4 načine za vrednotenje nepremičnine za najem nepremičnine

Vlagatelji si lahko zastavijo več vprašanj, ko gre za vlaganje svojega težko zasluženega denarja. Koliko bo donosnost naložbe? Kaj stane? Še pomembneje pa je, da bi morali biti vlagatelji zaskrbljeni zaradi njegove vrednosti. To še posebej velja, če razmišljate o nakupu naložbene nepremičnine.

Prihodki od naložbenih nepremičnin so v preteklosti zelo visoki. Najemnine ponujajo vedno večji vir prihodka in to je stalna pot do denarja. Preden pa se lotite igre najema nepremičnin, kako se lotite ocenjevanja?

Preberite več o najpogostejših načinih za vrednotenje nepremičnin na visoki ravni.

Ključni odvzemi

• Določanje stroškov naložbe in donosnosti naložbene nepremičnine sta prav tako pomembna kot ugotovitev njene vrednosti.
• Vlagatelji lahko za določitev vrednosti nepremičnin uporabljajo pristop primerjave prodaje, model določanja vrednosti kapitalskih sredstev, pristop dohodka in stroškovni pristop.
• Ni rešitve, ki bi ustrezala vsem, zato bo morda treba uporabiti kombinacijo teh dejavnikov.

4 načine za vrednotenje nepremičnine za najem nepremičnine

Pristop prodajne primerjave

Pristop prodajne primerjave (SCA) je ena najbolj prepoznavnih oblik vrednotenja stanovanjskih nepremičnin. To je metoda, ki jo pri ocenjevanju nepremičnin najpogosteje uporabljajo cenilci in nepremičninski agenti. Ta pristop je preprosto primerjava podobnih domov, ki so v določenem časovnem obdobju prodali ali najemali lokalno. Večina vlagateljev bo želela v določenem časovnem obdobju videti SCA, da bi lahko zbrala morebitne nastajajoče trende.

SCA se za atribute ali značilnosti zanaša glede na vrednost cene. Te vrednosti lahko temeljijo na določenih značilnostih, kot so število spalnic in kopalnic, garaž in / ali dovozov, bazenov, palub, kaminov - vse, kar naredi lastnost edinstvene in izstopajoče. Cena kvadratnega stopala je običajna in preprosto razumljiva metrika vlagatelji lahko uporabijo, da določijo, kje je njihova lastnina je treba ceniti. Z drugimi besedami, če najemniška hiša s površino 2000 kvadratnih metrov najame za 1 dolar / kvadratni čevelj, lahko vlagatelji upravičeno pričakujejo dohodek v tem igrišču, pod pogojem, da to počnejo tudi primerljive mestne hiše.

Upoštevajte, da je SCA nekoliko splošen - to pomeni, da ima vsak dom edinstvenost, ki je ni vedno mogoče izmeriti. Kupci in prodajalci imajo edinstvene okuse in razlike. SCA naj bi bil temeljno ali razumno mnenje in ne popoln napovedovalec ali orodje za vrednotenje nepremičnin. To je tudi metoda, ki jo je treba uporabiti za primerjavo s sorazmerno podobnimi domovi. Torej ne deluje, če boste vrednotili nepremičnino, ki vas zanima, to je 2000 kvadratnih metrov z garažo, bazenom, šestimi spalnicami in petimi polnimi kopalnicami z drugo lastnostjo, ki ima polovico števila spalnic, brez bazena in je le 1200 kvadratnih metrov.

Za vlagatelje je pomembno tudi, da pri zahtevi primerjalne analize trga uporabljajo pooblaščenega cenilca ali nepremičninskega agenta. To zmanjšuje tveganje goljufivih cenitev, ki so se v krizi z nepremičninami leta 2007 razširile.

Model določanja cene kapitala

Model določanja cen kapitalskih sredstev (CAPM) je bolj celovito orodje za vrednotenje. CAPM uvaja koncepte tveganj in oportunitetnih stroškov, kar velja za naložbe v nepremičnine. Ta model obravnava potencialno donosnost naložbe (ROI), ki izhaja iz dohodka iz najemnin, in ga primerja z drugimi naložbami, ki nimajo nobenega tveganja, kot so državne obveznice ZDA ali druge oblike naložb v nepremičnine, kot so naložbeni skladi v nepremičnine (REIT) .

Na kratko, če pričakovani donos brez naložbe ali zajamčene naložbe presega potencialno donosnost naložbe iz dohodka iz najemnine, preprosto nima smisla finančno tvegati najem nepremičnine. Kar zadeva tveganje, CAPM upošteva tveganja, povezana z najemom nepremičnin.

Na primer, vse nepremičnine za najem niso enake. Lokacija in starost nepremičnine sta ključna vprašanja. Najem starejših nepremičnin pomeni, da bodo najemodajalci verjetno imeli večje stroške vzdrževanja. Nepremičnina za najem na območju z visokim deležem kriminala bo verjetno zahtevala več varnostnih ukrepov kot najem v zaporni skupnosti.

Ta model predlaga upoštevanje teh tveganj, preden razmislite o svoji naložbi ali pri vzpostavljanju strukture najemnih cen. CAPM vam pomaga ugotoviti, kakšen donos zaslužite za tveganje vašega denarja.

Dohodkovni pristop

Dohodkovni pristop se osredotoča na potencialni dohodek najemne nepremičnine v primerjavi s prvotno naložbo. Dohodkovni pristop se pogosto uporablja za vlaganje v poslovne nepremičnine.

Dohodkovni pristop se pogosto uporablja pri naložbah v poslovne nepremičnine.

Dohodkovni pristop temelji na določitvi letne stopnje kapitalizacije za naložbo. Ta stopnja je predvideni letni dohodek iz množitelja bruto najemnine, deljen s sedanjo vrednostjo nepremičnine. Če torej poslovna stavba stane 120.000 dolarjev za nakup in pričakovani mesečni dohodek od najemnin 1200 dolarjev, pričakovana letna stopnja kapitalizacije znaša:

14.400 (1200 USD x 12 mesecev) ÷ 120.000 USD = 0, 12 ali 12%

To je zelo poenostavljen model z malo domnevami. Več kot verjetno so stroški obresti na hipoteki. Tudi prihodnji prihodki od najemnin bodo morda čez pet let bolj ali manj dragoceni kot danes.

Številni vlagatelji so seznanjeni z neto sedanjo vrednostjo denarja. Ta koncept, ki se uporablja za nepremičnine, je znan tudi kot diskontirani denarni tok. Dolarji, prejeti v prihodnosti, so podvrženi inflacijskim in deflacijskim tveganjem in so predstavljeni v diskontirani obliki, da se to upošteva.

Bruto najem multiplikatorja

Ta pristop vrednoti najemno nepremičnino glede na znesek najemnine, ki ga lahko zbere vlagatelj vsako leto. Hiter in enostaven način za merjenje, ali je nepremičnina vredna naložbe. To je seveda pred razmislekom o davkih, zavarovanju, komunalnih storitvah in drugih stroških, povezanih s premoženjem, zato ga je treba vzeti z zrnom soli.

Čeprav je morda podoben dohodkovnemu pristopu, pristop množitelja bruto najemnine (GRM) ne uporablja čistega poslovnega dohodka kot svojo najvišjo stopnjo, temveč bruto najemnino. Mejna stopnja bruto najemnika multiplikatorja najemnine je večja od ene, medtem ko je stopnja zgornje meje za pristop dohodka v odstotkih. Če želite dobiti primerjavo med jabolki in jabolki, si oglejte GRM-je in dohodek od najema drugih, podobnih lastnosti, kot jih zanimate.

Recimo komercialna nepremičnina, prodana v soseski, ki jo iščete, za 500.000 dolarjev, z letnim prihodkom 90.000 dolarjev. Za izračun njegove GRM delimo prodajno ceno na letni dohodek od najemnine: 500.000 ÷ 90.000 USD = 5, 56. To številko lahko primerjate s tisto, ki jo gledate, če poznate njen letni dohodek od najemnine. Njegovo tržno vrednost lahko ugotovite tako, da pomnožite GRM z letnim dohodkom. Če je višja od tiste, ki je bila prodana pred kratkim - torej za 500.000 dolarjev -, je morda ne bo vredno, zato razmislite o nadaljevanju.

Stroškovni pristop

Stroškovni pristop k vrednotenju nepremičnin določa, da je nepremičnina vredna le tistega, za kar se lahko smiselno uporablja. Ocenjuje se tako, da se kombinirajo vrednost zemljišča in amortizirana vrednost morebitnih izboljšav.

Ocenjevalci te šole pogosto zagovarjajo najvišjo in najboljšo uporabo za povzetek stroškovnega pristopa do nepremičnin. Pogosto se uporablja kot osnova za vrednotenje prostih zemljišč.

Če na primer razvijate stanovanje, ki želite kupiti tri hektarje zemljišča v neplodnem območju in ga spremeniti v kondominij, bo vrednost tega zemljišča temeljila na najboljši uporabi tega zemljišča. Če je dežela obdana z naftnimi polji in najbližja oseba živi 20 milj stran, je najboljša uporaba in s tem najvišja vrednost te nepremičnine ne pretvorba v stanovanja, temveč po možnosti razširitev pravic do vrtanja, da bi našli več nafte.

Drugi argument najboljše uporabe je povezan z zoniranjem lastnosti. Če bodoče nepremičnine ni zonirano za stanovanjske namene, se njena vrednost zmanjša, saj bo izvajalec imel velike stroške, da se ponovno odpravi. Šteje se, da je najbolj zanesljiv, če se uporablja na novejših konstrukcijah, in manj zanesljiv za starejše lastnosti. Če pogledamo posebne lastnosti uporabe, je pogosto edini zanesljiv pristop.

Spodnja črta

Ni mogoče določiti vrednosti nepremičnine za najem. Večina resnih vlagateljev pred sprejetjem naložbenih odločitev glede najemnih nepremičnin pogleda sestavne dele vseh teh metod vrednotenja. Učenje teh uvodnih konceptov vrednotenja bi moralo biti korak v pravo smer, da se vključite v igro naložb v nepremičnine. Potem, ko najdete nepremičnino, ki vam lahko prinese ugoden znesek dohodka, poiščite ugodno obrestno mero za novo nepremičnino s pomočjo hipotekarnega kalkulatorja. Z uporabo tega orodja boste dobili tudi bolj konkretne podatke, s katerimi boste sodelovali pri ocenjevanju bodoče najemne nepremičnine.