Posojanje subprime: pomoč pri roki ali premalo?

Subprime je razvrstitev posojil, ponujenih po stopnjah, višjih od osnovne obrestne mere za posameznike, ki se ne morejo kvalificirati za posojila po višini obrestne mere. To se običajno zgodi, kadar imajo posojilojemalci slabo posojilo in zato posojilodajalec nanje gleda kot na večje tveganje.

Kvalifikacija posojila temelji na številnih dejavnikih, vključno z dohodkom, premoženjem in boniteto. V večini primerov imajo posojilojemalci, ki se ukvarjajo z osnovnimi cenami, na enem ali več od teh področij okrog vprašanj, na primer slaba bonitetna ocena ali nezmožnost dokazovanja dohodka. Na primer, nekdo z bonitetno oceno pod 620 ali brez premoženja verjetno ne bo izpolnjeval pogojev za običajno hipoteko in se bo moral zateči k posojilu za subvencijo, da bo pridobil potrebno financiranje. Preberite več o tej vrsti posojanja in o tem, kako je dobil slab ugled.

Subprime Vs. Prime

Poleg višjih obrestnih mer kot posojila po obrestni meri, posojila pod nadomestnimi cenami pogosto prihajajo tudi z višjimi provizijami. V nasprotju s posojili po višini obrestnih mer, ki so od posojilodajalca do posojilodajalca precej podobna, se subvencionirana posojila zelo razlikujejo. Za izračun hipotekarnih stopenj in pogojev se uporablja postopek, znan kot cenitev na podlagi tveganja - slabše je vaše posojilo, dražje je posojilo.

Posojila za predhodno uporabo se običajno uporabljajo za financiranje hipotek. Pogosto vključujejo predplačilne kazni, ki posojilojemalcem ne omogočajo predčasnega odplačevanja posojila, zaradi česar je težko in drago refinancirati ali umakniti posojilo pred koncem njegovega mandata. Nekatera od teh posojil prihajajo tudi z ročnostjo v obliki balona, ​​ki zahtevajo veliko končno plačilo. Kljub temu so drugi na voljo z umetno nizkimi uvodnimi stopnjami, ki močno naraščajo navzgor in mesečno plačilo povečajo za kar 50%.

Posojilojemalci se pogosto ne zavedajo, da je posojilo podcenjeno, ker posojilodajalci redko uporabljajo to terminologijo. Z marketinškega vidika "subprime" ni privlačen izraz. (Če želite izvedeti več, preberite: Subprime je pogosto subpar .)

Zgodovina

Zakon o ponovnem vlaganju Skupnosti iz leta 1977 in poznejša liberalizacija predpisov sta posojilodajalce močno spodbudila, da posojajo denar posojilojemalcem z nizkimi dohodki. Zakon o deregulaciji in denarnem nadzoru iz leta 1980 posojilodajalcem omogoča, da posojilojemalcem zaračunajo višje obrestne mere, ki imajo nizke bonitetne ocene. Nato je zakon o alternativni paritetni hipotekarni transakciji, sprejet leta 1982, omogočil uporabo posojil s spremenljivo obrestno mero in balonskih plačil. Končno je Zakon o davčni reformi iz leta 1986 odpravil odbitek obresti za potrošniška posojila, vendar je ohranil odbitek hipotekarnih obresti. Ta dejanja sprožijo napad na posojilo podpovprečno. (Če želite izvedeti več, preberite: Odbitek davka na hipotekarne obresti .)

Sčasoma so se podjetja prilagodila temu spreminjajočemu se okolju in resno se je začelo širiti posojilo pod ceno. Medtem ko so za različne nakupe na voljo sub-najemna posojila, so hipoteke za večino potrošnikov najpomembnejši predmeti, zato je povečanje posojil v subvenciji seveda gravitira hipotekarnemu trgu. Po statističnih podatkih, ki jih je objavil odbor zveznih rezerv leta 2004, se je od leta 1994 do 2003 posojilo pred nižjim obrokom povečalo po stopnji 25% na leto, kar je najhitreje rastoči segment hipotekarne industrije ZDA. Poleg tega odbor Zveznih rezerv omenja rast kot "skoraj desetkratno povečanje v samo devetih letih".

Dobro

Posojila za subvencije so povečala možnosti za lastništvo stanovanj in tako v manj kot desetletju dodala devet milijonov gospodinjstev v lastnike lastnikov stanovanj in Združila države Amerike v najvišji razred razvitih držav po stopnjah lastništva domov, na enak način kot Združeno kraljestvo in nekoliko zaostaja za Španijo, Finska, Irska in Avstralija, glede na Federal Reserve. Več kot polovica tistih, ki so dodani v vrste novih lastnikov stanovanj, so manjšine. Ker je lastniški kapital glavni prihranki pomembnega odstotka prebivalstva, je lastništvo stanovanja dober način za izgradnjo bogastva.

Slabi

Posojila za subvencije so draga. Imajo višje obrestne mere in jih pogosto spremljajo predplačilo in druge kazni. Posojila z prilagodljivo obrestno mero so še posebej zaskrbljujoča, saj lahko plačila drastično poskočijo, ko se obrestne mere zvišajo. (Če želite izvedeti več o posojilih z nastavljivimi stopnjami, glejte Hipoteke: Fiksna obrestna mera glede na prilagodljivo obrestno mero in Ameriška sanje ali hipotekarna nočna mora? ) Prepogosto se posojila pod nadomestnimi cenami dajejo ljudem, ki nimajo drugega načina za dostop do sredstev in premalo razumevanja mehanika posojila.

Na strani posojila lahko hitenje novih poslov privede do neurejenih poslovnih praks, kot je dajanje posojil, ne da bi posojilojemalci zahtevali dokumentirano dokazilo o dohodku in ne glede na to, kaj se bo zgodilo, če se bodo obrestne mere zvišale. To se lahko izkaže za tvegano poslovanje, če ljudje ne morejo odplačevati svojih posojil in stopnje izgube hipotekarne stopnje naraščajo. Leta 2007 je New Century Financial Corp, ki je bil takrat priljubljen hipotekarni posojilodajalec subprime, vložil stečaj

Grdi

Ker posojilojemalci, ki niso podvrženi osnovnemu naročilu, na splošno niso ugodni kandidati za bolj tradicionalna posojila, imajo posojila za subvencije najpogosteje višje kot pri posojilih po ugodni ceni. Ko se obrestne mere hitro povečajo in stanovanjske vrednosti stagnirajo ali padejo, se v celotni panogi čutijo motni učinki.

Nesposobnost posojilojemalcev, da izpolnijo svoja plačila ali refinancirajo (zaradi kazni predplačila), posojilojemalce ne izpolnjujejo. Ko se stopnje zaprtja povečujejo, posojilodajalci ne uspevajo. Vlagatelji, ki so kupili hipotekarne vrednostne papirje na podlagi posojil, se poškodujejo tudi, ko osnovna posojila ne izpolnjujejo obveznosti. (Če želite izvedeti več o tem, kako to deluje, preberite v zakulisju svoje hipoteke .)

Pazite na kupca

Če ga posojilodajalci odgovorno uporabljajo, lahko posojila, namenjena za subvencije, zagotavljajo kupno moč posameznikom, ki sicer nimajo dostopa do sredstev. Vendar pa, kot kaže hipotekarna kriza subvencij v obdobju 2007–2010, so lahko zelo tvegana. (Za poglobljen pogled na krizo subprime preberite: Fuel That Fed The Subprime Meltdown ).