Zaupanje Dej
Zaupni list, znan tudi kot dejanje zaupanja, je dokument, ki se včasih uporablja pri nepremičninskih poslih v ZDA. Gre za dokument, ki začne veljati, ko je ena stranka vzela posojilo pri drugi stranki za nakup nepremičnine. Sklad za zaupanje predstavlja dogovor med posojilojemalcem in posojilodajalcem, da ima premoženje nevtralna in neodvisna tretja oseba, dokler se posojilo ne izplača.
Čeprav so dejanja zaupanja redkejša kot nekoč, približno 20 držav še vedno nalaga uporabo ene, ne pa hipoteke, kadar gre za financiranje nakupa nepremičnin.
Dejanja zaupanja se običajno uporabljajo na Aljaski, Arizoni, Kaliforniji, Koloradu, Idahu, Illinoisu, Misisipiju, Missouriju, Montani, Severni Karolini, Tennesseeju, Teksasu, Virginiji in Zahodni Virginiji. Nekaj zveznih držav, kot so Kentucky, Maryland in Južna Dakota, dovoljuje uporabo tako zaupnih dejanj kot hipotek.
Kako deluje zaupanje
Pri transakcijah z nepremičninami - nakupu stanovanja, recimo - posojilojemalec posojilojemalcu daje denar v zameno za eno ali več menic, povezanih s skrbniškim listom. Ta listina prenese pravni lastnino na nepremičnini na nepristranskega skrbnika, običajno na naslova podjetja, depotne družbe ali banke, ki jih ima kot zavarovanje za položnice - varščino za posojilo. Pravični lastnik - pravica do polnega lastništva - ostaja pri posojilojemalcu, prav tako pa v celoti izkorišča in odgovarja za nepremičnino.
Takšno stanje se nadaljuje v celotnem obdobju odplačevanja posojila. Skrbnik ima pravni naslov, dokler posojilojemalec ne izplača dolga v celoti, na tem mestu pa lastništvo nepremičnine postane posojilojemalci. Če posojilojemalec posojilo neplačuje, skrbnik prevzame popoln nadzor nad nepremičnino.
Ključni odvzem
- Pri finančnih transakcijah z nepremičninami skrbniški posli prenesejo pravni lastnino nepremičnine na tretjo osebo, na primer banko, zavarovalnico ali lastninsko podjetje, dokler posojilojemalec ne poravna posojilodajalca.
- Dejanja zaupanja se uporabljajo namesto hipotek v več državah.
- Vlaganje v dejanja zaupanja lahko prinese donosne dohodke.
Zaupno dejanje proti hipoteki
Zaupna dejanja in hipoteke se uporabljajo pri bančnih in zasebnih posojilih za ustvarjanje zastavnih pravic na nepremičninah, oboje pa se običajno evidentira kot dolg v okrožju, kjer se nepremičnina nahaja.
Vendar pa hipoteka vključuje dve strani: posojilojemalca (ali hipotekarja) in posojilodajalca (ali hipotekarnega prejemnika). V nasprotju s tem skrbniški sklad vključuje tri stranke: posojilojemalca (ali skrbnika), posojilodajalca (ali upravičenca) in skrbnika. Skrbnik ima lastnik zastavne pravice v korist posojilodajalca; v primeru neplačila posojilojemalca sproži in zaključi postopek zaprtja na zahtevo posojilojemalca.
V nasprotju z običajno uporabo hipoteka tehnično ni posojilo za nakup nepremičnine; gre za sporazum, ki zastavi nepremičnino kot zavarovanje za posojilo.
Izključitev pravic in dejanja zaupanja
Hipoteke in dejanja zaupanja imajo različne postopke izključitve. Sodna izključitev je postopek, ki ga nadzira sodišče, ki se izvaja, ko posojilodajalec vloži tožbo zoper posojilojemalca zaradi neplačila hipoteke. Postopek je dolgotrajen in drag. Tudi če dražba premoženja, ki je zaprt za premoženje, ne prinese dovolj denarja za izplačilo zadolžnice, lahko posojilojemalec proti posojilojemalcu vloži sodbo o pomanjkljivosti in toži. Vendar pa ima posojilojemalec tudi po prodaji nepremičnine pravico do odkupa: Posojilodajalec lahko vrne posojilo v določenem roku in pridobi lastninsko pravico.
V nasprotju s tem skrbniški list omogoča posojilodajalcu začetek hitrejšega in cenejšega nepravdnega zaprtja, tako da zaobide sodni sistem in upošteva postopke, opisane v skrbniškem in državnem pravu. Če posojilojemalec posojila ne sproži, se nepremičnina da na dražbo s prodajo skrbnika. Lastninska pravica se s skrbnika prenese na novega lastnika preko dejanja skrbnika po prodaji. Kadar pri prodaji skrbnika ni ponudnikov, se nepremičnina posojilodajalcu vrne z delom skrbnika. Ko se nepremičnina proda, posojilojemalec nima pravice do odkupa.
Poleg tega je skrbnik odgovoren za izplačilo izkupička od prodaje posojilojemalcu in posojilodajalcu po zaključku prodaje. Skrbnik bo posojilodajalcu plačal preostali znesek dolga in posojilojemalcu plačal vse, kar presega ta znesek, ter tako posojilodajalcu omogočil nakup nepremičnine.
Prednosti in slabosti vlaganja v dejanja zaupanja
Vlagatelji, ki iščejo sočne donose, se včasih obrnejo na nepremičninski sektor, zlasti na zaupanja vredne.
V vlaganju v zaupne posle vlagatelj posoja denar razvijalcu, ki dela na projektu nepremičnin. Ime vlagatelja gre kot zaupnik kot zaupnik. Investitor pobira posojilo za njegovo posojilo; ko je projekt končan, se mu glavnica vrne v celoti. Posrednik za zaupne posle običajno olajša posel.
Prednosti
Visoko donosni tok dohodka
Diverzifikacija portfelja
Slabosti
Nelikvidnost
Ni apreciacije kapitala
Kakšen razvijalec vstopi v to ureditev? Banke pogosto neradi posojajo določene vrste razvoja dogodkov, kot so komercialni projekti srednje velikosti - premajhni za velike posojilodajalce, preveliki za majhne - ali razvijalci s slabimi rezultati ali preveč posojila. Previdni posojilodajalci se lahko razvijejo prepočasi tudi za razvijalce, in sicer pred kratkim rokom za začetek ali dokončanje projekta.
Tako da so ti razvijalci pogosto nekoliko zmečkan. Zaradi tega lahko vlagatelji v zaupanja vredni denar pogosto pričakujejo visoke obrestne mere. Prednosti razvrstitve v drug razred premoženja lahko izkoristijo, ne da bi morali biti strokovnjaki za gradnjo ali upravljanje nepremičnin: To je pasivna naložba.
Naložba v zaupanje ima določena tveganja in slabosti. V nasprotju z delnicami naložbe v nepremičnine niso likvidne, kar pomeni, da vlagatelji denarja ne morejo pridobiti na zahtevo. Prav tako lahko vlagatelji pričakujejo le obresti, ki jih posojilo ustvari, pri čemer je morebitna dodatna apreciacija kapitala malo verjetna. Vložene stranke lahko izkoristijo kakršna koli pravna neskladja v skladu s skrbniškim listom, kar lahko povzroči drage pravne težave, ki lahko ogrozijo naložbo. Običajni vlagatelj z malo izkušnjami lahko ima težave, saj je za iskanje verodostojnih in zaupanja vrednih razvijalcev, projektov in posrednikov potreben določen nabor znanja.
Primer iz resničnega sveta
Na primer, kratek obrazec dokument Deed of Trust, ki se uporablja v okrožju Austin v Teksasu, pokriva zahteve za večino posojilodajalcev. Obrazec se začne z opredelitvijo izrazov in prostorov, ki jih posojilojemalec, posojilojemalec in skrbnik izpolnijo. Izposoditi je treba tudi izposojeni znesek in naslov nepremičnine.
Po tem razdelku se v nadaljevanju dokumenta določi prenos pravic v posesti in enotne zaveze, vključno z:
- Podrobnosti o plačilu glavnice in obresti
- Sredstva za pobeg
- Zastavna pravica
- Nepremičninsko zavarovanje in vzdrževanje strukture
- Zasedenost strukture - ob pogoju, da mora posojilojemalec prebivati v 60 dneh
Obrazec vključuje tudi neenakomerne konvencije, ki določajo neplačilo ali kršitev katerega koli od pogojev sporazuma. Obstaja tudi specifikacija, da posojilo, s katerim se dokument obravnava, ni posojilo za lastniški kapital - torej nekaj, s čimer bo posojilojemalec prejel denar - posojilo je namenjeno nakupu nepremičnine.
Delo zaupanja se konča s prostorom za podpisovanje posojilojemalca, ki ga morajo storiti v prisotnosti notarja in dveh prič, ki se tudi podpišejo.