Denar v stanovanjskih nepremičninah

Številni navdušeni vlagatelji v nepremičnine mislijo, da se lahko obogatijo z uporabo bančnega posojila za nakup in nadgradnjo lokalnih strojev. Medtem ko je vlaganje v nepremičnine morda boljše od vlaganja v delniške trge - ker obstoj majhnih lokalnih nepremičninskih trgov ustvarja neučinkovitost, ki jih lahko investitorji izkoristijo - boste za zaslužek v stanovanjskih nepremičninah potrebovali višjo raven razumevanja. Če želite preiti od mojstra do nepremičninskega tajkuna, morate razumeti trg, pa tudi tri ključne sestavine močnih nepremičninskih dobičkov.

Poiščite zdrav nacionalni trg

Medtem ko izkušeni in pronicljivi vlagatelji v nepremičnine lahko zaslužijo nekaj denarja v šibkem nepremičninskem okolju po vsej državi, pa so možnosti, da bi jim pomagali; možnosti za uspeh novejših vlagateljev na takšnem trgu so še slabše. Zvišanje obrestnih mer lahko na sicer vročem nepremičninskem trgu vrže veliko hladne vode, saj morajo tisti, ki so kupili nepremičnine s hipotekami z nastavljivo obrestno mero, plačati več, da jih obdržijo, in ne morejo si jih privoščiti vsi. To vodi do manjšega povpraševanja po nepremičninah in cene ustrezno padajo.

Tako je za začetek gradnje vašega portfelja nepremičnin idealen čas v padajočem okolju obrestnih mer. Na splošno ne bo le, da bo vaše posojilo cenejše, vendar bo verjetno povpraševanje po trenutni kreditni krči večje, kar se lahko vzdrži z dobrim upravljanjem kapitala.

Druga zaželena lastnost je zdrav bruto domači proizvod (BDP), saj ta številka resnično govori o splošnem zdravju gospodarskega sistema, ki podpira trg nepremičnin. V zdravih časih BDP, kot je rast nad 3% letno, je redko opaziti znatne pomanjkljivosti nepremičnin.

Nazadnje so podatki o stopnji brezposelnosti pogosto vodilni pokazatelj mehkobe trga. Če ljudje vidijo malo možnosti za dohodek tam, kjer živijo, se preselijo. To pa posledično močno zmanjšuje apreciacijo cen doma (HPA).

Izberite določeno lokacijo

Če se vam zdijo nižje obrestne mere, spodobna rast BDP in ugodne stopnje brezposelnosti na nacionalnem trgu, lahko začnete iskati zaželen lokalni trg. Poiščite območje z razmeroma močnim ocenjevalnim potencialom glede na druge trge. Dobro objavljeni podatki o brezposelnosti iz indeksa cen domačih cen Case-Shiller, urada za statistiko dela ali drugih virov so odlični pokazatelji prihodnjega zdravja najboljših trgov nepremičnin.

Lokalni podatki o brezposelnosti pogosto zelo kažejo na podatke o stanovanjih. Pametni vlagatelj si želi naložbe v mesto, ki kaže zdrave trende brezposelnosti in razmeroma močne podatke HPA. Upajmo, da je to mesto, v katerem živite, in zato dobro razumete pridih lokalnega trga - in tako lahko enostavno upravljate s posestjo. Vendar pa je s kakovostnimi kontrolami upravljanja mogoče uspešno investirati na drugih lokacijah, kjer so na voljo partnerji za upravljanje kakovosti.

Poiščite točko urbanosti mestnega razpršila

Ko najdete idealno mesto za želeno naložbo, poiščite mestno žarišče. Če vidite, da se mesto širi in lahko prenašate neko tveganje, potem investirajte v nepremičnine na obodu. Če pa je trg videti zlovešče ali nejasno, se držite notranjih obročev, da boste imeli varovalni prostor pred povratnim mestnim širjenjem.

Opozorilni znaki, ki vas opozorijo, da se izogibate obodu, vključujejo materialne spremembe brezposelnosti in / ali upočasnitev gospodarske rasti na lokalnem območju. Ogledali bi si lahko tudi osnovno poslovno zdravje večjih delodajalcev na tem območju. Če je šibek, bodo verjetno prišla odpuščanja, ki bi lahko začela zavirati vrednosti nepremičnin zaradi mejnega zmanjšanja ponudbe delovne sile. Če je poslovno zdravje glavnih delodajalcev na območju močno, je ravno obratno.

Vrednosti nepremičnin se lahko med mestnimi območji močno razlikujejo. Če je na primer povprečna HPA v mestu 5%, je lahko 2% v centru, 6% v prvem primestnem obroču in 10% v drugem primestnem obroču. Tretji obroč bi verjetno bila kmetijska zemljišča s skromnim potencialom HPA. Tu upoštevajte pojav: vaša najbolj nestanovitna cenitev nepremičnin se bo zgodila v zunanjem obroču, ki meji na obdelovalne površine, ker je to zunanji del mesta. Ta lokacijski vzvod je izkoristljiv z lastnostjo roba na rastnih trgih. Logično bi bilo, da bi na trgu padca želeli biti v središču. Tu je verjetno, da bo prišlo do najmanj amortizacije, saj polni stanovanjski trgi predstavljajo to najmanj verjetno za motnjo ravnovesja med ponudbo in povpraševanjem.

Razumevanje naložbenega tveganja na različnih mestih je zelo podobno razumevanju finančnih instrumentov na splošno. Mislite na urbano območje mesta kot obveznice investicijskega razreda, prvi primestni obroč kot lastniški kapital in zunanji obroč kot izvedene finančne instrumente. Razumevanje, kje se v mestu pojavlja širitev mestne širitve, lahko poveča donosnost navzgor ali zaščiti naložbe na spodnji strani.

Za zabavo olupimo čebulo še eno plast, da najdemo najbolj vroča področja. Recimo, da se odločite za naložbo v obodu, saj na tem območju opazite gospodarsko rast in večje povpraševanje po delovni sili. Lahko poskusite predvideti lokacijo krajev. Tu bodo zgrajene prihodnje komercialne nepremičnine, kot so primestni trgovski centri; Ko se razvoj stanovanjskih nepremičnin zapolni okoli teh prihodnjih trgovskih centrov, se bodo vrednosti nepremičnin verjetno močno povečale glede na povprečne donose nepremičnin.

Spodnja črta

Priložnost za nadpovprečno donosnost se zdi na področju nepremičnin večja od področja finančnih instrumentov, saj je na nehomogene enote manj oči. Poznavanje lokalnega trga prinaša tudi naložbeno prednost. Dolgoročna ali nakupna strategija je boljša, če imate dovolj kapitala in omejene možnosti, medtem ko bi bila kratkoročna ali prelomna strategija bolj smiselna, če imate omejen kapital in ogromen vpogled v sladke točke. Ne glede na vaš časovni okvir morate najprej iskati močan nacionalni trg, nato pa regijo, v kateri objavljeni podatki kažejo dostojne priložnosti HPA. Končno se poigrajte z obodom urbanega širjenja, če menite, da se območje povečuje, ali se izogibajte, če se vam zdi, da se zmanjšuje. Razumevanje teh ključnih točk lahko pomaga povečati vrednost katerega koli portfelja nepremičnin.