Hipotekarna neskladnost
Hipotekarna hipotekarna hipoteka ne ustreza smernicam vladnih podjetij (GSE), kot sta Fannie Mae in Freddie Mac. Zato je ni mogoče prodati Fannie Mae ali Freddie Mac. GSE smernice med drugim vključujejo najvišji znesek posojila, ustrezne nepremičnine, predplačila in kreditne zahteve.
RAZKRIJANJE DOLŽE Nepopolna hipoteka
Hipotekarne hipoteke niso slaba posojila v smislu, da so tvegana. Vendar jih finančne institucije ne marajo, ker jih je težje prodati. Zaradi tega bodo banke običajno ukazovale višjo obrestno mero.
Čeprav zasebne banke sprva pišejo večino hipotek, se pogosto končajo v portfeljih Fannie Mae in Freddie Mac. Ti dve podjetji, ki jih sponzorira država (GSE), odkupata posojila od bank in jih nato pakirata v hipotekarne vrednostne papirje (MBS), ki prodajajo na sekundarnem trgu. MBS je vrsta zavarovanja s premoženjem, zavarovanega z zbirko hipotek, ki izvira iz regulirane in pooblaščene finančne institucije. Medtem ko obstajajo zasebna finančna podjetja, ki bodo kupila, pakirala in preprodajala MBS, sta Fannie in Freddie dva največja kupca.
Banke porabijo denar od prodaje hipotek za vlaganje v ponujanje novih posojil po sedanji obrestni meri. Vendar Fannie Mae in Freddie Mac ne moreta kupiti samo hipotekarnega izdelka. Dva GSE-ja imata zvezna pravila za omejitev odkupa posojil, za katera velja, da so relativno brez tveganja. Ta posojila ustrezajo hipotekam in banke jih imajo radi ravno zato, ker jih bodo hitro prodale.
V nasprotju s tem so hipoteke, ki jih Fannie Mae in Freddie Mac ne moreta odkupiti, banke bolj tvegane. Ta neodplačljiva posojila morajo bodisi ostati v portfelju banke ali prodati subjektom, specializiranim na sekundarnem trgu za neustrezna posojila.
Vrste hipotekarnih neskladij
Obstajajo različne situacije posojilojemalcev in vrste posojil, ki jih Fannie in Freddie ocenjujeta kot neskladne.
- Najpogostejša hipotekarna hipotekarna hipoteka je tista, ki se pogosto imenuje hipotekarna neskladnost. Hipoteke Jumbo so posojila, napisana za znesek, ki je večji od omejitev Fannie Mae in Freddie Mac. V letu 2018 je ta meja v večini ameriških okrožij znašala 453.100 dolarjev, na nekaterih visoko stroškovnih območjih pa znaša celo 679.650 dolarjev.
- Vendar hipoteke ne smejo biti neskladne, da bi bile neskladne. Nižje plačilo lahko sproži neskladen status. Mejna vrednost se razlikuje, vendar bi lahko bila običajna hipoteka 10-odstotna ali le 3-odstotna pri posojilu FHA.
- Pomemben dejavnik je tudi kupčevo razmerje med dolgom in prihodkom (DTI), ki mora biti običajno nižje od 42 odstotkov, da bi bilo to posojilo v skladu. Običajno se zahteva tudi bonitetna ocena nad 630-650.
- Vrsta lastnine lahko tudi ugotovi, ali hipoteka ni v skladu. Na primer, kupci stanovanj se pogosto spotaknejo, ko se naučijo, da je enota za sanjske počitnice neskladna, ker kompleks velja za neupravičen. Sem spadajo condo združenja, kjer ima en subjekt, kot je na primer razvijalec, več kot 10 odstotkov enot. Druge pasti vključujejo, če večina enot ni lastnikov, če je več kot 25 odstotkov oglaševalskih posnetkov komercialnih ali če združenje lastnikov stanovanj (HOA) vodi spor.