Razmerje med posojilom in vrednostjo - definicija razmerja med LTV
Razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) je ocena posojilnega tveganja, ki ga finančne institucije in drugi posojilodajalci pregledajo, preden odobrijo hipoteko. Običajno so ocene z visokimi količniki LTV večje tveganje in zato, če je hipoteka odobrena, posojilo stane posojilojemalca več.
Poleg tega lahko posojilo z visokim razmerjem LTV posojilojemalca zahteva, da kupi hipotekarno zavarovanje, da nadomesti posojilodajalca.
Formula in izračun razmerja LTV
Kupci stanovanj lahko enostavno izračunajo razmerje med posojilom in vrednostjo na svojem domu.
LTVratio = MAAPV kjer koli: MA = znesek hipotekeAPV = vrednost ocenjene lastnosti \ začnite {poravnano} <V razmerje = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {kjer:} \\ & MA = \ besedilo {hipotekarni znesek} \ \ & APV = \ text {Vrednost ocenjene lastnosti} \\ \ konec {poravnano} LTVratio = APVMA, kjer: MA = znesek hipotekeAPV = vrednost ocenjene lastnosti
Postopek vključuje delitev skupnega zneska hipotekarnega posojila na skupno kupno ceno stanovanja. Na primer, dom z nakupno ceno 200.000 dolarjev in skupno hipotekarno posojilo za 180.000 dolarjev povzroči razmerje med posojilom in vrednostjo 90%. Konvencionalni hipotekarni posojilojemalci pogosto ponujajo boljše posojilo posojilojemalcem, katerih razmerje med posojilom in vrednostjo ni večje od 80%.
Razmerje LTV se izračuna z deljenjem zneska, izposojenega na ocenjeno vrednost nepremičnine, izraženo v odstotkih. Če na primer kupite dom, ocenjen za 100.000 USD za njegovo ocenjeno vrednost, in plačate 10.000 ameriških dolarjev, si boste izposodili 90.000 USD, kar ima za posledico LTV razmerje 90% (90.000 / 100.000).
Ključni odvzemi
- LTV se pogosto uporablja pri hipotekarnem posojanju, da se določi znesek, potreben za polog, in ali posojilodajalec posojilojemalcu nakaže kredit.
- Večina posojilodajalcev nudi prosilcem za hipoteko in lastniški kapital najnižjo možno obrestno mero, kadar je razmerje med posojilom in vrednostjo 80% ali manj.
- HomeReady Fannie Mae in Home Freddie Mac Home Možni hipotekarni programi za posojilojemalce z nizkimi dohodki omogočajo razmerje LTV v višini 97% (3% polog), vendar zahtevajo hipotekarno zavarovanje, dokler razmerje ne pade na 80%.
LTV in posojila
Razmerje med posojilom in vrednostjo je ključna sestavina hipotekarnega zavarovanja, naj bo to za nakup stanovanja, refinanciranje trenutne hipoteke v novo posojilo ali najemanje nakopičenega kapitala v nepremičnini.
Posojilodajalci ocenijo razmerje LTV, da določijo stopnjo izpostavljenosti tveganju, ki ga prevzamejo pri sklepanju hipoteke. Ko posojilojemalci zaprosijo za posojilo za znesek, ki je po ocenjeni vrednosti ali blizu nje, in zato višje razmerje med posojilom in vrednostjo, posojilodajalci zaznajo, da obstaja večja možnost, da posojilo zapade v plačilo, ker je kapital skoraj majhen znotraj nepremičnine. Če pride do zaprtja, bo posojilodajalec težko prodal dom za toliko, da pokrije neporavnano hipotekarno stanje in dobiček iz transakcije.
Dejavniki, ki vplivajo na razmerje LTV
Glavni dejavniki, ki vplivajo na razmerje LTV, so predplačilo, prodajna (pogodbena) cena in ocenjena vrednost. Če želite doseči najnižje (in najboljše) razmerje LTV, povišajte polog in poskusite znižati prodajno ceno. Predpostavimo, da na zgornjem primeru kupite dom, ki je vreden 100.000 dolarjev, lastnik pa je pripravljen prodati za 90.000 dolarjev. Če vložite enakih 10.000 ameriških dolarjev, je vaše posojilo le 80.000 dolarjev, kar ima za posledico LTV razmerje 80% (80.000 / 100.000). Če povišate polog na 15.000 dolarjev, vam hipotekarno posojilo zdaj znaša 75.000 dolarjev, s čimer je razmerje LTV 75% (75.000 / 100.000).
Vse to je pomembno, ker nižje kot je LTV razmerje, večja je možnost, da bo posojilo odobreno, nižja bo obrestna mera in manj verjetno bo, da boste morali kupiti zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI).
LTV razmerje in obrestne mere
Medtem ko razmerje med posojilom in vrednostjo ni edini odločilni dejavnik pri zavarovanju hipoteke, posojila med lastniškim kapitalom ali kreditno linijo, ima pomembno vlogo pri tem, koliko stane lastnik stanovanja. Pravzaprav vas lahko visoko razmerje LTV v prvi vrsti prepreči, da bi se kvalificirali za posojilo ali refinanciranje.
Večina posojilodajalcev nudi prosilcem za hipoteko in lastniški kapital najnižjo možno obrestno mero, kadar je razmerje med posojilom in vrednostjo 80% ali manj. Višji količnik LTV ne izključuje posojilojemalcev za odobritev hipoteke, čeprav se skupni stroški posojila povečujejo, ko se razmerje LTV povečuje. Na primer se lahko odobri posojilojemalec z razmerjem LTV 95%, vendar je obrestna mera lahko do pol odstotne točke višja kot pri posojilojemalcu z razmerjem LTV 75%.
Če je količnik LTV višji od 80%, boste verjetno morali kupiti zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), ki lahko letno doda od 0, 5% do 1% celotnega zneska posojila. 1% PMI na posojilo v višini 100.000 USD bi na primer plačalo 1.000 dolarjev k plačanemu znesku na leto ali 83.33 USD na mesec. Plačila PMI se nadaljujejo, dokler razmerje LTV ne znaša 80% ali nižje. Razmerje LTV se bo zniževalo, ko odplačujete posojilo in ko se vrednost vašega doma sčasoma povečuje.
Zahtevati 80% (ali nižje) razmerje med LTV, da bi se izognili PMI, ni zakon, vendar je to praksa skoraj vseh posojilodajalcev. Izjeme so včasih za kreditojemalce z visokim dohodkom, nižjim dolgom ali druge dejavnike, kot je velik naložbeni portfelj.
Najvišje razmerje med posojilom in vrednostjo je največje dovoljeno razmerje med velikostjo posojila in vrednostjo dolarja nepremičnine. Večji kot je razmerje med posojilom in vrednostjo, večji je delež kupnine, ki je bila financirana. Ker dom deluje kot zavarovanje za posojilo, je razmerje med posojilom in vrednostjo merilo tveganja, ki ga uporabljajo posojilodajalci. Šteje se, da imajo različni programi posojil različne dejavnike tveganja in imajo zato različna najvišja razmerja med posojilom in vrednostjo.
Vrste posojil in razmerje LTV
Nekatere vrste posojil imajo posebna pravila, ko gre za količnik LTV.
Posojila FHA
Posojila FHA, ki omogočajo začetno razmerje LTV do 96, 5%, zahtevajo premijo za hipotekarno zavarovanje (MIP), ki traja toliko časa, kolikor jo imate, ne glede na to, kako nizko razmerje LTV na koncu znaša. Večina ljudi se refinancira običajnim posojilom, ko razmerje LTV doseže 80%, da se odpravi MIP.
Posojila za VA in USDA
Posojila za VA in USDA - na voljo sedanjim in nekdanjim vojaškim ali tistim na podeželju - ne potrebujejo zasebnega hipotekarnega zavarovanja, čeprav je razmerje med LTV lahko tudi do 100%. Vendar pa za posojila VA in USDA obstajajo dodatne pristojbine.
Fannie Mae in Freddie Mac
HomeReady Fannie Mae in Home Freddie Mac Home Možni hipotekarni programi za posojilojemalce z nizkimi dohodki omogočajo razmerje LTV v višini 97% (3% polog), vendar zahtevajo hipotekarno zavarovanje, dokler razmerje ne pade na 80%.
Za posojila FHA, VA in USDA obstajajo racionalizirane možnosti refinanciranja, ki se odpovedujejo zahtevam po oceni (kar pomeni, da razmerje LTV doma ne vpliva na posojilo). Za tiste z LTV razmerjem več kot 100% - znan tudi pod imenom "pod vodo" ali "na glavo" - Fannie Maejeva možnost posojila z vrednostjo posojila in vrednostjo izboljšanega refinanciranja Freddieja Mac, ki je zasnovan kot nadomestek programa za refinanciranje HARP, poteče 31. decembra 2018, so na voljo.
Razvrstitev razmerja med posojilom in vrednostjo
Za večino scenarijev hipotekarnih posojil je razmerje med LTV in 80% ali manj. Razmerje LTV v višini 80% zagotavlja najboljše možnosti za odobritev, najboljšo obrestno mero in največjo verjetnost, da ne boste potrebovali nakupa hipotekarnega zavarovanja. Kot že omenjeno, pa posojila za VA in USDA omogočajo višji količnik LTV (do 100%) in se še vedno izogibajo dragim zasebnim hipotekarnim zavarovanjem, čeprav veljajo druge pristojbine.
Za večino možnosti refinanciranja, razen če zaprosite za refinanciranje izplačila, razmerje LTV ni pomembno, tako da ni tako dobrega ali slabega. Če zaprosite za refinanciranje izplačila, LTV razmerje 90% ali manj se šteje za dobro.
LTV vs kombinirani LTV - CLTV
Medtem ko razmerje LTV obravnava vpliv enega hipotekarnega posojila pri nakupu nepremičnine, je razmerje med posojilom in vrednostjo (CLTV) razmerje med vsemi zavarovanimi posojili nepremičnine in vrednostjo nepremičnine. Posojilodajalci uporabljajo razmerje CLTV, da določijo tveganje morebitnega neplačila bodočega kupca stanovanja, če se uporablja več kot eno posojilo - na primer, če bodo imeli dve ali več hipotek ali hipoteko plus hipotekarno posojilo ali kreditno linijo (HELOC). Na splošno so posojilodajalci pripravljeni posojati po razmerjih CLTV od 80% in več posojilojemalcem z visokimi bonitetnimi ocenami.
Razmerje LTV upošteva samo primarno hipotekarno stanje. Zato je v zgornjem primeru razmerje LTV 50%, kar je posledica delitve primarnega hipotekarnega zneska 100.000 USD na domačo vrednost 200.000 USD. Primarni posojilodajalci so bolj zahtevni glede na zahteve CLTV.
Če upoštevamo zgornji primer, v primeru izključitve pravice primarni imetnik hipoteke prejme svoj denar v celoti, preden drugi imetnik hipoteke prejme karkoli. Če se vrednost nepremičnine zmanjša, na posojilojemalca na 125.000 dolarjev, primarni imetnik zastavne pravice prejme celoten dolgovani znesek (100.000 dolarjev), drugi imetnik zastavne pravice pa kljub 50.000 dolarjem prejme preostalih 25.000 dolarjev. Glavni imetnik zastavne pravice nosi manjše tveganje v primeru upada vrednosti nepremičnin in si zato lahko privošči posojanje pri višji CLTV.
Omejitve LTV
Glavna pomanjkljivost posojila na vrednost je, da vključuje samo primarno hipoteko, ki jo dolguje lastnik stanovanja, in ne vključuje drugih obveznosti, na primer druge hipoteke ali posojila iz lastniškega kapitala. Zato je kombinirano posojilo na vrednosti (CLTV) bolj vključujoč ukrep sposobnosti posojilojemalca za odplačilo stanovanjskega posojila.