5 tveganih vrst hipoteke, ki se jih je treba izogibati

Če smo se še kaj naučili od porušenja leta 2008 in sesutja leta 1987, bi morali biti vsi previdni pri izposoji denarja za nakup ali refinanciranje stanovanja. Vrsta hipoteke, ki jo izberete, lahko pomeni razliko med enodnevnim lastništvom stanovanja ali iskanjem izjeme ali celo stečaja. V tem članku bomo razpravljali o vrstah hipotek, s katerimi imajo ljudje najpogosteje težave, in razložili, zakaj so slabe ideje, če se ujemajo z napačnim posojilojemalcem.

Kaj pomeni hipoteko tvegano?

Zaradi stanovanjske krize so mnogi od nas prepričani, da so nekatere vrste hipotek že same po sebi tvegane. Vendar pa vam bodo hipotekarni strokovnjaki povedali, da je tvegana hipoteka res posojilo, ki se ne ujema z odplačilno sposobnostjo posojilojemalca. (Oglejte si dejavnike, ki so povzročili, da se je ta trg razplamtel in izginil, oglejte si gorivo, ki je napajalo subprime .

Keith T. Gumbinger, podpredsednik HSH Associates, se strinja in pravi, "verjeli ali ne, izdelki, ki so bili na voljo [okoli leta 2009], niso bili posebej tvegani za pravo občinstvo." Težava je bila v tem, da so se nekatere vrste hipotekarnih skladov ujemale z napačnimi posojilojemalci, posojilodajalci pa so posojilojemalcem govorili, "da lahko vedno refinanciraš." To se je morda zdelo resnično, ko cene stanovanj že leta rastejo, vendar ni res, ko domače vrednosti upadajo.

Te trditve podpirajo statistike trgov stanovanj kmalu po krizi 2008–2009. Glede na nacionalno anketo prestopnikov združenja hipotekarnih bankirjev so bile v drugem četrtletju 2010 vrste posojil z najvišjim odstotkom začetka zaprtja hipoteke z nadomestljivo stopnjo prilagodljive obrestne mere (ARM), ki so imele izklicno stopnjo izterjave 3, 39%. ARM-ji so s spreminjajočimi se obrestnimi merami še posebej tvegan hipotekarni izdelek za posojilojemalce z manj kot idealnimi finančnimi razmerami.

Za primerjavo je raziskava poročala, da je za posojila za VA prišlo do izplačila 0, 70%, primarnih fiksnih posojil 0, 71%, FHA posojil 1, 02%, primarnih ARM 1, 96% in podpovprečnih fiksnih posojil 2, 3%. Ti podatki kažejo, da je lahko kakršna koli hipoteka slaba ideja za posojilojemalca, ki je primeren za prvo ceno, in da lahko celo glavni posojilojemalci pridejo v težave, če ne razumejo orožij.

Dejansko lahko celo hipoteke s fiksno obrestno mero škodijo posojilojemalcem. Poglejmo našo prvo tvegano vrsto hipoteke.

1. 40-letne hipoteke s fiksno obrestno mero
Posojilojemalci s hipotekami s fiksno obrestno mero imajo lahko nizko stopnjo izključitve, vendar to ne pomeni, da so hipoteke s fiksno obrestno mero vedno dobra ideja. 40-letna hipoteka s fiksno obrestno mero je eden takšnih izdelkov, ker dlje kot si sposodite denar, več boste plačali obresti.

Recimo, da želite kupiti domžalski dom za 200.000 dolarjev z 10% pologom. Znesek, ki si ga boste morali izposoditi, je 180.000 USD (200.000 USD minus 20.000 USD).

Z obrestno mero 5% so tu mesečna plačila in skupni znesek, ki ga boste plačali za dom pod različnimi pogoji, če boste kredit obdržali za njegovo življenje:

Zgornji grafikon je poenostavljena primerjava. V resnici bo obrestna mera najnižja za 15-letno posojilo in najvišja za 40-letno posojilo. Tu je bolj realistična primerjava:

Kot lahko vidite na zgornji sliki 2, je 40-letna hipoteka za 0, 6% višja obresti, vaš mesečni račun pa bo znižal le za 23 dolarjev, z 988 na 965 dolarjev. Vendar vas bo to stalo dodatnih 107.570, 82 USD v času trajanja posojila. Večina ljudi si ne more privoščiti metanja tovrstnega denarja. Če vzamete 40-letno hipoteko, povečate tveganje, da ne boste imeli dovolj za upokojitev, da ne boste mogli plačati za šolanja na šoli svojih otrok ali za kakšen drug primer. V najboljšem primeru odpuščate 107.570, 82 USD, ki bi jih lahko porabili za počitnice, elektroniko, prijetne večerje in druge zabavne izdatke. Kdo to želi?

2. Hipoteke z nastavljivo obrestno mero
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) imajo za kratek začetni rok fiksno obrestno mero, ki lahko znaša od šest mesecev do 10 let. Ta začetna obrestna mera, imenovana začasna obrestna mera, je pogosto nižja od obrestne mere 15-ali 30-letnega fiksnega posojila. Po začetnem roku se obrestna mera periodično prilagaja - lahko enkrat na leto, enkrat na šest mesecev ali celo enkrat na mesec.

"Vsako posojilo, ki ima fiksno obrestno mero za obdobje, krajše od roka posojila, predstavlja veliko tveganje obrestne mere, " pravi kalifornijski nepremičninski posrednik Greg Cook iz mreže za prvi kupe kupcev domov.

Tveganje obrestnih mer je tveganje, da bodo mesečne plačila pod ARM dražja, v nekaterih primerih pa so stroški, ki si jih lastnik stanovanja ne more privoščiti.

Element nepredvidljivosti, ki prihaja z orožjem za orožje, je težava mnogih ljudi, zlasti če imajo dohodke s fiksnim dohodkom ali ne pričakujejo, da se bodo njihovi dohodki povečali.

ARM-ji postanejo še bolj tvegani, če imate hipotekarno hipoteko, preprosto zato, ker višja kot je vaša glavnica, bolj bo sprememba obrestne mere vplivala na vaše mesečno plačilo.

Glede na to Mary Tootikian, izkušena hipotekarna obdelovalka in podpisnica in avtorica knjige "Osupli v Ameriki", poudarja, da "v zgodovini ljudje ne ostanejo na svojih domovih ali hipotekah več kot pet do sedem let. Zato, zakaj bi plačevali višjo stopnjo [za 30-letno posojilo s fiksnim zneskom, ko bo hipoteka nižje stopnje? "

Pomembno je tudi opozoriti, da se lahko prilagodljiva obrestna mera prilagodi navzdol in tako zmanjša mesečno plačilo. To pomeni, da so ARM-ji lahko dobra izbira, če pričakujete, da se bodo obrestne mere v prihodnosti znižale. Seveda ne morete napovedati prihodnosti. (Obe vrsti hipotek imata prednosti in slabosti, odvisno od vaših finančnih potreb in možnosti. Za več vpogleda preberite Hipoteke: Fiksna obrestna mera glede na prilagodljivo obrestno mero .)

3. Hipoteke samo za obresti
Posojilojemalec s hipoteko samo za obrestovanje (IO) plača samo obresti na hipoteko za pet do 10 let, kar omogoča nižje mesečno plačilo hipoteke v tem času. Zaradi tega so hipoteke, ki so samo za obresti, privlačne za nekatere vlagatelje v nepremičnine, ki bodo imeli v lasti dom le kratek čas in želijo zmanjšati svoje knjigovodske stroške.

Hipoteka IO je lahko dobra tudi za ljudi, ki zaslužijo nepravičen dohodek, in ljudi, ki imajo v prihodnosti pomemben potencial za povečanje dohodka, vendar le, če so dovolj disciplinirani, da lahko plačajo višje, če si to lahko privoščijo.

Slaba stran je, da je obrestna mera za IO hipoteko običajno višja od obrestne mere, ki bi jo plačevali pri običajni hipoteki s fiksno obrestno mero, ker ljudje pogosteje plačujejo posojila samo za obresti. (Ta posojila so lahko koristna, toda za številne posojilojemalce predstavljajo finančno past. Več o tem v hipotekarnih hipotekami samo za obresti: brez denarja ali brezdomcev? )

Poleg tega, če niste finančno izpopolnjen posojilojemalec, so hipoteke, ki so samo za obresti, izredno tvegane iz katerega koli ali naslednjih razlogov:

• Ne morete si privoščiti bistveno višjih mesečnih plačil, ko se konča samo obdobje obresti. Na tej točki boste še vedno plačevali obresti, vendar boste tudi glavnico odplačevali v krajšem obdobju, kot bi bilo s posojilom s fiksno obrestno mero.
• Ne morete refinancirati, ker imate domač lastniški kapital malo ali nič.
• Ne morete prodati, ker nimate skoraj nobenega lastniškega kapitala, cene stanovanj pa so se znižale, zaradi česar ste pod vodo.
• Posojilojemalci, ki obdržijo posojilo samo za obresti, bodo plačali bistveno več obresti, kot bi jih imeli pri običajni hipoteki.
• Glede na strukturo posojila se lahko ob koncu trajanja posojila srečujete z velikimi balonskimi plačili glavnice.

Če ste posojilojemalec, ki ni dober kandidat za IO posojilo, bi vas lahko zaradi katerega koli od teh težav v najslabšem primeru izgubil dom. V nekoliko manj slabem scenariju bi lahko posojilo IO stalo veliko več, kot ga morate plačati, če želite biti lastnik stanovanja.

4. Samo obrestovalni ARM-ji
Pri nekaterih posojilih samo za obresti, imenovanih ARM-ji, obrestna mera ni fiksna, vendar se lahko poveča ali zniža na podlagi tržnih obrestnih mer. V bistvu samo ARM prevzema dve potencialno tvegani vrsti hipoteke in ju združuje v en izdelek.

Tu je primer, kako lahko ta izdelek deluje. Prve pet let posojilojemalec plačuje obresti le po fiksni stopnji. Nato posojilojemalec v naslednjih petih letih še naprej plačuje le obresti, vendar se obrestna mera letno prilagaja na podlagi tržnih obrestnih mer, kar pomeni, da se posojilojemalčeva obrestna mera lahko poveča ali zniža. Posojilojemalec bo v preostalem obdobju posojila, recimo, 20 let, vsak mesec odplačeval fiksni znesek glavnice plus obresti po obrestni meri, ki se letno spreminja.

Mnogi ljudje preprosto nimajo finančnega ali čustvenega razloga, da bi zdržali negotovost, ki je na voljo samo za obresti ARM. (Če želite več preveriti orožja z možnostjo plačila: bomba s časom?

5. Posojila z nizkim pologom
Zdi se, da je majhno tveganje le za 3, 5%, ker se ne ločujete z veliko denarja. Dejansko imata posojila za VA in Federal Fousing Administration (FHA), ki imajo polog za plačilo 0% oziroma 3, 5%, najnižje začetne stopnje zapora. Težava pri nizkem plačilu je, da se lahko, če cene stanovanj padejo, zataknete v situaciji, ko ne morete prodati ali refinancirati.

Če imate v banki dovolj denarja, se lahko odkupite od hipoteke, vendar večina ljudi, ki na domačih stanovanjih plačujejo nizko, nima bistvenih denarnih rezerv.

Spodnja črta

Medtem ko večina posojil, za katere nekateri hipotekarni posojilodajalci morda menijo, da so resnično zelo tvegani, kot ARM, ki je samo za obresti, ni več na trgu, vendar je še vedno veliko načinov, da končate s slabo hipoteko, če se prijavite izdelek, ki res ni pravi za vas. (Glejte tudi samozaposlene? 5 korakov za pridobitev hipoteke .)