega kapitala mora tudi analiza vrednotenja nepremičnin izvajati oba postopka za določitev vrste možnih vrednosti.

Izračun čistega poslovnega dohodka iz nepremičnine

Tržna vrednost = NOI1r − g = NOI1Rodse: NOI = Neto operativni donosnik = Zahtevana stopnja donosa na nepremičninska sredstva g = Stopnja rasti NOIR = Kapitalizacijska stopnja (r − g) \ začne {poravnano} in Trg ~ Vrednost = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {kjer:} \\ & NOI = \ besedilo {\ majhen čisti poslovni dohodek} \\ & r = \ tekst {\ majhen Zahtevana stopnja donosa na nepremičninska sredstva} \\ & g = \ besedilo {\ majhna stopnja rasti NOI} \\ & R = \ besedilo {\ majhna stopnja kapitalizacije (r} - \ besedilo {\ majhna g)} \\ \ konec {poravnano} Trg Vrednost = r − gNOI1 = RNOI1, kjer: NOI = neto operacijski donosnik = potrebna stopnja donosa na nepremičninska sredstva g = stopnja rasti NOIR = stopnja kapitalizacije (r − g)

Čisti poslovni dohodek odraža dobiček, ki ga bo nepremičnina ustvarila po faktoringu operativnih stroškov, vendar pred odbitkom davkov in plačil obresti. Pred odštevanjem stroškov je treba določiti skupne prihodke, pridobljene z naložbo. Pričakovane prihodke od najemnine lahko prvotno napovedujemo na podlagi primerljivih nepremičnin v bližini. Vlagatelj lahko s pravilno tržno raziskavo ugotovi, kakšne cene se najemnikom zaračuna na tem območju in predvideva, da se za to nepremičnino lahko uporabljajo podobne najemnine na kvadratni čevelj. Napovedano povečanje najemnin se upošteva v stopnji rasti znotraj formule.

Ker so visoke stopnje prostih delovnih mest potencialna grožnja donosnosti naložb v nepremičnine, je treba za določitev opuščenega dohodka uporabiti analizo občutljivosti ali realistične konzervativne ocene, če sredstva ne bomo uporabili s polno zmogljivostjo.

Poslovni odhodki vključujejo tiste, ki nastanejo neposredno v vsakodnevnem poslovanju stavbe, na primer zavarovanje premoženja, provizije za upravljanje, pristojbine za vzdrževanje in komunalne stroške. Upoštevajte, da amortizacija ni vključena v celotni izračun stroškov. Neto poslovni dohodek nepremičnine je podoben dobičku pred obrestmi, davki, amortizacijo in amortizacijo (EBITDA).

Diskontiranje neto poslovnega dohodka iz naložbe v nepremičnine s tržno kapitalizacijo je analogno diskontiranju prihodnjega dividendnega toka z ustrezno zahtevano stopnjo donosa, prilagojeno za rast dividend. Lastniški vlagatelji, ki poznajo modele rasti dividend, bi morali takoj videti podobnost. (DDM je ena najbolj utemeljenih finančnih teorij, vendar je le tako dobra kot njene predpostavke. Oglejte si " Kopanje v model popustov pri dividendah .")

Iskanje premoženjske zmogljivosti

Tržna vrednost = Bruto dohodek × Množilec bruto dohodka \ textit {\ majhna tržna vrednost = Bruto dohodek} \ krat \ textit {\ mali Množilec bruto dohodka} Tržna vrednost = Bruto dohodek × Množilec bruto dohodka

Pristop multiplikatorja bruto dohodka je relativna metoda vrednotenja, ki temelji na predpostavki, da se bodo nepremičnine na istem območju vrednotile sorazmerno z bruto dohodkom, ki ga pomagajo ustvarjati. Kot pove že ime, je bruto dohodek skupni dohodek pred odbitkom vseh obratovalnih stroškov. Vendar pa je treba predvideti stopnje prostih delovnih mest za natančno oceno bruto dohodka.

Na primer, če investitor v nepremičnine kupi stavbo v višini 100.000 kvadratnih metrov, lahko iz primerljivih podatkov o lastnini ugotovi, da je povprečni bruto mesečni dohodek na kvadratni čevelj v soseski 10 dolarjev. Čeprav lahko investitor sprva domneva, da znaša bruto letni dohodek 12 milijonov dolarjev (10 x 12 mesecev x 100.000 kvadratnih čevljev), je verjetno, da bo kadar koli v stavbi nekaj prostih enot. Ob predpostavki, da obstaja 10-odstotna stopnja prostih delovnih mest, znaša bruto letni dohodek 10, 8 milijona dolarjev (12 milijonov USD x 90%). Podoben pristop se uporablja tudi za čisti poslovni dohodek.

Naslednji korak pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin je določitev množitelja bruto dohodka. To dosežemo, če imamo pretekle podatke o prodaji. Če pogledamo prodajne cene primerljivih nepremičnin in delimo to vrednost z ustvarjenim bruto letnim dohodkom, dobimo povprečni množitelj v regiji.

Ta vrsta vrednotenja je podobna uporabi primerljivih transakcij ali večkratnikov za vrednotenje zalog. Številni analitiki bodo napovedali dobiček podjetja in pomnožili znesek dobička na delnico (EPS) s P / E razmerjem v panogi. Ocenjevanje nepremičnin se lahko izvede s podobnimi ukrepi.

Začasne zapore do vrednotenja nepremičnin

Oba načina vrednotenja nepremičnin se zdita razmeroma enostavna. Vendar je v praksi določitev vrednosti premoženja, ki ustvarja dohodek, s temi izračuni precej zapleteno. Prvič, pridobitev zahtevanih informacij o vseh vložkih formule, kot so čisti poslovni dohodki, premije, vključene v stopnjo kapitalizacije, in primerljivi podatki o prodaji, se lahko izkažejo kot zelo zamudno in zahtevno.

Drugič, ti modeli vrednotenja ne upoštevajo pravilno možnih večjih sprememb na nepremičninskem trgu, kot sta kreditna kriza ali nepremičninski razcvet. Kot rezultat tega je treba izvesti nadaljnjo analizo, da se napove in upošteva možni vpliv spreminjanja gospodarskih spremenljivk.

Ker so trgi nepremičnin manj likvidni in pregledni kot na borzi, je včasih težko dobiti potrebne informacije za sprejemanje celovite naložbene odločitve. Glede na to, da je zaradi velike kapitalske naložbe, ki je navadno potrebna za nakup velikega razvoja, ta zapletena analiza lahko prinesla velik izplačilo, če vodi do odkritja podcenjene nepremičnine (podobno kot naložbe v lastniške naložbe). Zato si je treba vzeti čas za raziskovanje potrebnih vložkov vredno časa in energije.

Spodnja črta

Vrednotenje nepremičnin pogosto temelji na podobnih strategijah kot analiza kapitala. Poleg diskontiranega čistega poslovnega dohodka in pristopa k multiplikatorju bruto dohodka se pogosto uporabljajo tudi druge metode - nekatere so značilne za ta razred sredstev. Nekateri strokovnjaki iz industrije imajo na primer aktivno delovno znanje o vzorcih migracij in razvoja mest. Kot rezultat tega lahko ugotovijo, katera lokalna območja bodo najverjetneje deležna najhitrejše ocene.

Ne glede na uporabljeni pristop je najpomembnejši napovedovalec uspeha strategije, kako dobro je raziskana.