Kaj morate vedeti o vrednotenju nepremičnin

Ocenjevanje vrednosti nepremičnin je potrebno za različna prizadevanja, vključno s financiranjem, prodajo kotiranja, analizo naložb, zavarovanjem premoženja in obdavčitvijo. Toda za večino ljudi je določitev izklicne ali odkupne cene nepremičnine najbolj uporabna uporaba vrednotenja nepremičnin. Ta članek bo predstavil osnovne pojme in metode vrednotenja nepremičnin, zlasti v zvezi s prodajo.

Vrednotenje nepremičnin: Kaj morate vedeti

Osnovni koncepti vrednotenja

Vrednost
Tehnično gledano je vrednost nepremičnine opredeljena kot sedanja vrednost prihodnjih koristi, ki izhajajo iz lastništva nepremičnine. Za razliko od mnogih izdelkov široke porabe, ki se hitro uporabljajo, se koristi nepremičnin praviloma uresničujejo v daljšem časovnem obdobju. Zato mora ocena vrednosti nepremičnine upoštevati gospodarske in družbene trende ter vladni nadzor ali predpise ter okoljske pogoje, ki lahko vplivajo na štiri elemente vrednosti:

• Povpraševanje: želja ali potreba po lastništvu, podprta s finančnimi sredstvi za uresničitev želje
• Uporabnost: sposobnost zadovoljevanja želja in potreb bodočih lastnikov
• Škoda: končna ponudba konkurenčnih lastnosti
• Prenosljivost: enostavnost prenosa lastniških pravic

Vrednost glede na ceno in ceno

Vrednost ni nujno enaka strošku ali ceni . Stroški se nanašajo na dejanske izdatke - na primer za materiale ali za delo. Cena po drugi strani je znesek, ki ga nekdo za nekaj plača. Medtem ko lahko cena in cena vplivata na vrednost, ne določata vrednosti. Prodajna cena hiše bi lahko znašala 150.000 dolarjev, vendar bi bila vrednost lahko bistveno višja ali nižja. Na primer, če novi lastnik ugotovi resno napako v hiši, na primer okvarjeno podlago, bi bila vrednost hiše lahko nižja od cene.

Tržna vrednost

Ocenjevanje je mnenje ali ocena glede vrednosti določene nepremičnine na določen datum. Poročila o vrednotenju uporabljajo podjetja, vladne agencije, posamezniki, vlagatelji in hipotekarna podjetja pri odločanju o poslih z nepremičninami. Cilj ocene je določiti tržno vrednost nepremičnine - najverjetnejšo ceno, ki jo bo nepremičnina prinesla na konkurenčnem in odprtem trgu.

Tržna cena, cena, po kateri se nepremičnina dejansko prodaja, ne more vedno predstavljati tržne vrednosti. Na primer, če je prodajalec pod prisilo zaradi grožnje z zaprtjem ali če se zadrži zasebna prodaja, lahko nepremičnina proda pod tržno vrednostjo.

Metode ocenjevanja

Natančna ocena je odvisna od metodičnega zbiranja podatkov. Zbirajo se in analizirajo posebni podatki, ki zajemajo podrobnosti o določeni nepremičnini in splošne podatke, ki se nanašajo na državo, regijo, mesto in sosesko, v kateri se nahaja nepremičnina, in tako dobijo vrednost. Ocene uporabljajo tri osnovne pristope za določitev vrednosti nepremičnine.

1. metoda: pristop primerjave prodaje

Pristop primerjave prodaje se običajno uporablja pri vrednotenju enodružinskih domov in zemljišč. Včasih se imenuje pristop tržnih podatkov, vendar je ocena vrednosti, ki jo dobimo s primerjavo nepremičnine z nedavno prodanimi nepremičninami s podobnimi lastnostmi. Te podobne lastnosti se imenujejo primerljive , za zagotovitev veljavne primerjave pa mora biti:

• Bodite čim bolj podobni predmetni lastnosti
• V zadnjem letu so bili prodani na odprtem, konkurenčnem trgu
• Prodani so bili pod običajnimi tržnimi pogoji

V postopku ocenjevanja je treba uporabiti vsaj tri ali štiri primerljive materiale. Najpomembnejši dejavniki, ki jih je treba upoštevati pri izbiri primerljivih materialov, so velikost, primerljive lastnosti in - morda predvsem - lokacija, ki lahko izjemno vplivajo na tržno vrednost nepremičnine.

Kakovostne primerjave

Ker si nobeni dve lastnosti nista povsem podobni, bo prilagoditev prodajnih cen primerljivih vrednosti narejena zaradi upoštevanja različnih lastnosti in drugih dejavnikov, ki bi vplivali na vrednost, vključno z:

• Starost in stanje zgradb
• Datum prodaje, če se med datumom primerljive prodaje in datumom ocenitve zgodijo gospodarske spremembe
• Pogoji prodaje, na primer, če je bil prodajalec nepremičnine pod prisilo ali če je bila nepremičnina prodana med sorodniki (po znižani ceni)
• Lokacija, saj se lahko podobne lastnosti razlikujejo po ceni od soseske do soseske
• Fizikalne značilnosti, vključno z velikostjo parcele, urejevanjem okolice, vrsto in kakovostjo gradnje, številom in tipom prostorov, kvadratnimi metri bivalnega prostora, tla iz trdega lesa, garažo, nadgradnjo kuhinje, kaminom, bazenom, centralnim zrakom itd.

Ocena tržne vrednosti predmetne nepremičnine bo padla v razpon, ki ga oblikujejo prilagojene prodajne cene primerljivih vrednosti. Ker bodo nekatere prilagoditve prodajnih cen primerljivih predmetov bolj subjektivne kot druge, se ponderirano upošteva tista primerljivka, ki ima najmanj prilagoditve.

2. metoda: Stroškovni pristop

Stroškovni pristop se lahko uporabi za oceno vrednosti nepremičnin, ki jih je izboljšala ena ali več stavb. Ta metoda vključuje ločene ocene vrednosti zgradb in zemljišč ob upoštevanju amortizacije. Ocene se seštevajo, da se izračuna vrednost celotne izboljšane lastnosti. Stroškovni pristop predvideva, da razumen kupec za obstoječo izboljšano nepremičnino ne bi plačal več, kot je cena za nakup primerljivega sklopa in gradnjo primerljive stavbe. Ta pristop je uporaben, kadar je nepremičnina, ki se ocenjuje, vrsta, ki se pogosto ne prodaja in ne prinaša dohodka. Primeri vključujejo šole, cerkve, bolnišnice in vladne zgradbe.

Stroške gradnje je mogoče oceniti na več načinov, vključno z metodo kvadratnih čevljev, pri čemer se stroški na kvadratno stopalo nedavno zgrajene primerljive množijo s številom kvadratnih metrov v predmetni stavbi; metoda namestitve na enoto, pri kateri se stroški ocenijo na podlagi stroškov gradnje na mersko enoto posameznih sestavnih delov stavbe, vključno z delom in materiali; in metoda pregleda količine, ki oceni količine surovin, ki bodo potrebne za nadomestitev zadevne stavbe, skupaj s trenutno ceno materiala in s tem povezanimi stroški vgradnje.

Amortizacija

Za namene ocenjevanja se amortizacija nanaša na vsak pogoj, ki negativno vpliva na vrednost izboljšave nepremičnin, in upošteva:

• Fizično poslabšanje, vključno z ozdravljivim poslabšanjem, kot je barvanje in zamenjava strehe, in neozdravljivo poslabšanje, kot so strukturne težave
• Funkcijska zastarelost, ki se nanaša na fizične ali oblikovne značilnosti, ki jih lastniki nepremičnin ne štejejo več zaželeno, kot so zastareli aparati, napeljave z datumom ali domovi s štirimi spalnicami, temveč le ena kopel
• Gospodarska zastarelost, ki jo povzročajo dejavniki, ki so zunaj nepremičnine, na primer v bližini hrupnega letališča ali tovarne, ki onesnažuje okolje.

Metodologija

• Vrednost zemljišča ocenite tako, kot da bi bila prosta in na voljo, da bi jo lahko kar najbolje izkoristili in uporabili pristop primerjave prodaje, saj zemljišča ni mogoče amortizirati.
• Ocenite trenutne stroške gradnje zgradb in izboljšav lokacije.
• Ocenite znesek amortizacije izboljšav, ki so posledica poslabšanja, funkcionalne zastarelosti ali ekonomske zastarelosti.
• Amortizacijo odštejte od ocenjenih stroškov gradnje.
• Dodajte ocenjeno vrednost zemljišča za amortizirane stroške zgradb in izboljšav lokacije, da določite skupno vrednost nepremičnine.

3. način: Pristop k kapitalizaciji dohodka

Ta metoda se pogosto imenuje preprosto dohodkovni pristop, ki temelji na razmerju med stopnjo donosa, ki jo vlagatelj potrebuje, in neto dohodkom, ki ga nepremičnina ustvari. Uporablja se za oceno vrednosti nepremičninskih nepremičnin, kot so stanovanjski kompleksi, poslovne stavbe in nakupovalni centri. Ocene, ki uporabljajo pristop kapitalizacije dohodka, so lahko dokaj enostavne, kadar lahko pričakujemo, da bo predmetna lastnina ustvarila prihodnji dohodek in ko so njegovi stroški predvidljivi in ​​enakomerni.

Neposredna kapitalizacija

Ocenjevalci bodo pri uporabi pristopa neposredne kapitalizacije izvedli naslednje korake:

• Ocenite letni potencialni bruto dohodek.
• Za določitev efektivnega bruto dohodka upoštevajte izgube iz prostih mest in najemnin.
• Odštejte letne stroške poslovanja za izračun letnega čistega poslovnega dohodka.
• Ocenite ceno, ki bi jo navaden vlagatelj plačal za dohodek, ki ga ustvari določena vrsta in vrsta premoženja. To dosežemo z oceno stopnje donosa ali stopnje kapitalizacije.
• Uporabite stopnjo kapitalizacije za letni čisti poslovni izid nepremičnine, da oblikujete oceno vrednosti nepremičnine.

Množitelji bruto dohodka

Metoda množitelja bruto dohodka (GIM) se lahko uporablja za oceno drugih nepremičnin, ki se običajno ne kupujejo kot dohodkovne nepremičnine, ampak jih je mogoče najeti, na primer eno- in dvo-družinske domove. GRM metoda povezuje prodajno ceno nepremičnine z njenim pričakovanim prihodkom od najemnine. (Za povezano branje glejte "4 načine za vrednotenje nepremičnine za najem nepremičnine")

Za stanovanjske nepremičnine se običajno uporablja bruto mesečni dohodek; za komercialne in industrijske nepremičnine bi se uporabil bruto letni dohodek. Metoda množitelja bruto dohodka se lahko izračuna na naslednji način:

Prodajna cena ÷ najemnina = multiplikator bruto dohodka

Nedavne podatke o prodaji in najemu iz vsaj treh podobnih lastnosti lahko uporabite za določitev natančnega GIM-a. GIM se lahko nato uporabi za ocenjeno pošteno tržno najem predmetne nepremičnine za določitev njegove tržne vrednosti, ki se izračuna takole:

Prihodki od najema x GIM = Ocenjena tržna vrednost

Spodnja črta

Natančno vrednotenje nepremičnin je pomembno za hipotekarne posojilodajalce, vlagatelje, zavarovalnice in kupce ter prodajalce nepremičnin. Medtem ko ocene običajno izvajajo usposobljeni strokovnjaki, lahko vsakdo, ki sodeluje v resnični transakciji, pridobi osnovno razumevanje različnih metod vrednotenja nepremičnin.