Izboljšanje najemnih pravic
Izboljšave najemnih pravic so vse spremembe najemne nepremičnine, da se prilagodijo posebnim potrebam najemnika. Te lahko vključujejo spremembe, kot so barvanje, namestitev predelnih sten, zamenjava tal ali vstavljanje svetlobnih napeljav po meri. Izboljšave najemnih pravic lahko opravi bodisi najemodajalec - ki lahko ponudi, da to stori za povečanje tržnosti svoje najemne enote - bodisi najemniki sami.
Medtem ko je uporabna življenjska doba večine izboljšav najemnih pravic od pet do 10 let, Kodeks o notranjih prihodkih zahteva, da se amortizacija za take izboljšave pojavi v času trajanja stavbe.
Kako delujejo izboljšave zakupa
Izboljšave najemnin so znane tudi kot izboljšave najemnikov ali dograditve in jih običajno najemodajalci komercialnih nepremičnin. Najemodajalci lahko te izboljšave zagotovijo obstoječim ali novim najemnikom. Spremembe so prilagojene potrebam določenega najemnika in njegovim potrebam.
Kaj so izboljšave najemnih razmerij, je odvisno od uporabe sprememb strukture, ki je v lasti najemodajalca, da bi lahko sprejeli najemnika. Spremembe prostora enega najemnika pa se ne štejejo za izboljšanje zakupnine za nobenega od sosedovih najemnikov. Spremembe zunanjosti stavbe ali njene pokrajine tudi ne veljajo. Če najemodajalec zamenja streho stavbe, nadgradi dvigalo ali tlakuje parkirišče - nobena od teh sprememb se ne šteje za izboljšave v najemu, saj ne koristijo določenemu najemniku.
Le izboljšave v notranjosti določenega najemniškega prostora se štejejo za izboljšave najemnih pravic.
Ko se najem konča, izboljšave običajno pripadajo najemodajalcu, razen če v pogodbi ni določeno drugače. Če jih najemnik lahko prevzame, jih mora odstraniti brez škode na posestvu.
1:11Izboljšanje najemnih pravic
Primeri izboljšav zakupa
Najemodajalci lahko plačujejo izboljšave zakupa, da najemnike spodbudijo k daljšemu najemu prostorov, zlasti v maloprodajni industriji. Na primer, lastnica podjetja najame stavbo za svojo prodajalno diskovnih golfov. Najemodajalec se lahko odloči, da v zakupljeno površino doda štiri stene, da ustvari vgrajene zaslone in prostore za shranjevanje diskov. Te spremembe veljajo za izboljšave v zakupu.
Vzemimo še en primer iz maloprodajnega sektorja. Lastnik Trgovine A se odloči za najem prostora prek podjetja B. Trgovina ima samo štiri stene in nobene druge ugodnosti. Podjetje B - najemodajalec - se s pogajanji o najemu strinja, da bo pred trgovino A odprlo svoja vrata, police, servisni števec za blagajne in razstavno enoto s posebno osvetlitvijo.
Ključni odvzemi
- Izboljšanje zakupnine je sprememba najemne nepremičnine, da se prilagodi posebnim potrebam najemnika.
- Najemodajalci se lahko strinjajo s temi izboljšavami za obstoječe ali nove najemnike.
- Izboljšave najemnin lahko opravi najemodajalec ali najemnik.
- Barvanje, namestitev predelnih sten ali prilagojenih svetlobnih napeljav in spreminjanje tal so vse izboljšane zakupnine.
- Dograditve stavb, dvigal in tekočih stopnic, strehe, protipožarna zaščita, alarmni in varnostni sistemi in sistemi HVAC niso primerni za izboljšave najemnih pravic.
Vrste izboljšav zakupa
Najemodajalec lahko plača izboljšave zakupa komercialne najemnine z dodatkom za izboljšanje najemnika (TIA). V tem primeru najemodajalec dovoli določen proračun za izboljšave, običajno 5 do 15 dolarjev na kvadratni čevelj in nadzira projekt. Medtem najemnik nadzoruje postopek prenove, kar je lahko zamudno. Če so proračunski projekti preseženi, najemnik krije preostanek.
Za izboljšanje zakupa se lahko ponudijo tudi popusti pri najemu. Najemodajalec najemniku ponuja brezplačno ali znižano najemnino za določeno število mesecev, kot je en brezplačen mesec na leto pri najemu, kot način, da najemnik prihrani pri spremembi prostora. Najemnik običajno nadzira projekt in ima nadzor nad izboljšavami najema. Najemnik je odgovoren tudi, če stroški presegajo predvidene zneske. Poleg tega se lahko najemnina pozneje zviša, zaradi česar najemnik dolgoročno plačuje več.
Druga vrsta izboljšanja najemnih pravic je dodatek za gradbeni standard. Najemnik se lahko odloči med različnimi izbirami, ki jih najemodajalec ponuja, na primer eno od štirih barv barve. Ti predmeti morda ne ustrezajo najemnikovim potrebam in z rezultati morda ni zadovoljen. Najemnik krije dodatne izboljšave. Najemodajalec nadzira projekt.
Pravila za izboljšanje zakupa
Spremembe v načinu, kako lahko najemodajalci in najemniki uveljavljajo odtegljaje po novem zakonu o davčnih olajšavah in delovnih mestih iz leta 2017.
Decembra 2015 je kongres ZDA sprejel zakon o zaščiti Američanov pred davčnimi pohodi (PATH), ki je spremenil in razširil številne davčne določbe, povezane z amortizacijo, vključno z izboljšavami najemnih pravic. Z aktom je postala trajna določba o prihrankih od davka, ki omogoča 15-letno pravočasno povračilo stroškov na podlagi kvalificiranih izboljšav najemnih pravic.
V skladu s temi smernicami najemodajalci in najemniki niso smeli biti povezani, izboljšave so bile kvalificirane le, če so bile narejene v notranjosti stavbe, le da najemnik zaseda prostor, in izboljšave najemnih zakup je treba dokončati po treh letih gradnje stavbe zaseden za služenje.
Novi davčni akt leta 2017 je spremenil nekatere zahteve. Še vedno je treba izboljšati notranjost stavbe, kar pomeni povečanje zgradb, dvigal in tekočih stopnic, strehe, protipožarne zaščite, alarma in varnostnih sistemov, sistemi HVAC pa še vedno ne izpolnjujejo pogojev. Kvalificirano premoženje ne potrebuje več, da sta obe strani - najemodajalec in najemnik - nepovezani. Znebila se je tudi triletne zahteve, ki navaja, da se lahko vse izboljšave izvedejo "po datumu, ko je bila nepremičnina prvič dana v uporabo", poroča Služba za notranje prihodke (IRS).
Zahtevaj izboljšave zakupnine
Služba za notranji prihodek (IRS) ne omogoča odbitkov za izboljšave. Ker pa se izboljšave štejejo za del zgradbe, so nagnjene k amortizaciji. IRS omogoča amortizacijske odbitke, če so izpolnjeni zgoraj navedeni pogoji. Kdor opravi delo, lahko odšteje amortizacijo - naj bo najemodajalec ali najemnik. Novi davčni akt je zvišal najvišji dovoljeni znesek na milijon dolarjev s 500.000 USD.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.