Hipoteke in posojila za lastniški kapital: v čem je razlika?

Hipoteke in posojila za lastniški kapital so posojila, pri katerih vaš dom zastavite kot zavarovanje. Posojilodajalec lahko izkoristi vaš dom, če ne spremljate svojih hipotekarnih plačil. Medtem ko si obe vrsti posojil delita to pomembno podobnost, obstajajo razlike med njima. Potrošniki bi morali razumeti svoje možnosti, ko se zadolžujejo glede na vrednost svojega stanovanja.

Ključni odvzemi

• Hipoteke in posojila za lastniški kapital so posojila, pri katerih vaš dom zastavite kot zavarovanje.
• Banka posoja do 80% ocenjene vrednosti stanovanja ali kupnine, kar je manj.
• Posojilo za lastniški kapital je zavarovano z lastniškim kapitalom v nepremičnini.

Hipoteke

Ko ljudje uporabljajo izraz "hipoteka", običajno govorijo o tradicionalni hipoteki, v kateri banka posojilojemalcu posoji denar za nakup stanovanja. V večini primerov banka posoja do 80% ocenjene vrednosti stanovanja ali kupnine, kar je manj. Če na primer kupujete dom za 200.000 dolarjev, ste upravičeni do hipoteke v višini do 160.000 dolarjev. S preostalih 40.000 dolarjev si morate priskrbeti sami. Nekatere hipoteke, na primer hipoteke FHA, vam omogočajo, da odložite manj, dokler plačujete za hipotekarno zavarovanje.

Obrestna mera za hipoteko je lahko fiksna (enaka v celotnem obdobju hipoteke) ali spremenljiva (spreminja se na primer vsako leto). Posojilojemalec odplača znesek posojila in obresti za določen čas, pri čemer so najpogostejši pogoji 30 ali 15 let.

Če zaostajate pri plačilih, lahko posojilodajalec prevzame vaš dom v postopku, znanem kot izključitev. Posojilodajalec nato proda hišo, pogosto na dražbi, da bi povrnil svoj denar. V primeru, da se to zgodi, ima ta hipoteka (znana kot "prva" hipoteka) prednost pred poznejšimi posojili, izdanimi proti nepremičnini, na primer domačim lastniškim posojilom (včasih znanim kot "druga" hipoteka) ali kreditni liniji domačega kapitala (HELOC) . Prvotni posojilodajalec mora biti izplačan v celoti, preden bodo naslednji posojilodajalci prejeli kakršen koli izkupiček od prodaje izključitve.

Posojila za lastniški kapital

Hipoteka je tudi hipotekarno posojilo za dom. Razlika med hipotekarnim posojilom in tradicionalno hipoteko je v tem, da vzamete posojilo za lastniški kapital, potem ko imate lastnino v lastnini, medtem ko dobite hipoteko za nakup nepremičnine. Posojilo za lastniški kapital je zavarovano z lastniškim kapitalom, kar je razlika med vrednostjo nepremičnine in obstoječim hipotekarnim stanjem lastnika stanovanja. Če na primer dolgujete 150.000 dolarjev za dom, vreden 250.000 dolarjev, imate 100.000 dolarjev lastniškega kapitala. Ob predpostavki, da je vaše posojilo dobro in če se drugače kvalificirate, lahko vzamete dodatno posojilo s pomočjo teh 100.000 USD kot zavarovanje.

Kot tradicionalna hipoteka je tudi domače lastniško posojilo posojilo na obrok, odplačano v določenem roku. Različni posojilodajalci imajo različne standarde glede odstotka lastniškega kapitala, ki so ga pripravljeni posojati, in kreditna sposobnost posojilojemalca igra vlogo pri tej odločitvi.

Vaše razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) posojilodajalci uporabljajo, da ugotovijo, koliko denarja si lahko izposodite. Tukaj je opisano, kako izračunate LTV: znesek, ki ga želite izposoditi, dodajte znesku, ki ga še vedno dolgujete svoji hiši, in delite z ocenjeno vrednostjo hiše, da dobite LTV. Če lahko odplačate velik del hipoteke - ali če se je vrednost vašega stanovanja občutno povečala - lahko dobite velik posojilo.

Posojilo za lastniški kapital se v mnogih primerih šteje za drugo hipoteko, saj je dano na podlagi obstoječe hipoteke. Če se dom zapusti, se posojilodajalec, ki je lastnik posojila za lastniški kapital, ne izplača, dokler ni izplačan prvi hipotekarni posojilodajalec. Posledično je tveganje posojilodajalca domačega lastniškega kapitala večje, zato imajo posojila običajno višje obrestne mere kot običajne hipoteke.

Niso vsa posojila za lastniški kapital druga hipoteka. Posojilojemalec, ki ima v lasti svoje nepremičnine prosto in jasno, se lahko odloči, da bo najel posojilo proti vrednosti stanovanja. V tem primeru posojilodajalec, ki daje posojilo za domači kapital, velja za prvega imetnika zastavne pravice. Ta posojila imajo morda višje obrestne mere, vendar nižje stroške zapiranja - na primer samo ocene.

Razlika med hipotekarnim posojilom in tradicionalno hipoteko je v tem, da vzamete posojilo za lastniški kapital, potem ko imate lastnino v lastnini v primerjavi s pridobitvijo hipoteke za nakup nepremičnine.

Hipotekarna hipotekarna posojila domačega kapitala: vedite, kaj je davčno priznano

Obresti na hipoteko so davčno odbitne za posojila v višini do enega milijona dolarjev (če ste posojilo vzeli pred 15. decembrom 2017) ali 750.000 dolarjev (posojilo po tem). Razlog: davčna zakonodaja za leto 2017. Lastniki stanovanj so lahko odšteli obresti za posojilo za lastniški kapital ali kreditno linijo, ne glede na to, kako so denar porabili, na primer za poplačilo višjih obrestnih dolgov, na primer dolga s kreditne kartice ali študentskih posojil. V nadaljevanju zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih iz leta 2017 ustavi odbitek za obresti, plačane za posojila iz naslova lastniškega kapitala od leta 2018 do leta 2025, razen če se uporabljajo za "nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje stanovanja davkoplačevalcev, ki zagotavlja posojilo."

Kot pravi IRS, "po novem zakonu ... so obresti na posojilo za lastniški kapital, ki se uporablja za gradnjo dodatka k obstoječemu domu, običajno odbitne, medtem ko so obresti za isto posojilo za plačilo osebnih življenjskih stroškov, kot je kreditna kartica dolgovi, ne ... Kot po predhodnem zakonu mora posojilo zavarovati glavni ali drugi dom davčnega zavezanca (znan kot kvalificirano prebivališče), ne sme presegati stroškov stanovanja in izpolnjevati drugih zahtev. "

Če morate odplačevati študentska posojila, konsolidirati dolg na kreditni kartici ali znižati obrestno mero za domačo hipoteko, morate razmisliti o ponovnem financiranju hipoteke.

Spodnja črta

Če imate za svojo obstoječo hipoteko izredno nizko obrestno mero, jo verjetno pustite pri miru in uporabite posojilo za lastniški kapital, da izposodite potrebna sredstva, pod pogojem, da so namenjena izboljšanju vaše lastnine. Če pa se hipotekarne stopnje znatno znižajo po odvzemu vaše obstoječe hipoteke ali če denar potrebujete za namene, ki niso povezani z vašim domom, morate razmisliti o popolni hipotekarni refinanciranju. Če refinancirate, prihranite pri dodatnem denarju, ki ste ga izposodili, saj imajo tradicionalne hipoteke nižje obrestne mere kot posojila za lastniški kapital in morda boste lahko zagotovili nižjo obrestno mero na stanju, ki ste ga že dolgovali.