Kaj je kombinirano razmerje med posojilom in vrednostjo?

Razmerje med kombiniranim posojilom in vrednostjo (CLTV) je izračun, ki ga uporabljajo hipotekarni in posojilni strokovnjaki za določitev skupnega odstotka premoženja lastnika stanovanja, ki je obremenjeno z zastavno pravico. Razmerje CLTV je določeno tako, da se seštejejo preostala posojila in delijo s trenutno tržno vrednostjo nepremičnine. Na primer, nepremičnina s prvim hipotekarnim stanjem 300.000 dolarjev, z drugim hipotekarnim stanjem 100.000 dolarjev in vrednostjo 500.000 dolarjev ima razmerje CLTV 80%.

Posojilodajalci uporabljajo razmerje CLTV skupaj s peščico drugih izračunov, kot so razmerje med dolgom in dohodkom in standardno razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) za oceno tveganja za posojilo posojilojemalcu. Razmerje CLTV se razlikuje od standardnega razmerja LTV, ker le primerja preostanek posojila z vrednostjo nepremičnine. V zgornjem primeru ima posest razmerje LTV 60%, ki ga dobimo tako, da delimo samo preostanek prve hipoteke na vrednost nepremičnine.

Številni ekonomisti pripisujejo sproščenim standardom CLTV med krizo izključevanja, ki je v zadnjih 2000 letih zajela ZDA, med drugim dejavnike. Od devetdesetih let prejšnjega stoletja, zlasti v začetku in sredi 2000-ih, so kupci stanovanj ob nakupu pogosto vzeli druge hipoteke namesto za poravnavo plačil. Posojilodajalci, ki ne želijo izgubiti poslovanja teh kupcev s konkurenti, so se kljub povečanemu tveganju strinjali s takšnimi pogoji.

Pred nastankom nepremičninskega mehurčka, ki se je od konca devetdesetih do sredine 2000-ih let razširil, je bila običajna praksa, da domači kupci nakažejo najmanj 20% kupnine. Večina posojilodajalcev je ohranila stranke v teh parametrih tako, da je LTV znašala 80%. Ko se je mehurček začel segrevati, so mnoga ta ista podjetja storila korake, da so kupcem omogočili, da odložijo 20% dol. Nekateri posojilodajalci so dvignili zgornje meje za LTV ali jih popolnoma odpravili, ponudili pa so hipoteke s 5% pologom ali manj, medtem ko so drugi obdržali zahteve LTV, vendar so dvignili zgornjo mejo CLTV, pogosto na 100%. Ta manever je strankam omogočil, da so vzeli druge hipoteke za financiranje svojih 20% polog.

Špica izključitve iz začetka leta 2008 je poudarila, zakaj je CLTV pomemben. Koža v igri, na primer začetni denarni znesek v višini 100.000 dolarjev za hišo v višini 500.000 dolarjev, lastniku stanovanja nudi močno spodbudo za ohranitev hipotekarnih plačil. Če banka onemogoči, ne izgubi le svojega doma, ampak tudi kup gotovine, ki ga je plačal za zapiranje. Zahtevani kapital v nepremičnini tudi posojilodajalce izolira od zmanjšanja cen nepremičnin. Če se nepremičnina oceni na 500.000 dolarjev in skupno zastavno pravico znaša 400.000 dolarjev, lahko nepremičnina izgubi do 20% svoje vrednosti, ne da bi lastniki zastavnih pravic prejeli kratko plačilo na dražbi za izključitev.